Nhu cầu vay mua nhà hiện rất lớn, đặc biệt với người trẻ
Hướng tới người trẻ
Tăng trưởng tín dụng toàn ngành ngân hàng tính đến cuối tháng 8/2025 đạt 17,14 triệu tỷ đồng, tăng 11,08% so cuối năm 2024. Theo Ngân hàng Nhà nước, ước tính năm nay, tín dụng tăng khoảng 20,19% - là mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây, so với mức trung bình khoảng 14,5%, trong đó có sự đóng góp tích cực từ tín dụng bất động sản, nhất là phân khúc cho vay mua nhà.
Thực tế, qua báo cáo tài chính quý II/2025 của 14 ngân hàng (có thuyết minh) cho thấy, phần lớn số dư cho vay kinh doanh bất động sản đều tăng trưởng mạnh so với cuối năm trước. Trong đó, PVCombank tiếp tục duy trì vị trí dẫn đầu, chiếm 36,1% tổng dư nợ của Ngân hàng, tăng 5,1% so với cuối năm 2024. Đứng thứ hai là Techcombank với tỷ trọng 33,62% (tỷ lệ này tại thời điểm 31/12/2024 là 30,88%). Các ngân hàng còn lại trong nhóm này lần lượt là SHB (26,82%), VPBank (24,81%), Viet A Bank (19,91%), HDBank (16,98%), KienlongBank (16,09%), MBBank (10,3%), PGBank (10,11%), TPBank (9,89%), MSB (9,78%), Saigonbank (7,27%), VIB (2,85%) và LPBank (2,77%).
Có thể thấy, nhiều ngân hàng đang đẩy mạnh vốn ra thị trường, trong đó có phân khúc cho vay mua nhà, đặc biệt với người trẻ. Bà Đinh Thị Thu Thảo - Giám đốc Khối khách hàng cá nhân ACB cho hay, Ngân hàng đang hợp tác với C-Holdings, chủ đầu tư dự án The Felix, cho khách hàng cá nhân vay mua căn hộ tại dự án với lãi suất từ 5,5%/năm (trong thời gian đầu), giá từ 2 tỷ đồng/căn. ACB có gói vay “Ngôi nhà đầu tiên”, khách hàng chỉ cần có 10% vốn tự có, ngân hàng hỗ trợ 90%, thời gian vay tối đa lên đến khoảng 30 năm.
“Tuy vậy, trên thực tế, bình quân khách hàng sẽ trả hết nợ trong khoảng 10 năm. Với thu nhập 20 triệu đồng/tháng, khách hàng có thể dành khoảng 11 triệu đồng trả nợ hàng tháng. Người trẻ nên lập bảng thu chi, phân loại chi phí cố định và chi phí phát sinh, để dành ít nhất 15% thu nhập cho tiết kiệm”, bà Thảo nói và cho biết, sau hơn 8 tháng triển khai gói vay trên, có hơn 4.000 khách hàng quan tâm và khoảng 60% đăng ký vay, giải ngân.
Hay tại Shinhan Việt Nam, ngân hàng này đưa ra 4 lựa chọn cho khách hàng vay mua nhà lãi suất dao động từ 4,5%/năm (cố định 6 tháng đầu) đến 6,9%/năm (cố định 36 tháng). Ông Trịnh Bằng Vũ - Trưởng Khối Kinh doanh bán lẻ, Shinhan Việt Nam cho hay, về cơ bản, tăng trưởng tín dụng mua nhà phụ thuộc vào các yếu tố như môi trường kinh tế vĩ mô, chính sách quản lý của nhà nước, nguồn cung sản phẩm, giá nhà ở và năng lực vay vốn của người vay.
Không chỉ khối ngân hàng tư nhân, nhóm ngân hàng có vốn nhà nước chi phối cũng đẩy mạnh cho người trẻ vay mua nhà với lãi suất ưu đãi. Chẳng hạn, BIDV có gói tín dụng 40.000 tỷ đồng dành cho khách hàng cá nhân dưới 35 tuổi; lãi suất 5,5%/năm trong 3 năm đầu, những năm sau lãi suất bằng lãi suất huy động vốn kỳ hạn 24 tháng cộng biên độ 3%/năm, thời gian cho vay 40 năm và không phải trả gốc trong 5 năm áp dụng trên số tiền tối đa 5 tỷ đồng/khách hàng.
Tương tự, Agribank ưu đãi lãi suất cho cá nhân dưới 35 tuổi vay mua nhà đến hết năm 2025. Khách hàng có thể dùng chính căn nhà dự định mua làm tài sản bảo đảm, với lãi suất cố định 5,5%/năm trong 3 năm đầu, hạn mức vay lên đến 75% nhu cầu vốn và thời hạn vay tối đa 40 năm, khách hàng được miễn trả nợ gốc trong 60 tháng đầu tiên…
Cần tính toán kỹ trước khi vay
Hiện tại, lãi suất vay mua nhà đã giảm đáng kể so với năm trước, có ngân hàng chỉ từ 3,88%/năm. Tuy các gói vay ưu đãi mang lại nhiều cơ hội, nhưng một số chuyên gia cho rằng, người vay vẫn đối mặt với rủi ro từ lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi. Các gói vay đều có điều khoản lãi suất sau ưu đãi được tính dựa trên lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng cộng biên độ từ 3,5-5%/năm và sẽ dao động ở mức 11-13%/năm. Khoản vay mua nhà thường kéo dài trên 20 năm và lãi suất thả nổi sẽ gây áp lực tài chính nếu người vay không tính toán kỹ.
