Phát Đạt thu về hơn 1.900 tỷ đồng sau khi chuyển nhượng 80% cổ phần tại dự án Thuận An 1 cho đối tác Mitsubishi Corporation. Ảnh: Việt Dũng.
Dưới áp lực chi phí vốn gia tăng, câu chuyện “cắt bớt” dự án không còn là lựa chọn, mà đang trở thành xu hướng tái cấu trúc mang tính hệ thống của nhiều doanh nghiệp địa ốc, như trường hợp của Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán PDR).
Tại Đại hội đồng cổ đông (ĐHCĐ) thường niên 2026 vừa diễn ra, ông Nguyễn Văn Đạt - Chủ tịch Hội đồng quản trị Phát Đạt thẳng thắn thừa nhận bối cảnh tài chính thay đổi buộc doanh nghiệp phải điều chỉnh chiến lược.
Theo đó, Phát Đạt sẽ tiếp tục chuyển nhượng một số dự án không quan trọng để thu hồi dòng tiền, qua đó giảm áp lực nợ vay và tập trung nguồn lực cho các dự án hiệu quả hơn. Trong môi trường lãi suất còn biến động và nhu cầu vốn lớn, việc bán bớt dự án không phải là giải pháp tình thế, mà là bước đi cần thiết để cân đối lại nguồn vốn.
“Dòng tiền thu được từ việc thoái vốn sẽ được tái phân bổ vào các dự án có khả năng triển khai nhanh, đặc biệt tại các thị trường trọng điểm như TP.HCM và Đồng Nai. Hơn nữa, trong bối cảnh hiện nay, doanh nghiệp buộc phải tăng vốn để đảm bảo nguồn lực phát triển. Đối với các dự án BT, nhà đầu tư phải chứng minh tối thiểu 15% vốn chủ sở hữu và với các dự án thông thường, tỷ lệ này có thể lên tới 20%. Vì vậy, việc tái cấu trúc tài sản là bước đi cần thiết để tập trung nguồn lực cho các dự án quan trọng”, ông Đạt nói.
Không riêng Phát Đạt, làn sóng này đang lan rộng. Vừa qua, LDG Group (mã chứng khoán LDG) quyết định chuyển nhượng toàn bộ dự án LDG Sky tại TP.HCM (đã hoàn thành phần móng và pháp lý) nhằm “tạo thêm nguồn tài chính phục vụ hoạt động kinh doanh” trong giai đoạn tới.
Tương tự, Novaland (mã chứng khoán NVL) đã rút toàn bộ vốn khỏi một pháp nhân sở hữu dự án tại TP.HCM, đồng thời triển khai loạt giải pháp tài chính như phát hành cổ phiếu để hoán đổi hơn 2.500 tỷ đồng nợ.
Việc vừa bán tài sản, vừa tái cấu trúc nợ cho thấy thời kỳ “ôm đất chờ thời” đang dần khép lại, nhường chỗ cho một chu kỳ mới, nơi năng lực tài chính và hiệu quả dòng tiền trở thành thước đo sống còn.
Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc phụ trách DKRA Consulting kiêm Giám đốc Đầu tư DKRA Group cho rằng, các chính sách điều hành gần đây đã tác động tích cực tới thị trường bất động sản, nhưng vẫn cần thêm thời gian thẩm thấu để tạo ra sự cải thiện rõ rệt về thanh khoản.
Theo ông Thắng, thị trường đang ở giai đoạn “chuyển tiếp”, khi việc nới lỏng tín dụng và giảm lãi suất mới chỉ bắt đầu, trong khi quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án lại có độ trễ lớn. Điều này khiến tâm lý thận trọng tiếp tục bao trùm lên cả người mua lẫn chủ đầu tư dự án.
Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh chiến lược theo hướng thực chất hơn. Cụ thể, cần ưu tiên các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có mức giá phù hợp, pháp lý hoàn chỉnh và tiến độ rõ ràng.
Ở góc độ tài chính, ông Thắng nhấn mạnh, yêu cầu đặt ra là tái cấu trúc theo hướng giảm phụ thuộc vào đòn bẩy tín dụng, đa dạng hóa nguồn vốn và kiểm soát chặt dòng tiền. Đồng thời, các chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hay cam kết dòng tiền khai thác… sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc kích thích thanh khoản ở giai đoạn hiện nay.
Cùng góc nhìn, bà Cao Thị Thanh Hương - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M, Savills TP.HCM khẳng định, việc doanh nghiệp chủ động cơ cấu lại sản phẩm theo đúng nhu cầu thực, đồng thời bảo đảm pháp lý, tiến độ triển khai dự án và có chính sách bán hàng hợp lý chính là chìa khóa để khôi phục niềm tin người mua.
Theo bà Hương, thị trường địa ốc đang phân hóa rõ nét. Những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và ở ngưỡng giá dễ tiếp cận vẫn duy trì sức hấp thụ tốt. Trong khi đó, phân khúc cao cấp đang chịu áp lực lớn vì giá trị cao và nhạy cảm với biến động lãi suất, khiến thanh khoản suy giảm rõ rệt.
