Nhiều phương án về bảng giá đất
TP.HCM đang gấp rút chuẩn bị xây dựng bảng giá đất thống nhất sau sáp nhập địa giới hành chính. Trong chỉ đạo mới nhất, UBND Thành phố giao Sở Tài chính cùng các Sở Nông nghiệp và Môi trường, Tư pháp chuẩn bị dự toán ngân sách, chọn đơn vị tư vấn và hoàn thiện thủ tục xây dựng bảng giá đất thống nhất sau sáp nhập địa giới hành chính.
Bảng giá đất này sẽ được xây dựng mới, theo thủ tục thầu rút gọn, thay vì giữ nguyên và tích hợp mức giá cũ của 3 địa phương cũ. Việc báo cáo, tham mưu, đề xuất trình UBND Thành phố trước ngày 5/9/2025.
Theo đề xuất trước đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường đưa ra 2 phương án thực hiện. Phương án 1 là triển khai công tác chọn đơn vị tư vấn dự án xây dựng bảng giá đất lần đầu theo trình tự, thủ tục chỉ định thầu. Đồng thời, giao Sở triển khai dự án xây dựng bảng giá đất lần đầu theo trình tự, thủ tục rút gọn.
Phương án 2 là giữ nguyên mức giá đã ban hành tại 3 địa phương trước sáp nhập, tích hợp thành bảng giá đất áp dụng chung cho TP.HCM kể từ ngày 1/1/2026 đến khi ban hành bảng giá đất mới thay thế. Sở Nông nghiệp và Môi trường cho rằng, đây là giải pháp đúng đắn, phù hợp cả pháp luật lẫn thực tế. Giữ nguyên mức giá của từng vùng theo địa bàn cũ là lựa chọn tối ưu.
Theo các chuyên gia, đối với phương án 1, đòi hỏi phải xử lý gấp do quy trình gồm nhiều bước như khảo sát, thu thập dữ liệu, tính toán cho 168 đơn vị hành chính cấp xã, lấy ý kiến và thẩm định. Đối với phương án 2, cả 3 bảng giá đất của TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu (trước khi sáp nhập) vừa được điều chỉnh, ban hành hợp pháp và còn hiệu lực đến hết năm 2025. Việc giữ nguyên giá đất sẽ giúp ổn định thị trường trong giai đoạn phục hồi chậm, phản ánh đúng năng lực hấp thụ của từng khu vực và tạo thêm thời gian chuẩn bị cơ sở dữ liệu đồng bộ cho bảng giá thống nhất.
Song, với chỉ đạo mới, Thành phố đang nghiêng về phương án 1, nghĩa là sẽ xây dựng bảng giá đất hoàn toàn mới, dựa trên dữ liệu thực tế giao dịch và đặc điểm từng khu vực.
Tuy vậy, một trong những điểm đáng chú ý hiện nay là dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 đang được đưa ra lấy ý kiến, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất cơ chế ban hành bảng giá đất 5 năm một lần, kèm theo hệ số điều chỉnh (hệ số K). Đồng thời, bỏ nguyên tắc thị trường, thay bằng bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, cơ chế ban hành bảng giá đất hàng năm đã làm cho cả bộ máy nhà nước phải giải quyết khối lượng công việc rất lớn, rất vất vả.
Việc ban hành bảng giá đất thời hạn 5 năm sẽ phù hợp với năng lực hành chính của hệ thống chính quyền địa phương 2 cấp hiện nay.
Bên cạnh đó, Nhà nước cũng có thể sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất để điều tiết được thị trường bất động sản. Thực tiễn hơn một năm áp dụng, Luật Đất đai 2024 cũng cho thấy những bất cập và nhược điểm cần sửa đổi và trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này, hệ số điều chỉnh giá đất không phải chỉ có một, trong trường hợp cần thiết cơ quan quản lý nhà nước sẽ ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng cho từng dự án.
