Thị trường bất động sản TP.HCM rất hấp dẫn, nhưng nguồn cung mới ở khu vực trung tâm tiếp tục khan hiếm. Ảnh: Lê Toàn.
Điểm mặt dự án
Nhìn vào kế hoạch triển khai dự án được các doanh nghiệp bất động sản công bố, có thể thấy, nguồn cung sản phẩm sau khi thực hiện sáp nhập TP.HCM với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu khá đa dạng và phân bố không đồng đều giữa các khu vực.
Trong đó, TP.HCM vẫn được xác định là thị trường có sức hấp dẫn lớn nhất về nhu cầu nhà ở thực lẫn đầu tư, song nguồn cung mới ở khu vực trung tâm tiếp tục khan hiếm, với sản phẩm chủ đạo là các dự án căn hộ cao cấp có mức giá không ngừng tăng cao, trong khi dự án tầm trung gần như vắng bóng.
Khảo sát tại thị trường này cho thấy, có chưa đến 5 dự án được công bố sản phẩm ra thị trường, trong đó phần lớn sản phẩm đều có mức giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên.
Theo kế hoạch, đầu tháng 8/2025, Tập đoàn Vạn Phúc sẽ chính thức giới thiệu ra thị trường 2 block căn hộ cao cấp thành phần trong Khu đô thị Vạn Phúc City với gần 500 căn hộ, mức giá trung bình từ 120 triệu đồng/m2.
Tương tự, dự án căn hộ cao cấp The Privé tại TP. Thủ Đức (cũ) của Tập đoàn Đất Xanh có quy mô 6,7 ha với tổng số 3.171 sản phẩm dự kiến được mở bán trong quý III/2025, mức giá dự kiến cũng từ 120 triệu đồng/m2 trở lên.
Một dự án căn hộ cao cấp khác có kế hoạch “trình làng” trong quý III này là Marriott Residences Special Edition tại tòa Lake, thuộc dự án Grand Marina (thuộc khu vực Ba Son, quận 1 cũ) và sau khi chủ đầu tư Masterise Homes công bố giá rumor của dự án này, thị trường đã thực sự “choáng” với mức giá cao không tưởng.
Cụ thể, căn studio (52,62 m2) có giá 24-25,5 tỷ đồng, căn 1 phòng ngủ (51,02- 64,57 m2) có giá 29,5-31,5 tỷ đồng, căn 1 phòng ngủ + (67-72 m2) có giá 33,5-35 tỷ đồng, căn 2 phòng ngủ (88,58-117,05 m2) có giá 50,5-52 tỷ đồng.
Một diễn biến đáng chú ý trên thị trường địa ốc phía Nam sau sáp nhập địa giới hành chính, đó là sự bùng nổ nguồn cung mới từ các đô thị vệ tinh, mà nổi bật nhất là Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong đó, Bình Dương được xem là “thủ phủ” của phân khúc tầm trung trong xu thế giãn dân, còn Bà Rịa - Vũng Tàu trở thành “sân chơi” của bất động sản du lịch cao cấp.
Khảo sát từ Công ty Bất động sản SG Holdings cho thấy, trong quý III/2025, có khoảng 18 dự án mới tung sản phẩm ra thị trường Bình Dương. Nếu cộng dồn cả các dự án cũ, ước tính năm 2025, thị trường này đón nhận ít nhất 25.000 căn hộ, đó là chưa kể các dự án đất nền, nhà phố.
Tương tự, Bà Rịa - Vũng Tàu sau khi được nhập vào TP.HCM đã trở thành “ngôi sao sáng” của khu vực phía Nam với nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng tăng mạnh. Theo khảo sát sơ bộ của SG Holdings, từ nay đến cuối năm, ước tính có khoảng 11 dự án được chào bán ra thị trường với hàng chục ngàn sản phẩm.
Trong đó, tâm điểm chú ý là dự án Blanca City tọa lạc trên Đường 3/2 thuộc phường Vũng Tàu, TP.HCM do Sun Group làm chủ đầu tư có quy mô gần 100 ha với nguồn cung hơn 8.000 căn hộ và condotel, cùng hàng trăm sản phẩm nhà phố, biệt thự. Mức giá bán căn hộ và condotel vào khoảng 100 triệu đồng/m2, còn nhà phố và biệt thự trên dưới 200 triệu đồng/m2.
