Hàng loạt khu đô thị vệ tinh mới sẽ mọc lên, đáp ứng cho mục tiêu giãn dân đô thị. Ảnh: Lê Toàn.
Khoanh vùng điểm nóng tăng giá
Trên thực tế, trước khi có thông tin chính thức về việc sáp nhập các tỉnh, thành phố, nhiều khu vực, phân khúc tại thị trường phía Nam đã âm thầm tăng giá.
Trong khi giá bất động sản tại TP.HCM có phần tăng chậm hơn vì đã neo quá cao, thì tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, 2 địa phương sẽ sáp nhập vào TP.HCM, có sự bứt phá mạnh mẽ. Nhiều dự án căn hộ mới tại 2 địa phương này cuối năm 2024 còn gặp khó khăn trong việc bán hàng, thì nay đều có thanh khoản tốt với mức giá tăng cao.
Chẳng hạn, tại Bình Dương, dự án căn hộ TT AVIO ở TP. Dĩ An hay dự án The Emerald 68 ở TP. Thuận An hiện có giá bán khoảng 50 triệu đồng/m2, tương đương tăng khoảng 20%. Riêng với dự án The Emerald 68, theo các môi giới, giá bán các đợt tới đây có thể tăng lên mức 56 triệu đồng/m2.
Một dự án khác ở TP. Dĩ An là Phú Đông Sky Garden của chủ đầu tư Phú Đông Group gần đây cũng được săn tìm ráo riết và giá liên tục đi lên. Đây là dự án căn hộ được đầu tư cao cấp nhất của Phú Đông Group và đang trong giai đoạn bàn giao.
So với giá bán ban đầu quanh mức 40 triệu đồng/m2, hiện nhiều giao dịch được thực hiện ở mức giá 48-50 triệu đồng/m2. Cá biệt, một dự án căn hộ chuẩn bị tung sản phẩm ra thị trường, dù chưa công bố chính thức, song theo chia sẻ từ các đơn vị môi giới, giá chủ đầu tư dự kiến sẽ ở mức 68-70 triệu đồng/m2 - cao nhất từ trước đến nay ở Dĩ An.
Còn tại Bà Rịa - Vũng Tàu, nơi trước đây từng là tâm điểm của thị trường phía Nam nhờ có lợi thế là vùng đất trù phú, bờ biển dài và đẹp, gần đây càng trở nên thu hút giới đầu tư bất động sản khi có thông tin sáp nhập vào TP.HCM.
Ông Lê Văn Sang, một môi giới lâu năm tại Bà Rịa - Vũng Tàu cho biết, trong vài tuần qua, các phòng công chứng, văn phòng đăng ký đất đai tại đây lúc nào cũng tấp nập.
Nhiều nhà đầu tư đã quay trở lại săn tìm bất động sản nhiều khu vực thuộc tỉnh này, trong đó phần lớn đến từ TP.HCM và khu vực phía Bắc. Khẩu vị của các nhà đầu tư đợt này là dòng sản phẩm bất động sản đã tách lô, thửa có diện tích từ 1.000-3.000 m2, nhất là tại các khu vực gần biển như Long Điền, Long Hải, Hồ Tràm…
Trên thị trường thứ cấp, làn sóng tăng giá cũng lan rộng ra hầu hết địa phương liên quan tới câu chuyện sáp nhập địa giới hành chính. Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận của DKRA Group công bố mới đây cho thấy, giá thứ cấp đất nền tại những địa phương này tăng trung bình 20-30% so với cuối năm 2024.
Cụ thể, tại Đồng Nai, đất nền khu vực huyện Nhơn Trạch, Long Thành có giá sang tay tăng từ 25-40%, cá biệt có nơi tăng tới hơn 50%. Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, đất nền tại các huyện Phú Mỹ, Hắc Dịch, Châu Đức tăng trung bình 15-25%.
