Tiếp cận nhà ở chưa bao giờ là dễ dàng với người trẻ. Ảnh: Dũng Minh.
Giá nhà tăng vượt xa tốc độ tăng thu nhập
Theo thời gian, trong các phương án của người trẻ, mục tiêu số 1 là mua nhà dường như đã đánh mất ưu tiên vốn có. Khảo sát vào đầu năm 2026 của Happiness Saigon trên 350 đáp viên Gen Z (độ tuổi từ 18-26) cho thấy, 3 nhóm chi tiêu được ưu tiên hàng đầu trong 3 năm tới gồm phát triển bản thân, tiết kiệm và đầu tư, thay vì sở hữu nhà.
Điều đó chỉ ra rằng, việc giá bất động sản tăng kéo dài buộc người trẻ phải tính toán lại chi phí cơ hội của việc mua nhà: Thay vì “khóa” dòng tiền vào một tài sản dài hạn, họ cân nhắc giữa sở hữu nhà với phân bổ nguồn lực đồng đều cho tiết kiệm, đầu tư, phát triển kỹ năng và chất lượng sống.
Trên thực tế, sự thay đổi trong tư duy sở hữu tài sản, cấu trúc đô thị và lối sống hiện đại đang tác động rõ rệt đến quyết định mua nhà của người trẻ.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho hay, người có nhu cầu mua nhà hiện tại có thể chia thành 3 nhóm chính: Nhóm 1 - chờ cơ hội phù hợp; nhóm 2 - mua nhà xa trung tâm và nhóm 3 - thuê nhà dài hạn.
“An cư lạc nghiệp từng là cột mốc trong hành trình trưởng thành. Nhưng với nhiều người trẻ sinh ra trong giai đoạn 1981-2012 (thế hệ Millennial hay Gen Y và Gen Z), quyết định mua nhà ngày càng phân hóa do điều kiện thị trường”, ông David Jackson nói và cho biết thêm, nguyên nhân chính xuất phát từ tốc độ tăng giá nhà đã vượt xa tốc độ tăng thu nhập.
Trong 5 năm qua, theo khảo sát của Avison Young Việt Nam, giá căn hộ tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng đã tăng lần lượt 72%, 50% và 34%, trong khi thu nhập trung bình chỉ tăng 6-10%/năm.
Theo đánh giá của các chuyên gia, khi giá nhà liên tục leo thang và vượt xa tốc độ tăng thu nhập, nhiều người trẻ buộc phải điều chỉnh kỳ vọng sở hữu nhà. Sự thay đổi trong hành vi người mua cũng đang đặt ra yêu cầu mới cho thị trường, từ cơ cấu sản phẩm đến định hướng phát triển nguồn cung trong giai đoạn tới.
Báo cáo của ULI Asia Pacific Home Attainability Index 2025 cũng cho thấy, đến cuối năm 2025, giá nhà đã cao gấp khoảng 20 lần thu nhập bình quân năm. Giá bán sơ cấp tiếp tục lập cột mốc mới, đạt trung bình khoảng 3.900 USD/m2 tại TP.HCM và 3.950 USD/m2 tại Hà Nội trong đầu quý II/2026.
Thị trường cần sản phẩm phù hợp khả năng chi trả
Trong khi giá tăng nhanh, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội lại rất hạn chế. Đa phần sản phẩm mở bán mới tại những đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội… những năm gần đây đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Thực trạng này khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người trẻ ngày càng thu hẹp.
Đây là lý do nhà ở thương mại giá hợp lý tại các đô thị vệ tinh sẽ là phân khúc chiến lược trong chu kỳ tới. Khi đó, cơ sở hạ tầng và quỹ đất cần được điều tiết hợp lý để giúp tăng tốc nguồn cung nhà ở phổ thông, hình thành các cực đô thị mới và giãn dân khỏi khu trung tâm, thay vì là động lực tăng giá.
Trong 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng đã tăng lần lượt 72%, 50% và 34%, trong khi thu nhập trung bình chỉ tăng 6-10%/năm.
Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường nhà ở đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, trong đó tăng trưởng tương lai được kỳ vọng sẽ mở rộng xa hơn khỏi lõi đô thị truyền thống.
Nếu thập kỷ vừa qua được đánh dấu bởi đà tăng giá mạnh ở cả phân khúc căn hộ và nhà liền thổ, thì chặng tiếp theo nhiều khả năng sẽ ngày càng được định hình bởi xu hướng giãn nở ra khu vực ngoại ô, sự hình thành của các hành lang phát triển mới và sự xuất hiện của những cực đô thị quy mô lớn.
Tại Hà Nội, trong 10 năm qua, thị trường căn hộ ghi nhận mức tăng trưởng đáng kể, với tổng nguồn cung tăng 2,9 lần và giá sơ cấp trung bình tăng 288%, tương đương tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) là 11%.
Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, đà tăng bền bỉ của giá sơ cấp trong giai đoạn này một phần đến từ sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở có mức giá phải chăng. Không chỉ thay đổi về giá và nguồn cung, thị trường còn trải qua một sự dịch chuyển mang tính cấu trúc rộng hơn.
Các dự án nhà ở đã dần mở rộng từ mô hình khu đô thị ban đầu sang một phổ vị trí đa dạng hơn, bao gồm khu vực ngoại ô, phía Tây, các khu vực thứ cấp và những vị trí gắn với trung tâm, cho thấy thị trường đang ngày càng vận động theo hướng đa cực.
Xu hướng này được dự báo sẽ còn rõ nét hơn trong thập kỷ tới. Nguồn cung căn hộ tại khu vực Hà Nội mở rộng được dự báo tăng từ tối thiểu 440.000 căn thuộc 710 dự án vào năm 2025 lên ít nhất 760.000 căn thuộc 1.150 dự án vào năm 2035.
Phần lớn nguồn cung mới này được kỳ vọng sẽ xuất hiện tại các khu dân cư mới nằm cách trung tâm thành phố hơn 30 km, trong khi nhiều cực đô thị quy mô lớn cũng gia nhập thị trường và góp phần hình thành các đô thị vệ tinh trong tương lai.
Các tuyến đường vành đai, các cây cầu mới và việc triển khai Luật Đất đai 2025 (sửa đổi) là những động lực quan trọng cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo này.
Bà Nguyễn Ly Ly - Quản lý Bộ phận Nghiên cứu thị trường, Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, thị trường nhà ở Hà Nội đã trải qua nhiều cung bậc trong thập kỷ qua, từ phục hồi sau giai đoạn kinh tế suy yếu và lãi suất cao, đến tăng trưởng mạnh, rồi chững lại dưới tác động của đại dịch Covid-19 cũng như các cơ chế, chính sách kiểm soát thị trường theo hướng chặt chẽ hơn, trước khi bước vào giai đoạn phục hồi gần đây. Xuyên suốt chu kỳ đó, mặt bằng giá liên tục duy trì xu hướng đi lên.
Trong giai đoạn tới, khi mở rộng ra các khu vực ngoài trung tâm và các cực đô thị mới hình thành rõ nét hơn, thị trường sẽ có thêm dư địa để phát triển nguồn cung ở nhiều mức giá, qua đó mở ra cơ hội cho các sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu ở thực.
Báo cáo của Savills Việt Nam cũng cho thấy, tại TP.HCM, năm 2025 ghi nhận sự phục hồi tích cực về thanh khoản với khoảng 11.500 giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đạt 82%. Tuy nhiên, nguồn cung mới chỉ đạt khoảng 8.600 căn và vẫn chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu, thay vì dự án mới.
Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tiếp tục thiếu hụt. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 102 triệu đồng/m2, với 56% nguồn cung thuộc phân khúc trên 110 triệu đồng/m2, trong khi sản phẩm dưới 50 triệu đồng/m2 chỉ chiếm khoảng 12%.
Điều này cho thấy, phần lớn nguồn cung mới vẫn chủ yếu là phân khúc trung - cao cấp, trong khi nhu cầu ở thực tập trung ở phân khúc giá dễ tiếp cận.
Trước thực trạng đó, xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vùng ven và các địa phương lân cận là tất yếu, khi người mua muốn tìm kiếm các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính, đồng thời tận dụng lợi thế từ hạ tầng kết nối ngày càng được cải thiện.
Tổng giám đốc Savills Việt Nam - ông Neil MacGregor nhận định, Việt Nam đang đứng trước cơ hội tiếp cận bài toán nhà ở theo hướng dài hạn hơn, khi nhiều yếu tố nền tảng bắt đầu hội tụ. Song song đó, kế hoạch đầu tư công quy mô lớn vào các dự án hạ tầng trọng điểm đang tạo ra động lực tăng trưởng mới.
Việc cải thiện kết nối liên vùng thông qua một loạt dự án như đường Vành đai 3, Vành đai 4 TP.HCM, hay việc đẩy nhanh tiến độ tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương) không chỉ thúc đẩy giãn dân đô thị, mà còn mở ra các hành lang phát triển nhà ở mới.
Đặc biệt, khi kết hợp với các mô hình như TOD tại các điểm nút giao thông quan trọng, hay sự cộng hưởng từ sân bay quốc tế Long Thành, thị trường sẽ chứng kiến sự hình thành của những cực tăng trưởng nhà ở bền vững hơn.
“Trong dài hạn, khi nhà ở được quy hoạch và phát triển đồng bộ với hạ tầng, cơ hội mở rộng nguồn cung sẽ bền vững hơn, đồng thời cải thiện khả năng tiếp cận cho người mua ở thực”, ông Neil MacGregor nhấn mạnh.
