Tìm lối ra cho nhà giá rẻ

Thị trường dường như “tuyệt chủng” loại hình căn hộ giá rẻ

Nhà giá rẻ… nhưng không rẻ

Chọn TP.HCM làm nơi sinh sống và làm việc, nhưng đã gần 8 năm qua anh Nguyễn Văn Thanh (35 tuổi) vẫn chưa thể mua được nhà, dù là căn hộ nhỏ.

Anh Thanh là chuyên viên kỹ thuật của một doanh nghiệp chuyên về thiết bị điện tử, thu nhập 2 vợ chồng hàng tháng khoảng 20 triệu đồng. Anh cho biết, với số tiền hơn 500 triệu đồng tích cóp được, vừa rồi vợ chồng anh có làm hồ sơ để đăng ký mua căn hộ chung cư ở một dự án nhà ở xã hội thuộc địa bàn huyện Bình Chánh, nhưng vì làm công ty tư nhân, không phải công chức, viên chức nên số điểm ưu tiên thấp, không nằm trong diện được mua.

“Cứ như này thì chưa biết đến khi nào thoát cảnh đi thuê nhà. Nếu mua nhà tại các dự án chung cư thương mại giá rẻ cũng phải trên 2 tỷ đồng/căn, số tiền này vợ chồng tôi không đủ sức”, anh Thanh nói.

Thực tế, trường hợp của anh Thanh chỉ là một trong số hàng ngàn người có thu nhập thấp tại TP.HCM không thể mua được nhà, bởi khoảng 2 năm trở lại đây, thị trường dường như “tuyệt chủng” loại hình căn hộ giá rẻ, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân ngày một tăng cao.

“Rất nhiều yếu tố tác động, tạo nên sự khan hiếm nguồn cung”, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nói và cho biết, tại TP.HCM, phân khúc nhà ở giá rẻ dưới 25 triệu đồng/m2 đã biến mất, còn tại Hà Nội, tỷ trọng của phân khúc này cũng rất thấp. Vì vậy, đại bộ phận người dân là những người có thu nhập thấp như cán bộ, công nhân viên, người lao động đang mất dần khả năng sở hữu nhà ở.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group phân tích, nhu cầu nhà giá rẻ là rất lớn nhưng không có ai tạo ra nguồn cung, còn làm nhà ở xã hội thì nhiều người dân cũng không với tới do không đủ tiêu chuẩn cũng như thủ tục, chính sách, tiếp cận quy hoạch còn khá phiền hà… Để có cơ sở đánh giá một căn hộ rẻ hay đắt, theo ông Phúc, người mua cần xác định cụ thể giá trị mỗi mét vuông trên tổng giá trị căn nhà.

“Ngay cả ở Bình Dương, giá mỗi căn chung cư 60 m2 phổ biến vào khoảng 2,3 tỷ đồng, tính ra mỗi mét vuông trị giá gần 40 triệu đồng. Với mức giá này thì không phải là chung cư giá rẻ nữa”, ông Phúc nói và cho rằng, tính toán là một chuyện, còn mua được nhà giá rẻ hay không lại là chuyện khác. Hiện tại, mỗi cặp vợ chồng trẻ cần có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng thì mới nên tính đến chuyện mua nhà.

Đau đâu, chữa đấy

Đây là cách nói ví von mà ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D Công ty DKRA Việt Nam khi phân tích nguyên nhân của việc giá nhà tăng quá cao và sự mất hút của nhà ở giá rẻ.

“Giống như cách mà cảnh sát giao thông điều tiết kẹt xe, kẹt khúc nào thì gỡ khúc đó”, ông Nguyễn Hoàng so sánh như vậy khi nói tới giải pháp để giảm giá nhà. Theo ông, để có thể ổn định giá nhà trong thời gian sớm nhất, cụ thể là trong 2 - 3 năm tới, tăng nguồn cung là điều cần phải giải quyết trước tiên.