Không để giá ảo len lỏi vào bảng giá đất
Dù chọn phương án nào, điều khiến giới chuyên gia và doanh nghiệp lo ngại hiện nay là nguy cơ hợp thức hóa giá đất ảo trong bảng giá đất mới.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, việc xác định giá đất dựa trên “nguyên tắc thị trường” vẫn vướng nhiều bất cập, đặc biệt là chưa phân định rõ giữa giá sơ cấp và giá thứ cấp. Hệ quả là có những khu vực chưa được đầu tư hạ tầng nhưng vẫn ban hành bảng giá chung, dễ bị tác động bởi đầu cơ, thổi giá.
“Có nơi xuất hiện dấu hiệu đầu cơ, giá đất bị đẩy lên cao rồi lại được lấy làm căn cứ đưa vào bảng giá đất. Điều này vô hình trung hợp thức hóa mức giá ảo, khiến nghĩa vụ tài chính đất đai của doanh nghiệp tăng lên, giá bất động sản đội thêm và người dân càng khó tiếp cận nhà ở”, ông Đính nhấn mạnh.
Bà Võ Nhật Liễu - Tổng giám đốc Học viện Đào tạo thương hiệu và Phát triển dự án bất động sản Propiin cho biết, qua làm việc cùng nhiều chủ đầu tư với hơn 50 dự án bất động sản, bà nhận thấy bảng giá đất cũng như cách tính tiền sử dụng đất tác động rất lớn đến bài toán kinh doanh của doanh nghiệp, mà cuối cùng người tiêu dùng cuối là nhân tố bị ảnh hưởng.
Giá đất trên thị trường đã biến động mạnh trong thời gian qua, đặc biệt tại các khu vực vùng ven đã lập đỉnh vào năm 2022. Nếu lấy giá thị trường để đưa vào bảng giá đất lần đầu áp dụng vào năm 2026 thì liệu rằng chúng ta có đang áp một mức giá nền quá cao hay không? Khi đó bài toán đầu tư của doanh nghiệp còn có lãi nữa hay không?
“Nếu buộc doanh nghiệp phải đẩy chi phí này vào giá thành thì người dân có thể mua được nhà ở phục vụ cho mục đích an cư nữa không, hay quay lại vòng xoáy chỉ có những nhà đầu tư nối tiếp những nhà đầu tư?”, bà Liễu đặt vấn đề.
Theo bà Liễu, tiền sử dụng đất hiện chiếm khoảng 20% tổng vốn đầu tư dự án, tương đương 200 tỷ đồng trong một dự án 1.000 tỷ đồng. Đây là “ẩn số” khiến nhiều nhà đầu tư phải cân nhắc mức tối đa có thể chịu đựng để quyết định tiếp tục hay rút lui.
Đặc biệt, các nhà đầu tư quốc tế rất quan tâm đến cách tính này, trong khi công tác tư vấn, thẩm định giá đất vẫn chưa có công thức thống nhất. Bà Liễu kiến nghị nên phân loại thành 3 nhóm dự án để tính tiền sử dụng đất, thay vì áp dụng chung một công thức.
Ngay cả đề xuất cơ chế ban hành bảng giá đất 5 năm một lần, kèm theo hệ số điều chỉnh trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, nhiều chuyên gia cho rằng, điều này nhằm tạo sự ổn định cho môi trường đầu tư. Song, sự ổn định này chỉ thực sự có ý nghĩa khi được bảo đảm bằng những nguyên tắc rõ ràng.
Trong đó, việc sử dụng hệ số K để điều chỉnh bảng giá đất chỉ nên xem là biện pháp đặc biệt, áp dụng trong những trường hợp cá biệt, chứ không thể trở thành thông lệ hàng năm. Đồng thời, cần thiết lập một ngưỡng trần điều chỉnh cho từng giai đoạn để tránh tình trạng giá đất tăng vọt ngoài tầm kiểm soát.
Hệ số này chỉ nên được sử dụng khi thị trường có biến động lớn. Nếu lạm dụng hệ số điều chỉnh thì không những làm méo mó mục tiêu ổn định, mà còn có nguy cơ “phá vỡ” toàn bộ nghĩa của bảng giá đất 5 năm, giống như những bất cập từng diễn ra trong quá khứ.