Ngoài Blanca City, một loạt dự án bất động sản nghỉ dưỡng khác tại đây cũng đang lên kế hoạch bán hàng như Gold Coast Vũng Tàu do Eco Pearl City làm chủ đầu tư có quy mô 1.300 ha với hàng ngàn sản phẩm nhà phố, biệt thự; The Maris do TDG Group làm chủ đầu tư có quy mô 23 ha với 192 căn biệt thự biển và 3 tháp căn hộ; MAIA Resort Hồ Tràm có quy mô 7 ha trong dự án thành phần Grand Hồ Tràm với 1.244 căn hộ và 36 biệt thự, giá bán dao động trung bình từ 77-91 triệu đồng/m2…
Ngoài ra, thị trường phía Nam cũng sẽ chào đón nguồn cung dồi dào từ các khu vực phụ cận của TP.HCM như Long An và Đồng Nai (cũ) trong thời gian tới.
 |
Loạt sản phẩm bất động sản cao cấp tại trung tâm TP.HCM. Ảnh: Lê Toàn. |
Với thị trường Long An (cũ), năm 2025 được dự báo sẽ là năm bùng nổ nguồn cung mới. Một số dự án với lượng sản phẩm lớn đang lên kế hoạch bán hàng, trong đó có dự án E.City Tân Đức tại huyện Đức Hòa (cũ), quy mô 107 ha, bao gồm các sản phẩm nhà phố thương mại, biệt thự và đất nền.
Tại huyện Bến Lức (cũ), dự án Ecopark Long An của Tập đoàn Ecopark với diện tích 220 ha, bao gồm 4.951 lô đất ở thấp tầng và 4.300 căn hộ, vốn đầu tư lên tới 13.981 tỷ đồng, dự kiến mở bán trong quý III/2025 và đang trong giai đoạn xây dựng hạ tầng giao thông giai đoạn I.
Tương tự, Tập đoàn Nam Long thông báo mở bán giai đoạn tiếp theo dự án Khu đô thị Waterpoint diện tích 355 ha, được phát triển từ năm 2020. Năm nay, Nam Long sẽ cho ra mắt phân khu nhà phố, biệt thự và khoảng 10.000 căn hộ chung cư.
Prodezi Long An dự kiến trong quý III này sẽ mở bán khoảng 3.500 sản phẩm nhà phố, biệt thự dự án LA Home quy mô gần 100 ha. Dự án Vinhomes Green City có quy mô 197 ha với hơn 4.500 căn nhà thấp tầng và 11.000 căn hộ của chủ đầu tư Vinhomes cũng đang triển khai bán hàng…
Tại Đồng Nai (cũ), thị trường này được chú ý nhiều thời gian qua, ngoài triển khai đấu giá hàng loạt khu đất vàng, thì còn xuất phát từ việc các dự án bị vướng pháp lý đang được đẩy nhanh tháo gỡ để đưa sản phẩm ra thị trường trong thời gian tới.
Đơn cử, dự án Aqua City có quy mô 1.000 ha do Tập đoàn Novaland làm chủ đầu tư đang từng bước được gỡ vướng pháp lý và kinh doanh trở lại. Hay dự án Izumi City có quy mô 170 ha do Nam Long hợp tác với Hankyu Hanshin làm chủ đầu tư cũng lên kế hoạch chào bán sản phẩm trong năm nay...
Lo ngại “lệch pha” cung - cầu gia tăng
Nguồn cung bất động sản phía Nam dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới. Theo các chuyên gia, đây là thời điểm bắt đầu của chu kỳ mới và có nhiều yếu tố để nhận diện chu kỳ này, trong đó câu chuyện sáp nhập địa giới hành chính, sự bứt phá của hệ thống hạ tầng giao thông kết nối mở lối cho thị trường vệ tinh… đang tạo ra lực đẩy lớn cho thị trường.
Tuy vậy, việc phân bổ nguồn cung không đồng đều giữa các phân khúc và khu vực thị trường tiếp tục làm dấy lên lo ngại về sự “lệch pha” cung - cầu diễn ra mạnh hơn trong thời gian tới. Đó là chưa kể sức cầu thị trường vẫn là một ẩn số, khi bức tranh giao dịch còn chưa rõ nét.
Ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings đánh giá, từ đầu năm 2025, thị trường bất động sản phía Nam ghi nhận sự chuyển biến tích cực cả về nguồn cung lẫn sức cầu. Tuy nhiên, điều mà thị trường chứng kiến được là sức cầu tăng mạnh nhất vẫn tập trung ở phân khúc bất động sản giá trị thật.
