Nhà kho, nhà xưởng xây sẵn sẽ tiếp tục thu hút tốt khách thuê thời gian tới. Ảnh: Thành Nguyễn.
Thay đổi là bắt buộc
Bắt đầu câu chuyện cùng phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, bà Nguyễn Hồng Vân - Giám đốc JLL Hà Nội cho hay, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang dịch chuyển từ “chiều rộng” sang “chiều sâu”.
Các phân khúc chính cũng sẽ thay đổi cung - cầu, các khu thương mại tự do với nhiều ưu đãi cũng sẽ viết nên các câu chuyện riêng…
Theo đại diện JLL Hà Nội, 2 giai đoạn 2021-2025 và 2026-2030 có sự khác biệt khá lớn về tăng trưởng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn. Cụ thể, giai đoạn 2021-2025, nguồn cung trung bình đạt 310.400 m2/năm và giai đoạn 2026-2030 đạt 384.200 m2/năm. Với nhà kho xây sẵn, nguồn cung cho 2 giai đoạn lần lượt là 335.700 m2/năm và 468.100 m2/năm.
Theo bà Vân, giai đoạn 2026-2030 là chu kỳ tăng trưởng mới. Các chính sách từng là yếu tố hấp dẫn của môi trường đầu tư trong nước như “miễn 2, giảm 4” (miễn thuế 2 năm và giảm 4 năm tiếp theo) hay “miễn 4, giảm 9”… không còn nữa, cho nên trợ lực thu hút đầu tư cũng thay đổi.
Việt Nam đang đặt mục tiêu phát triển nhiều hơn các khu thương mại tự do (đến năm 2030 đạt 6 - 8 khu và đến năm 2045 đạt 8-10 khu), phù hợp với xu hướng phát triển chung. Các khu vực sản xuất tập trung sẽ thu hút ngành nghề theo từng khu vực cụ thể, tạo thành chuỗi cung ứng tốt, gần trong cùng một địa bàn để giảm chi phí logistics.
“Thị trường tiếp tục ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực: Thu hút FDI tăng trưởng bền vững tạo cảm hứng thúc đẩy nhu cầu bất động sản công nghiệp; cải cách thể chế được đẩy mạnh và hệ thống hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện đã tăng sức hấp dẫn cho môi trường đầu tư. Chi phí đầu vào tăng sẽ thúc đẩy nhu cầu nhà kho, nhà xưởng xây sẵn và việc tiết giảm chi phí đang được doanh nghiệp rốt ráo thực hiện”, bà Vân nói.
Tương tự, ông Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư, Savills Việt Nam cho hay, 2 yếu tố then chốt khép lại năm 2025 là sự rõ ràng hơn về chính sách và sự cải thiện của dòng vốn đầu tư.
Trong giai đoạn tới, hạ tầng sẽ là động lực quan trọng nhất thúc đẩy nền kinh tế, đồng thời tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn của thị trường bất động sản công nghiệp trong năm 2026.
Thực tế cho thấy, hạ tầng đã và đang trở thành yếu tố then chốt định hình lại diện mạo thị trường.
Với khoảng 234 dự án quy mô lớn được kích hoạt và tổng vốn đầu tư ước tính khoảng 3,4 triệu tỷ đồng, các công trình trọng điểm như sân bay Long Thành, hệ thống metro tại Hà Nội và TP.HCM, cùng hơn 380 km cao tốc Bắc - Nam vừa đưa vào khai thác… đang mở ra những hành lang phát triển kinh tế hoàn toàn mới.
Điều này không chỉ hỗ trợ trực tiếp cho thị trường bất động sản công nghiệp phát triển hệ sinh thái chuỗi cung ứng tích hợp, mà còn thúc đẩy sự hình thành của các cực tăng trưởng mới tại các khu vực vệ tinh.
Bước vào năm 2026 với nền tảng kinh tế vững chắc hơn và cơ cấu công nghiệp ngày càng đa dạng, Việt Nam đang chuyển dịch từ mô hình sản xuất dựa trên chi phí sang mở rộng quy mô, ứng dụng công nghệ và gia tăng giá trị. Xu hướng này ngày càng thể hiện rõ ở nhiều ngành công nghiệp chủ chốt.
Từ thăm dò đến triển khai thực
Trong năm 2025, hoạt động sản xuất duy trì đà tăng trưởng, với sản xuất công nghiệp tiến gần mức 2 chữ số. Đồng thời, dòng vốn FDI tăng trưởng ổn định, bất chấp những biến động của kinh tế toàn cầu.
Những diễn biến này cho thấy, hệ sinh thái công nghiệp tại Việt Nam bước vào giai đoạn phát triển mới với chuỗi cung ứng ngày càng hoàn thiện, hạ tầng liên tục được cải thiện và khung pháp lý rõ ràng.
Khi hoạt động sản xuất trở nên tinh vi hơn, nhu cầu về hạ tầng công nghiệp hiện đại, hệ thống phân phối và năng lực chuỗi cung ứng cũng gia tăng để hỗ trợ giai đoạn tăng trưởng tiếp theo.
Nhà đầu tư quốc tế đã thay đổi cách nhìn về Việt Nam - từ trạng thái “đáng theo dõi” sang “không thể bỏ lỡ”.