TS. Huỳnh Trung Minh, chuyên gia tài chính - ngân hàng nhìn nhận, có thể do xuất phát điểm chưa cao nên người trẻ cần có giải pháp để nâng cao khả năng tài chính. Những người mua nhà có giá trị thấp lần đầu tiên thì họ không muốn để nợ xấu nhưng cũng không nên “liều”, mà cần tìm ngân hàng có chương trình ân hạn nợ gốc kéo dài để vay và cần có khoản dự phòng bằng cách vay nhiều hơn khoản tiền thực tế cần trả để mua nhà. Nếu biết cách dùng đòn bẩy nợ vay thông minh sẽ không phải làm việc quần quật để trả nợ, từ đó bó hẹp khao khát vươn lên.
“Lấy ví dụ, nếu cần 3 tỷ đồng để mua căn nhà thì nên vay 3,5 tỷ đồng. Trong đó, số tiền 500 triệu đồng để phòng ngừa các trường hợp ốm đau, hoặc dự phòng trả nợ trong 6 tháng đầu nếu thu nhập có biến động. Số tiền vay dư ra là để dự phòng, song ít người để ý điều này”, ông Minh nói và chia sẻ thêm, khi có căn nhà đầu tiên thì sẽ khát khao làm việc, khát khao kiếm tiền và khả năng trả nợ sẽ nhanh hơn. Hiện tại, lãi vay mua nhà ở thương mại vào khoảng 6,5%/năm trong thời gian đầu và người trẻ được ân hạn lãi suất lâu hơn so với khách hàng thông thường, nhưng dù là nhà ở thương mại hay nhà ở xã hội thì mức độ tăng giá theo năm thường đạt khoảng 20%. Do đó, căn nhà không chỉ là nơi để ở, mà còn là tài sản có khả năng sinh lời theo thời gian.
Để hiện thực hóa giấc mơ sở hữu nhà, TS. Châu Đình Linh - Đại học Ngân hàng TP.HCM khuyến nghị, người trẻ cần bắt đầu bằng tiết kiệm, tích lũy vốn tự có, thay vì “đốt cháy giai đoạn” bởi như vậy rất dễ gặp rủi ro. Nguyên tắc vay an toàn là tỷ lệ trả gốc và lãi không vượt quá 40-50% thu nhập, đồng thời duy trì kỷ luật chi tiêu: Để ra khoản tiết kiệm trước, phần còn lại mới dành cho chi tiêu.
“Cách đây nhiều năm, tôi mua căn nhà đầu tiên giá 800 triệu đồng, trong đó vốn tự có là hơn 400 triệu đồng. Thông thường, vốn tự có chiếm khoảng 30% giá trị căn nhà, song để an toàn thì nên nâng tỷ lệ này lên 50%. Do đó, ngoài khoản vốn tự có, các bạn trẻ cũng cần chuẩn bị quỹ dự phòng tương đương 6 tháng trả gốc và lãi. Ngoài ra, cần chọn phân khúc bất động sản phù hợp với khả năng tài chính, ưu tiên vay lãi suất cố định càng dài càng tốt, thời hạn tối đa khoảng 35 năm, nếu được 50 năm càng thuận lợi, nhưng cần có lộ trình trả nợ sớm để giảm gánh nặng nợ vay. Quyết định mua căn nhà đầu tiên có nhiều yếu tố tác động như thu nhập, chi trả, khoản vay của ngân hàng, chưa kể giá bất động sản có thể tăng trong tương lai, bên cạnh các yếu tố vị trí, hạ tầng, pháp lý, nhà có sổ hay không…”, ông Linh nói.
TS. Vũ Đình Ánh - chuyên gia tài chính cũng đưa ra một vài lời khuyên cho người trẻ khi vay mua nhà, đó là nên chủ động trả lãi đầy đủ trong thời gian ân hạn, sau đó trả gốc, tuyệt đối tránh tư tưởng “trốn nợ”. Quản lý tài chính cá nhân tốt chính là nền tảng cho hạnh phúc và sự ổn định của cuộc sống.
“Các bạn trẻ cần xây dựng phương án tài chính rõ ràng, bởi thu nhập không phải lúc nào cũng ổn định. Tuổi tác, sự nghiệp đều có chu kỳ thăng trầm, trên con đường đời có thể gặp nhiều biến cố bất ngờ. Nếu hôm nay thu nhập 10 đồng, chỉ nên chi tiêu 5 đồng, phần còn lại để dự phòng cho những lúc khó khăn”, ông Ánh nói và cho biết, hiện ngân hàng sẵn sàng đồng hành cùng người trẻ trên hành trình an cư. Dù vậy, điều cốt lõi để đảm bảo “giấc mơ an cư” vẫn là khả năng thanh toán. Người trẻ có thể tự tích lũy 20-30% giá trị căn nhà, phần còn lại ngân hàng sẵn sàng cho vay. Đó vừa là cơ hội, vừa là thách thức.