“Không ít dự án nhà ở không thể triển khai do vướng mắc thủ tục từ nhiều năm nay, bên cạnh đó là hàng dài dự án đang chờ phê duyệt. Nếu sớm giải quyết xong các dự án này thì nguồn cung chắc chắn được cải thiện”, ông Hoàng nói.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu muốn giảm giá bất động sản, tăng nguồn cung thì giải pháp trước mắt là phải đẩy nhanh thời gian giải quyết thủ tục đầu tư, thay vì kéo dài quá lâu như hiện nay, khiến chi phí xây dựng bị đội lên cao. Hiện tại, ước tính khâu chuẩn bị đầu tư chiếm 10-20% tổng chi phí triển khai dự án, đặc biệt trong các đô thị thì chi phí này còn cao hơn.

“Nhiều dự án khi mới nghiên cứu giá bán vào khoảng 20 triệu đồng/m2, nhưng sau quá trình hoàn thiện thủ tục đầu tư kéo dài từ 5 - 15 năm thì chi phí bị đội lên, giá bán ra phải trên 30 triệu đồng/m2 mới có thể hòa vốn”, ông Đính chia sẻ thêm.

Là doanh nghiệp xây dựng có nhiều giải pháp vật liệu mới và xây lắp cũng như là kinh nghiệm triển khai các dự án có giá dưới 20 triệu đồng/m2 ngay tại các đô thị lớn, ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư và xây dựng Xuân Mai cho rằng, các công ty xây dựng cần đẩy mạnh áp dụng công nghệ vào quá trình xây dựng để giảm giá nhà.

Theo ông, nhiều công nghệ xây dựng tiên tiến cũng như vật liệu mới trên thế giới hiện đã có mặt tại Việt Nam, nhưng chưa được các chủ đầu tư áp dụng phổ biến do còn gặp rào cản từ hệ thống quy chuẩn, định mức dự toán công trình còn thiếu và chưa đồng bộ...

“Trong kỷ nguyên 4.0, việc áp dụng công nghệ vào lĩnh vực xây dựng đóng vai trò rất quan trọng để nâng cao năng suất lao động và hiệu quả sản xuất, đặc biệt, góp phần rút ngắn tiến độ, nâng cao chất lượng và giảm giá thành công trình”, ông Sơn nhấn mạnh.

Ông Ngô Quang Phúc lại cho rằng, để có thể tăng nguồn cung, giảm giá nhà một cách thuận lợi thì cách tốt nhất là giảm giá đất và giảm chi phí tài chính cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, những vấn đề này nằm ngoài khả năng của doanh nghiệp nên rất cần sự vào cuộc của các cơ quan nhà nước và chính quyền địa phương.

“Ngoài việc áp dụng công nghệ để giảm chi phí xây dựng, doanh nghiệp cũng cần cân đối kỳ vọng lợi nhuận của dự án để giảm giá bán”, ông Phúc lưu ý thêm.

Sẽ tập trung thúc đẩy việc cải tạo chung cư cũ và phát triển nhà ở thương mại giá thấp trong 5 năm tới

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng)

Hệ thống pháp luật còn thiếu và mâu thuẫn với nhau khiến các doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở gặp khó khăn trong thời gian qua.

Sắp tới, Bộ Xây dựng sẽ trình Chính phủ ký sửa đổi Nghị định 100/2015/NĐ-CP về quản lý nhà ở xã hội để khắc phục một số bất cập hiện nay, giúp khơi thông phân khúc này.

Bên cạnh đó, trong 5 năm tới, Bộ Xây dựng cũng sẽ thúc đẩy việc cải tạo chung cư cũ và phát triển nhà ở thương mại giá thấp.

Đây là vấn đề không đơn giản nên cần có thêm thời gian để nghiên cứu và lấy ý kiến từ các bên liên quan, trong đó sẽ tập trung làm rõ đối tượng được mua nhà thương mại giá thấp.

Trọng Tín