“Không ai nghĩ Bình Dương lại có sức hấp thụ tốt đến vậy. Dù nguồn cung bất động sản nơi đây thời gian qua dẫn đầu thị trường phía Nam, nhưng phần lớn sản phẩm đã được tiêu thụ hết. Đặc biệt là sau khi có thông tin Bình Dương được sáp nhập vào TP.HCM, giá cả và sức mua không ngừng tăng cao”, ông Sang nói và lý giải, lý do bất động sản Bình Dương được quan tâm là bởi hiện đã thuộc về TP.HCM, nhưng mặt bằng giá vẫn “mềm” hơn nhiều so với khu vực trung tâm TP.HCM và các sản phẩm đều đáp ứng được nhu cầu ở thực.
Trong khi đó, những khu vực khác như Long An, Đồng Nai và kể cả là Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), thanh khoản chưa thực sự cao, ngoại trừ những dự án có giá tầm trung đáp ứng nhu cầu thực nằm liền kề TP.HCM như Nhơn Trạch, Phú Mỹ… hoặc các dự án nghỉ dưỡng cao cấp của các chủ đầu tư có thương hiệu, uy tín trên thị trường.
Tại báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, từ năm 2021 đến nay, TP.HCM không còn các dự án nhà ở thương mại với giá dưới 30 triệu đồng/m2. Hầu hết các dự án ra thị trường đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Sự lệch pha này trở thành mối lo lớn đối với thị trường bất động sản.
Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, tại TP.HCM, dù nguồn cung nhà ở gia tăng, nhưng giá vẫn neo ở mức rất cao. Do đó, Thành phố cần xem xét các giải pháp thuộc thẩm quyền để tháo gỡ vướng mắc cho doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, nhằm đạt mục tiêu phát triển 100.000 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030, đồng thời thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Chủ tịch HoREA cho rằng, việc thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở xã hội không chỉ góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, mà còn tạo dư địa kéo giảm giá nhà.
Song song với đó, Thành phố cần giao Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các sở, ngành liên quan khẩn trương rà soát khoảng 220 dự án đang vướng pháp lý, đồng thời đề xuất giải pháp xử lý đối với 68 dự án nhà ở thương mại đã bị dừng hoặc chưa triển khai trên địa bàn… để có thể sớm triển khai trở lại, bổ sung nguồn cung sản phẩm cho thị trường.
Thị trường bất động sản đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất và bắt đầu bước vào giai đoạn hồi phục. Tuy nhiên, cần phải hiểu, sự phục hồi ở đây không có nghĩa là dự án nào cũng bán tốt, sản phẩm nào cũng được khách hàng quan tâm và ai cũng có thể là nhà đầu tư bất động sản.
Nhìn lại các dự án đã phân phối thời gian qua cho thấy, nhiều dự án có mức giá tăng rất mạnh, nhưng nhà đầu tư vẫn chấp nhận xuống tiền để mua, miễn là dự án đáp ứng nhu cầu thực và tạo được giá trị tích lũy, an toàn về pháp lý. Ngược lại, với một số dòng sản phẩm dù giá không tăng, thậm chí giảm, nhưng vẫn không được quan tâm do thiếu những yếu tố trên.
Hiện tại, thị trường còn trong giai đoạn “gạn đục, khơi trong”, nên những chủ đầu tư uy tín và sản phẩm bất động sản tốt sẽ có nhiều lợi thế, còn ngược lại tiếp tục gặp nhiều khó khăn.
Tôi cho rằng, dư địa hồi phục của thị trường còn rất lớn, đó cũng là lý do trong khi nhiều người còn thăm dò, thì một bộ phận nhà đầu tư đã âm thầm gom hàng tốt, đặc biệt là giới đầu tư phía Bắc, bởi họ nhận thấy rằng, khi mọi thứ càng trở nên rõ ràng thì cơ hội sẽ giảm dần.
Tại phía Nam, có những khu vực giá bất động sản đã giảm rất sâu so với giai đoạn đỉnh điểm, nhưng gần như mất thanh khoản vì không có người mua. Song, cũng có nhiều nơi giá và thanh khoản thị trường đã tăng cao trở lại nhờ đáp ứng được nhu cầu thực tế.
Từ năm 2025, thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ mới. Ở chu kỳ mới này, thị trường sẽ minh bạch, bền vững hơn với các sắc luật mới được đưa vào áp dụng trong thực tiễn. Đây cũng là lúc thị trường đi vào thời kỳ trưởng thành, điều mà chúng ta có thể quan sát xu hướng ở các thị trường khác đã trải qua giai đoạn này.
