Nhà đầu tư ngày càng thận trọng hơn trước đi đưa ra quyết định “xuống tiền”
Dòng tiền ngày càng thận trọng
Sau nhiều tháng tìm kiếm, khảo sát và đàm phán, anh Nguyễn Văn Mạnh (41 tuổi) gần như đã hoàn tất các thủ tục để mua một căn nhà liền kề trị giá hơn 10 tỷ đồng tại khu vực phía Đông TP.HCM. Thế nhưng, ngay trước thời điểm ký hợp đồng, anh quyết định dừng lại.
Không phải vì thiếu nhu cầu hay không đủ năng lực tài chính, mà bởi bài toán đầu tư đã thay đổi. Nếu vài năm trước, việc sử dụng đòn bẩy với tỷ lệ vay 50-60% giá trị tài sản vẫn có thể được bù đắp bằng tốc độ tăng giá của thị trường, thì nay mặt bằng giá bất động sản đã ở mức cao, trong khi chi phí vốn không còn rẻ. Điều này khiến kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn không còn đủ hấp dẫn để đánh đổi rủi ro.
“Mỗi tháng phải trả một khoản lãi vay rất lớn, trong khi khả năng tăng giá trong ngắn hạn chưa thực sự rõ ràng. Tôi chọn chờ thêm tín hiệu của thị trường thay vì vội xuống tiền”, anh Mạnh chia sẻ.
Câu chuyện của anh Mạnh không còn là cá biệt. Trên thị trường, ngày càng nhiều nhà đầu tư cá nhân chuyển từ chiến lược mở rộng danh mục sang bảo toàn dòng tiền, hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính và ưu tiên các tài sản có pháp lý minh bạch, khả năng khai thác dòng tiền ổn định.
Khảo sát của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services trên 1.280 mẫu cho thấy, yếu tố pháp lý minh bạch được 96,9% khách hàng lựa chọn, đứng đầu trong các tiêu chí mua bất động sản. Tiếp theo là vị trí và khả năng kết nối của dự án (87,5%), uy tín chủ đầu tư (62,5%), giá bán (57,8%) và phương thức thanh toán (50%).
Khảo sát cũng cho thấy khách hàng không còn đặt nặng yếu tố giá bán, mà có xu hướng đánh giá tổng thể giá trị sản phẩm, từ pháp lý, khả năng khai thác đến các giải pháp tài chính dài hạn.
Theo bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó tổng giám đốc Kinh doanh - Tiếp thị Dat Xanh Services, người mua hiện không còn kỳ vọng nhiều vào mức tăng giá trong ngắn hạn mà ưu tiên các sản phẩm có giá trị thực, pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và khả năng khai thác lâu dài. Đây cũng là động lực để thị trường phát triển theo hướng chuyên nghiệp, minh bạch và lấy nhu cầu thực làm nền tảng.
Cùng quan điểm, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam chia sẻ, quyết định xuống tiền của người mua ngày càng dựa trên nhiều yếu tố, từ giá bán, chính sách tín dụng, pháp lý, tiến độ triển khai đến chất lượng bàn giao và khả năng cho thuê, thay vì chỉ đặt cược vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
“Dòng tiền đang dịch chuyển rõ nét từ đón sóng sang đón giá trị, ưu tiên các tài sản có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế, khả năng khai thác và thanh khoản tốt. Trong khi đó, dòng tiền đầu cơ ngắn hạn tiếp tục suy giảm, các đợt FOMO chỉ xuất hiện cục bộ và nhanh chóng hạ nhiệt”, bà Miền chia sẻ.
Doanh nghiệp địa ốc điều chỉnh chiến lược
Dòng tiền đang dịch chuyển rõ nét từ đón sóng sang đón giá trị, ưu tiên các tài sản có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế, khả năng khai thác và thanh khoản tốt.
Không chỉ người mua trở nên thận trọng hơn, nhiều chủ đầu tư cũng bắt đầu điều chỉnh kế hoạch kinh doanh. Trong bối cảnh lãi suất vay vẫn ở mức cao, thanh khoản chưa cải thiện rõ rệt và tâm lý thị trường còn dè dặt, không ít doanh nghiệp đã lùi kế hoạch mở bán thay vì tăng tốc như kỳ vọng đầu năm.
Những tháng gần đây, nhiều dự án dù đã hoàn tất pháp lý hoặc đủ điều kiện mở bán vẫn chủ động lùi thời điểm ra hàng. Mục tiêu không chỉ là chờ sức cầu phục hồi mà còn tránh tạo áp lực thanh khoản nếu kết quả bán hàng không như kỳ vọng.
Xu hướng này xuất hiện ở nhiều doanh nghiệp. Chẳng hạn, dự án The Grand Hồ Tràm tại xã Hồ Tràm, TP.HCM (trước đây thuộc huyện Xuyên Mộc, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) đã lùi kế hoạch mở bán từ tháng 8 sang thời điểm phù hợp hơn khi thị trường ổn định. Một dự án căn hộ tại phường Thuận An, TP.HCM (trước đây thuộc tỉnh Bình Dương) cũng dời kế hoạch mở bán từ tháng 7 sang quý IV/2026 để tiếp tục theo dõi sức cầu. Trong khi đó, một dự án tại phường Tân Thuận, TP.HCM dù đã hoàn thành phần móng và đủ điều kiện huy động vốn vẫn quyết định chờ đến cuối năm mới mở bán. Theo đại diện doanh nghiệp, sức mua trên thị trường vẫn khá yếu, nếu mở bán trong thời điểm hiện nay nhưng không đạt kết quả như kỳ vọng sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ kế hoạch kinh doanh, vì vậy doanh nghiệp lựa chọn chờ thêm tín hiệu tích cực.
Tương tự, Tập đoàn Blue Marq (mã DXG) cũng điều chỉnh kế hoạch kinh doanh khi lùi thời điểm mở bán phần còn lại của dự án Gem Sky (huyện Long Thành, tỉnh Đồng Nai) sang năm 2027. Riêng dự án The Prive (phường Bình Trưng, TP.HCM), hoạt động giao dịch vