Ông Trường Bùi, Tổng giám đốc Roland Berger Việt Nam.
Ông đánh giá thế nào về bức tranh tổng thể của thị trường bất động sản công nghiệp hiện nay, đặc biệt trong bối cảnh Việt Nam ngày càng đóng vai trò trung tâm trong chuỗi cung ứng khu vực?
Thị trường bất động sản công nghiệp đang bước vào giai đoạn bản lề, khi Việt Nam ngày càng khẳng định vai trò trung tâm trong chuỗi cung ứng sản xuất của khu vực châu Á - Thái Bình Dương.
Sau hơn hai thập kỷ phát triển, Việt Nam đã hình thành mạng lưới hơn 420 khu công nghiệp, trong đó khoảng 70% đã đi vào hoạt động, với tỷ lệ lấp đầy trung bình 80-90% tại các địa bàn trọng điểm như Bắc Ninh, Hải Phòng, Thái Nguyên, Bình Dương (cũ), Đồng Nai và Long An (cũ).
Những tên tuổi lớn như Samsung, Foxconn, Goertek, Lego, Hayward, LG Innotek, Pegatron và các nhà cung ứng của Apple đang không ngừng mở rộng sản xuất, cho thấy Việt Nam đã vượt khỏi vai trò “vệ tinh sản xuất” để trở thành trung tâm sản xuất chiến lược trong khu vực.
Đồng thời, sự trỗi dậy của các nhà phát triển nội địa như VSIP, Becamex, Viglacera, Deep C… đã nâng tiêu chuẩn phát triển hạ tầng khu công nghiệp lên một tầm mới. Các dự án thế hệ mới hướng đến khu công nghiệp sinh thái, khu công nghiệp thông minh và mô hình tích hợp đô thị - dịch vụ, phù hợp xu hướng quốc tế về ESG, logistics xanh và quản trị số hóa.
Nhìn chung, Việt Nam đang dịch chuyển từ mô hình “bán đất công nghiệp” sang “xây dựng hệ sinh thái công nghiệp toàn diện”, nơi hiệu quả hạ tầng, chất lượng nhân lực và khả năng kết nối chuỗi cung ứng quyết định năng lực cạnh tranh.
Có thể nói, giai đoạn 2025-2030 sẽ là thời điểm bản lề để Việt Nam chuyển từ lợi thế chi phí sang lợi thế giá trị, khẳng định vị thế “trung tâm công nghiệp của ASEAN”.
Trong khu vực Đông Nam Á, lợi thế cạnh tranh của Việt Nam so với các quốc gia như Indonesia hay Thái Lan là gì, thưa ông?
Trong cuộc đua thu hút đầu tư khu công nghiệp tại Đông Nam Á, Việt Nam đang nổi lên như điểm đến cân bằng nhất giữa chi phí, năng lực, ổn định chính sách và hạ tầng phát triển.
Thứ nhất, môi trường đầu tư chuyển từ “thuận lợi” sang “hấp dẫn”. Trong một thập kỷ qua, Việt Nam đã tăng hơn 20 bậc trong xếp hạng môi trường kinh doanh toàn cầu (theo Ngân hàng Thế giới - WB) nhờ cải cách mạnh về thủ tục, quy hoạch và số hóa hành chính. Nghị quyết 68-NQ/TW và Nghị quyết 02/NQ-CP đang tạo khung chính sách cho khu vực tư nhân và tập đoàn nội địa vươn ra chuỗi giá trị toàn cầu. So với Thái Lan hay Indonesia - nơi chi phí tuân thủ và hành chính vẫn cao, Việt Nam thể hiện tốc độ cải thiện thể chế nhanh nhất khu vực, tạo niềm tin cho nhà đầu tư dài hạn.
Thứ hai, là lợi thế nhân lực, với chi phí thấp, kỹ năng cao, thích ứng nhanh. Việt Nam đào tạo hàng trăm ngàn kỹ sư mỗi năm, cao nhất ASEAN, trong khi chi phí nhân công vẫn thấp hơn 25-40% so với các nước cạnh tranh. Kết hợp giữa tay nghề, khả năng học hỏi nhanh và kỷ luật lao động, Việt Nam đang chuyển mình từ “công xưởng chi phí thấp” sang “trung tâm sản xuất công nghệ cao”. Đây là nền tảng bền vững, giúp Việt Nam giữ lợi thế khi xu hướng tự động hóa, AI và sản xuất thông minh tăng tốc.
Thứ ba, là ổn định chính trị, đối ngoại cân bằng, lợi thế rủi ro thấp. Trong bối cảnh địa chính trị phức tạp, Việt Nam duy trì vị thế trung lập, đáng tin cậy, xếp thứ 3 ASEAN về Chỉ số Hòa bình toàn cầu. Chính sách “ngoại giao cây tre” giúp Việt Nam giữ cân bằng chiến lược giữa Mỹ, Trung Quốc, Nhật Bản và châu Âu, tạo môi trường ổn định mà các tập đoàn đa quốc gia tìm kiếm khi dịch chuyển chuỗi cung ứng.