Năm 2026, công thức tính tiền sử dụng đất áp dụng theo bảng giá mới sẽ khiến chi phí đất tăng mạnh, vì vậy quỹ đất sạch vùng vệ tinh cũng ngày càng trở nên khan hiếm và có giá. Dự báo, quỹ đất khu vực vệ tinh các thành phố lớn sẽ được săn đón nhiều hơn trong tương lai, nên giá đất sạch sẽ không còn dễ tiếp cận như trước đây.
Trong bối cảnh thị trường bất động sản các đô thị lớn, đặc biệt là TP.HCM, ngày càng khan hiếm nguồn cung và giá liên tục tăng cao, việc giãn dân đô thị ra các vùng vệ tinh trở thành xu hướng tất yếu. Các khu vực vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai và Long An (cũ) nổi lên như những điểm sáng mới.
Sự hoàn thiện của hạ tầng giao thông với các tuyến cao tốc, đường vành đai, sân bay… đã tạo ra sự kết nối thuận tiện giữa TP.HCM và các khu vực lân cận. Điều này không chỉ giúp giảm thời gian di chuyển, mà còn làm tăng giá trị bất động sản, nên đã thu hút sự chú ý của cả người mua nhà để ở lẫn đầu tư.
Đến thời điểm hiện tại, có thể khẳng định rằng, giai đoạn khó khăn nhất của bất động sản đã qua. Nhìn lại các cột mốc trong quá khứ, có thể thấy rõ thời điểm này là điểm khởi đầu cho một chu kỳ mới.
Các yếu tố như kinh tế vĩ mô tăng trưởng ổn định, hành lang pháp lý bất động sản hoàn thiện hơn khi các sắc luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực sớm, các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm được đồng loạt triển khai… sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục nhanh hơn.
Giai đoạn 2025-2026 là cột mốc để áp dụng, thi hành các luật mới. Khi hệ thống pháp luật đã ổn định thì thị trường sẽ “cảm” được và giá bất động sản cũng bắt đầu “nhảy” theo.
Cơ hội sẽ dành cho các nhà đầu tư có nguồn lực, còn thách thức vẫn là nguồn cung hạn hẹp, bất cứ khu vực nào cũng đòi hỏi sự chặt chẽ về pháp lý nên cung hàng sẽ còn hạn chế và giá cũng sẽ ngày càng tăng cao hơn.
Trong mắt giới đầu tư, bất động sản vẫn là kênh đầu tư, tích lũy được ưa chuộng.
Tuy nhiên, thị trường hiện nay và sắp tới sẽ có nhiều sự thay đổi, không còn chuyện đất ở đâu cũng sốt, phân khúc nào cũng lên ngôi, cũng không còn chuyện đầu tư theo kiểu “đón gió” quy hoạch, hay mua gom đất nông nghiệp để chuyển đổi đất thổ cư, rồi chia lô, tách thửa…, mà sẽ bước vào giai đoạn đầu tư theo quy luật cung - cầu, đặc biệt là việc đảm bảo tình trạng pháp lý.
Bởi vậy, không chỉ nhà đầu tư cá nhân hay người làm môi giới, mà cả chủ đầu tư hay doanh nghiệp môi giới cũng đều phải thay đổi để có thể tồn tại và phát triển.
Hiện tại, dù thị trường bất động sản đang tiến triển theo hướng ngày một tốt lên, nhưng cũng cho thấy sự mất cân đối cung - cầu. Nhà ở tầm trung và giá rẻ đáp ứng nhu cầu thực ở những khu vực trung tâm đang quá khan hiếm, qua đó đẩy giá nhà liên tục tăng cao.
Mặt khác, nguồn cung thị trường hiện tập trung chủ yếu ở các đại đô thị cách xa trung tâm, trong khi không phải doanh nghiệp nào cũng đủ sức phát triển mô hình đô thị này.
Do đó, chỉ những dự án lớn được các doanh nghiệp đủ tâm và tầm để phát triển cả về sản phẩm lẫn kết nối hạ tầng mới đáp ứng được nhu cầu thị trường hiện tại, còn với các dự án “đánh bắt xa bờ” không đáp ứng nhu cầu này, pháp lý chưa đầy đủ… thì vẫn bị quay lưng, cho dù bán giảm giá.