Tại Bình Dương và Long An tuy không quá nóng sốt, nhưng cũng tăng từ 10-12%. Theo DKRA Group, đà tăng giá này phản ánh tâm lý tích cực của nhà đầu tư đối với tiềm năng của việc sáp nhập, đặc biệt tại các khu vực có vị trí chiến lược gần TP.HCM.
Cơ hội từ các đô thị vệ tinh
Dù đâu đó gần đây có cảnh báo nguy cơ “sốt ảo” trước đà tăng giá mạnh của bất động sản ở nhiều khu vực phía Nam, nhưng theo các chuyên gia, nhà đầu tư hiện đã “tỉnh” hơn nhiều, họ nhận biết được đâu là cơ hội, đâu là rủi ro.
Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, thị trường hiện có sự khác biệt lớn so với các đợt sốt nóng trước đây. Thay vì vung tiền đu theo sóng mà không cần quan tâm nhiều đến quy hoạch, khu vực hay pháp lý, thì hiện tại, nhà đầu tư đã chủ động khoanh vùng những “điểm nóng” tăng giá và tiếp cận sản phẩm một cách thận trọng.
 |
Chủ trương sáp nhập địa giới hành chính mở ra cơ hội lớn cho thị trường địa ốc phía Nam. |
“Thị trường bất động sản đang tốt lên, nhưng không gọi là sốt. Bởi lẽ, thị trường hiện có sự phân hóa rõ nét, giao dịch và giá chỉ tăng ở những khu vực có nhiều tiềm năng, còn những nơi thiếu yếu tố này giao dịch vẫn rất chậm, cho dù giá đã giảm sâu. Đây là điểm khác biệt rõ ràng nhất của thị trường hiện nay so với trước đây”, ông Quang phân tích, đồng thời chia sẻ thêm, cơ hội hiện hữu nhìn thấy được hiện nay là câu chuyện sáp nhập các tỉnh, thành phố. Dự báo sắp tới, nhiều nơi sẽ hình thành hàng loạt đô thị vệ tinh mới, tốc độ đô thị hóa cũng sẽ tăng mạnh.
Lấy ví dụ với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, sau khi sáp nhập vào TP.HCM, với lợi thế hạ tầng đồng bộ, giao thông kết nối thuận tiện và tiềm năng đô thị hóa bền vững, 2 địa phương này sẽ trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn.
Đặc biệt, trong điều kiện quỹ đất TP.HCM ngày một cạn kiệt, giá nhà đất nội đô tăng cao, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu sau khi được sáp nhập sẽ hình thành nên hàng loạt khu đô thị vệ tinh mới, đáp ứng cho mục tiêu giãn dân đô thị.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, lãnh đạo nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng có chung nhận định, hiện tại, dư địa khai thác thị trường bất động sản TP.HCM không còn nhiều. Tuy nhiên, sau khi sáp nhập, cơ hội mới sẽ mở ra.
Tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM cho biết, từ sau khi có thông tin sáp nhập, nhiều doanh nghiệp đã rục rịch tìm kiếm quỹ đất ở những vùng đô thị vệ tinh chuẩn bị cho kế hoạch mới. Theo vị này, thị trường bất động sản phía Nam sẽ chuyển biến rõ nét hơn từ quý III/2025, trước khi có sự bứt phá mạnh mẽ từ đầu năm 2026.
Nhiều chuyên gia cho rằng, hiện có nhiều tín hiệu cho thấy thị trường địa ốc phía Nam sẽ bước vào giai đoạn phát triển bền vững thời gian tới. Trong đó, sự phát triển vượt bậc của hệ thống hạ tầng giao thông kết nối sẽ trở thành “bệ phóng” cho cả thị trường.
Hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm như sân bay Long Thành, các tuyến đường Vành đai 3 TP.HCM, Vành đai 2, Vành đai 4, cao tốc Biên Hoà - Vũng Tàu… đang và sẽ chính thức đưa vào khai thác, cùng nhiều dự án hạ tầng kết nối khác đang được đầu tư xây dựng… sẽ thúc đẩy dòng tiền của nhà đầu tư phân bổ vào các khu vực được nhận định có nhiều tiềm năng phát triển.