Thứ tư, là hạ tầng và logistics tăng tốc đầu tư. Việt Nam duy trì tỷ lệ đầu tư hạ tầng khoảng 5,5-5,7% GDP/năm, cao hơn phần lớn các nước ASEAN. Các dự án trọng điểm như cao tốc Bắc - Nam, sân bay Long Thành, cảng Lạch Huyện… đang định hình lại chuỗi cung ứng nội khối. Nhờ đó, chi phí logistics có thể giảm 1-1,5% GDP trong giai đoạn 2025-2030, trực tiếp nâng biên lợi nhuận đầu tư khu công nghiệp.
Như vậy, có thể nói, Việt Nam đang chuyển lợi thế cạnh tranh từ “chi phí” sang “hiệu quả”. Trong bức tranh Đông Nam Á, Việt Nam tuy không phải là thị trường lớn nhất, nhưng là thị trường có động lực cải cách mạnh mẽ và rủi ro thấp nhất - yếu tố mà nhà đầu tư đánh giá cao trong giai đoạn tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu.
Sau giai đoạn bùng nổ đầu tư vào sản xuất, ông nhận thấy xu hướng dịch chuyển của dòng vốn FDI đang thay đổi như thế nào, từ sản xuất truyền thống sang công nghệ cao hoặc trung tâm logistics?
Sau giai đoạn bùng nổ sản xuất, dòng vốn FDI toàn cầu đang bước vào chu kỳ tái định vị, từ “mở rộng sản lượng” sang “nâng cấp giá trị”. Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu tái cấu trúc và doanh nghiệp quốc tế dịch chuyển khỏi Trung Quốc, thì Việt Nam nổi lên như điểm đến hưởng lợi rõ nét nhất nhờ vị trí chiến lược, hạ tầng cải thiện nhanh và chính sách ổn định.
Theo Bộ phận Thống kê ASEAN (ASEAN stats), giai đoạn 2015-2024, FDI vào Việt Nam tăng trung bình khoảng 5%/năm, trong khi nhiều nước ASEAN khác giảm 1-3%. Điều này cho thấy, Việt Nam duy trì được sức hút dòng vốn và nâng dần chất lượng FDI nhờ chính sách thu hút có chọn lọc, hướng tới công nghệ cao và năng lượng sạch.
Dòng vốn mới đang dịch chuyển từ sản xuất truyền thống sang công nghệ, logistics và khu công nghiệp thông minh, giúp Việt Nam chuyển từ “công xưởng khu vực” sang “trung tâm sản xuất và logistics công nghệ cao” của ASEAN.
Theo ông, các nhà phát triển khu công nghiệp Việt Nam cần điều chỉnh chiến lược thế nào để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của nhà đầu tư quốc tế?
Bối cảnh cạnh tranh FDI đang thay đổi nhanh chóng, buộc các nhà phát triển khu công nghiệp Việt Nam phải chuyển vai trò từ “chủ đất” sang “kiến tạo hệ sinh thái”.
Nhà đầu tư quốc tế ngày càng đặt ra tiêu chuẩn cao hơn về chất lượng hạ tầng, dịch vụ, nhân lực và năng lượng xanh. Vì vậy, các khu công nghiệp không thể chỉ cung cấp đất sẵn hạ tầng, mà phải đầu tư đồng bộ vào R&D, logistics, đào tạo nghề và năng lượng tái tạo.
Một khu công nghiệp thành công trong tương lai sẽ là chuỗi giá trị khép kín, nơi doanh nghiệp có thể nghiên cứu, sản xuất, tuyển dụng và sử dụng năng lượng sạch trong cùng hệ sinh thái.
Tóm lại, Việt Nam đã đi qua giai đoạn “chi phí thấp” và đang bước vào giai đoạn “hiệu quả cao, tiêu chuẩn cao”. Đáp ứng được ba kỳ vọng này sẽ giúp Việt Nam củng cố vị thế là điểm đến FDI công nghệ cao hàng đầu ASEAN.
Còn về phần cơ quan quản lý thì sao, thưa ông?
Nhà đầu tư quốc tế ngày càng kỳ vọng cao hơn ở môi trường đầu tư công nghiệp tại Việt Nam, không chỉ ở chi phí, mà còn ở chất lượng và độ tin cậy của hệ sinh thái. Vì vậy, Việt Nam cần thực hiện tốt các vấn đề sau.
Thứ nhất, tốc độ và tính nhất quán trong thực thi chính sách là yếu tố được nhấn mạnh nhiều nhất. Nhà đầu tư mong muốn thủ tục hành chính nhanh, rõ ràng và có thể dự báo được, đặc biệt trong cấp phép xây dựng, môi trường.
Thứ hai, họ kỳ vọng hạ tầng đồng bộ và năng lượng ổn định, xanh hóa, bao gồm điện tái tạo, xử lý nước thải và hạ tầng số. Nhiều tập đoàn FDI hiện đặt các tiêu chí liên quan đến ESG là điều kiện bắt buộc khi chọn điểm đến.
Thứ ba, chất lượng nhân lực và dịch vụ hỗ trợ tại chỗ, từ logistics, hải quan, đến đào tạo nghề, đang trở thành yếu tố quyết định khả năng mở rộng sản xuất.