Tại phía Bắc, hoạt động công nghiệp trong các lĩnh vực như điện tử, bán dẫn và sản xuất giá trị cao đang được thúc đẩy bởi các khoản đầu tư liên tục vào hệ thống cảng biển, đường cao tốc và mạng lưới logistics.
Còn ở phía Nam, các dự án hạ tầng quy mô lớn được kỳ vọng sẽ tái định hình luồng vận chuyển hàng hóa và hỗ trợ hình thành các hành lang phát triển mới. Việc hoàn thiện các tuyến giao thông trọng điểm sẽ giúp tăng cường kết nối liên vùng và nâng cao hiệu quả lưu chuyển hàng hóa giữa các thị trường.
Bên cạnh hạ tầng vật lý, đầu tư vào hạ tầng số cũng đang được đẩy mạnh. Các trung tâm dữ liệu, hệ thống trí tuệ nhân tạo và kết nối kỹ thuật số ngày càng trở thành yếu tố không thể thiếu trong hoạt động công nghiệp hiện đại, hỗ trợ các quy trình sản xuất tiên tiến và quản lý chuỗi cung ứng hiệu quả hơn.
Việc triển khai hạ tầng sẽ mở ra các cụm công nghiệp mới, trong khi các chính sách hỗ trợ các ngành giá trị cao được kỳ vọng sẽ thu hút thêm dòng vốn đầu tư chất lượng. Đồng thời, năng lực số của Việt Nam cũng đang mở rộng, với sự phát triển của các trung tâm dữ liệu hướng tới quy mô lớn.
Những yếu tố này góp phần củng cố vị thế cạnh tranh của Việt Nam trong khu vực, khi tiếp tục chuyển dịch sang các hoạt động sản xuất tiên tiến và chuỗi cung ứng ngày càng công nghệ hóa.
Trọng tâm của quá trình chuyển đổi này là xu hướng mở rộng quy mô và nâng cao chất lượng, được thúc đẩy bởi sự đồng bộ giữa hạ tầng, công nghệ, nguồn nhân lực và chính sách.
Trong tương lai, tăng trưởng được kỳ vọng sẽ đến từ các ngành có giá trị cao, phụ thuộc vào nguồn năng lượng ổn định, hệ thống công nghiệp và phân phối hiện đại, cũng như hạ tầng số tích hợp.
Theo Avison Young Việt Nam, trong quý I/2026, TP.HCM đã đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng với các dự án trọng điểm như cầu Cần Giờ, cầu Phú Mỹ 2, cầu Cát Lái và Nhà máy điện khí LNG Hiệp Phước. Trong dịp 30/4 này, Thành phố dự kiến khởi công thêm 3 dự án cảng lớn tại khu vực Cái Mép và Cần Giờ, tiếp thêm động lực cho thị trường bất động sản công nghiệp.
Trong quý, giá thuê trung bình đạt 270 USD/m2/kỳ hạn, tỷ lệ lấp đầy đạt 93%. Toàn thành phố có 64 khu công nghiệp và khu chế xuất đang hoạt động, trong đó hơn một nửa đã được cho thuê toàn bộ, số còn lại cũng đạt tỷ lệ lấp đầy trên 80%.
Xu hướng chuyển dịch sang công nghệ cao và hạ tầng số ngày càng rõ nét, với các dự án trung tâm dữ liệu của CMC và Sembcorp. Mô hình khu công nghiệp sinh thái cũng được thúc đẩy khi Khu công nghiệp Phú Mỹ 3 sắp trở thành dự án đầu tiên được công nhận.
Tại Hà Nội, giá thuê ổn định ở mức 225 USD/m2/kỳ hạn, tỷ lệ lấp đầy đạt 88%, với phần lớn khu công nghiệp đã kín chỗ. Nguồn cung tương lai đạt khoảng 2.000 ha, nhưng tiến độ còn phụ thuộc hạ tầng và giải phóng mặt bằng.
Còn tại Đà Nẵng và khu vực Quảng Nam (cũ), diễn biến nổi bật trong quý là các dự án mới như Khu công nghiệp Tam Anh - An An Hòa (436 ha) và Cụm công nghiệp Tam Mỹ Tây giai đoạn 2 (3 ha).
Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young nhận định, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn mới, nơi dòng vốn toàn cầu chuyển từ trạng thái thăm dò sang triển khai thực tế.
Trong thập kỷ qua, Việt Nam được xem là có cơ hội tăng trưởng cao, nhưng các nhà đầu tư tiếp cận có chủ đích và mang tính chiến lược hơn. Dòng vốn không đơn thuần “thử nghiệm” thị trường, mà được phân bổ với mục đích rõ hơn, nhắm đến quy mô, chất lượng và định vị dài hạn.
Đây chính là bước chuyển quan trọng trong quá trình trưởng thành, là lúc vị thế Việt Nam dịch chuyển từ thị trường mới nổi sang một phần cốt lõi trong chiến lược đầu tư khu vực. Hay nói cách khác, nhà đầu tư quốc tế đã thay đổi cách nhìn về Việt Nam - từ trạng thái “đáng theo dõi” sang “không thể bỏ lỡ”.
