Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Ảnh: Lê Toàn.
Tài sản tạo dòng tiền được ưu tiên
Nhìn lại bức tranh thị trường 6 tháng đầu năm 2026, ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, những biến động như mặt bằng lãi suất tăng, thanh khoản chậm lại hay tâm lý thận trọng kéo dài nên được xem là “liều thuốc thử” cần thiết để thị trường bất động sản tái cân bằng và hướng tới chu kỳ phát triển bền vững hơn.
Theo ông David Jackson, ở góc độ vĩ mô, dòng vốn FDI giải ngân tiếp tục duy trì ở mức cao, cùng với hoạt động M&A dự án sôi động cho thấy niềm tin của nhà đầu tư quốc tế đối với triển vọng dài hạn của kinh tế Việt Nam vẫn được giữ vững.
Song song với đó, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang được đẩy nhanh tiến độ sẽ tạo thêm các cực tăng trưởng mới, mở rộng không gian phát triển của thị trường địa ốc.
Trong bối cảnh đó, lợi thế cạnh tranh của dự án không còn nằm ở quy mô hay tốc độ mở bán, mà được quyết định bởi khả năng đáp ứng nhu cầu thực của thị trường và năng lực tạo dòng tiền ổn định sau khi đưa vào khai thác.
Diễn biến của dòng vốn FDI trong nửa đầu năm cũng phản ánh khá rõ sự thay đổi này. Theo số liệu của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 6 tháng đầu năm 2026 đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước.
Đáng chú ý, dòng vốn dành cho các thương vụ bất động sản không còn tăng theo chiều rộng như những năm trước, mà tập trung vào các tài sản có khả năng khai thác ngay và mang lại hiệu quả vận hành rõ ràng.
Theo các chuyên gia, lãi suất quốc tế vẫn duy trì ở mức cao, chi phí vốn chưa giảm đáng kể, trong khi giá năng lượng và chi phí xây dựng tiếp tục tạo áp lực lên hiệu quả đầu tư khiến nhiều doanh nghiệp lựa chọn chuyển nhượng các dự án hiện hữu, thay vì triển khai dự án mới.
Xu hướng này đang thúc đẩy hoạt động M&A khi các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên việc mua lại các tài sản đã hình thành, thay vì phát triển từ đầu, đặc biệt trong bối cảnh bài toán hiệu quả đầu tư và thời gian phát triển dự án ngày càng trở nên thách thức.
Ngoài tính hiệu quả, ông Tạ Mỹ Bách - Giám đốc Thị trường vốn, JLL Việt Nam cho biết, khẩu vị của nhà đầu tư cũng trở nên chọn lọc và thận trọng hơn. Dòng vốn đang tập trung vào các dự án có tính minh bạch cao, vị trí chiến lược, khả năng kết nối hạ tầng tốt và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.
Quy trình thẩm định ngày càng được siết chặt khi nhà đầu tư ưu tiên bảo toàn vốn, hơn là tìm kiếm các cơ hội tăng giá mang tính đầu cơ. Trọng tâm đánh giá hiện nay đã chuyển sang chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền ổn định và hiệu quả vận hành bền vững trong dài hạn.
Điều đó cũng có nghĩa là những dự án phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc nằm tại các khu vực chưa có nhu cầu thực vẫn đang đối mặt với nhiều thách thức. Ngược lại, các tài sản sở hữu hiệu quả năng lượng cao và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững đang có lợi thế cạnh tranh rõ rệt, khi khách thuê tìm kiếm giải pháp kiểm soát chi phí vận hành ngày càng gia tăng.
Ông Bách cũng cho hay, thị trường đã ghi nhận sự dịch chuyển rõ rệt từ chiến lược đầu tư dựa trên kỳ vọng tăng giá sang chất lượng tài sản và hiệu quả vận hành thực tế.
Theo ông Bách, trong môi trường chi phí vốn còn ở mức cao, các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những dự án có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định, sở hữu lợi thế cạnh tranh dài hạn và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững. Đây sẽ là những yếu tố quyết định khả năng thu hút vốn của thị trường trong giai đoạn tiếp theo.
Dòng vốn đầu tư không còn dàn trải
Sự thay đổi trong khẩu vị đầu tư cũng được phản ánh khá rõ qua diễn biến của hoạt động M&A dự án. Thay vì dành nhiều thời gian cho việc tìm kiếm quỹ đất mới và hoàn thiện thủ tục pháp lý, nhiều nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn tham gia trực tiếp vào các dự án đang triển khai hoặc đã hình thành tài sản.
Trong báo cáo mới đây, Grant Thornton Việt Nam cho biết, riêng trong tháng 6/2026, thị trường M&A Việt Nam ghi nhận 33 giao dịch được công bố, trong đó có 29 thương vụ xác định được giá trị với tổng quy mô khoảng 1 tỷ USD.
Trong tháng 6/2026, bất động sản tiếp tục dẫn đầu về số lượng giao dịch với 6 thương vụ M&A, cũng là lĩnh vực có giá trị giao dịch lớn nhất, đạt khoảng 322 triệu USD, chiếm gần 1/3 tổng giá trị giao dịch toàn thị trường (khoảng 1 tỷ USD).
Bất động sản tiếp tục dẫn đầu về số lượng giao dịch với 6 thương vụ, cũng là lĩnh vực có giá trị giao dịch lớn nhất, đạt khoảng 322 triệu USD, chiếm gần 1/3 tổng giá trị giao dịch toàn thị trường.
Tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường M&A Việt Nam ghi nhận 126 giao dịch được công bố, với tổng giá trị khoảng 2,43 tỷ USD. Dù số lượng thương vụ giảm khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước, nhưng tổng giá trị giao dịch vẫn tăng 14%, cho thấy quy mô các thương vụ ngày càng lớn và chất lượng tài sản được chuyển nhượng ngày càng cao.
Ghi nhận các thương vụ nổi bật trong nửa đầu năm cho thấy, các dự án đều sở hữu vị trí thuận lợi, pháp lý tương đối hoàn chỉnh hoặc đã bước vào giai đoạn phát triển, giúp nhà đầu tư rút ngắn thời gian triển khai và sớm tạo dòng tiền.
Điều đó cũng thể hiện thị trường M&A bất động sản đang dịch chuyển từ hoạt động tích lũy quỹ đất sang tái cấu trúc danh mục tài sản và tối ưu hiệu quả đầu tư.
Thương vụ nổi bật nhất trong giai đoạn này có thể kể tới là Công ty Phát Đạt chi hơn 7.666 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng 35% vốn điều lệ Công ty TNHH Lotte Properties HCMC, qua đó chính thức tham gia phát triển dự án Eco Smart City tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, đồng phát triển hợp phần nhà ở tại các lô 2-2, 2-4 và 2-6.
Phát Đạt cũng sẽ phát triển 2 khối cao ốc thương mại tại lô 2-1 và 2-3, cùng khối đế thương mại - dịch vụ và hệ thống tầng hầm.
Trong một giao dịch khác, TT Capital cùng các đối tác Nhật Bản gồm Cosmos Initia, Koterasu và Hinokiya đã hoàn tất việc mua lại khu đất rộng 1,9 ha trên đường Đào Sư Tích, TP.HCM với giá trị ước tính khoảng 30 triệu USD. Ngoài ra, thị trường phía Nam còn ghi nhận nhiều thương vụ M&A đáng chú ý khác như OBC Holdings mua lại dự án tháp căn hộ Thuận An Xanh, Bcons Group mua lại dự án Thuận An 2 từ Phát Đạt…
Ngành khách sạn và nghỉ dưỡng cũng là một “điểm sáng” trên thị trường M&A bất động sản khi nhà sáng lập SC Capital Partners (Singapore) đã hoàn tất việc mua lại Công ty TNHH Serenity Holding - đơn vị sở hữu và vận hành chuỗi nghỉ dưỡng cao cấp Fusion Hotel Group tại Việt Nam.
Theo đó, Fusion sẽ được tích hợp cùng HMJ (Nhật Bản) và Topotels (Indonesia) để quản lý khoảng 16.000 phòng khách sạn tại 4 thị trường tăng trưởng cao của châu Á, với sự hỗ trợ của đội ngũ hơn 100 chuyên gia khách sạn.
Theo ông Tạ Mỹ Bách, rào cản lớn nhất của thị trường hiện nay không nằm ở việc thiếu nguồn vốn hay sự quan tâm của nhà đầu tư, mà chủ yếu đến từ khoảng cách kỳ vọng giữa bên mua và bên bán. Khoảng cách này sẽ dần thu hẹp khi mặt bằng lãi suất ổn định hơn, niềm tin thị trường được cải thiện và các thương vụ thành công tiếp tục tạo ra những mức định giá mới.
Nhìn về nửa cuối năm 2026, các chuyên gia cho rằng, dòng vốn ngoại sẽ tiếp tục duy trì sự quan tâm đối với thị trường bất động sản Việt Nam, nhưng không còn dàn trải như trước.
Thay vào đó, dòng tiền tập trung vào những phân khúc có khả năng tạo doanh thu ổn định như bất động sản nhà ở tại các đô thị lớn, khách sạn - khu nghỉ dưỡng chất lượng cao, bất động sản công nghiệp, trung tâm dữ liệu và một số tài sản thương mại có hiệu quả khai thác rõ ràng.
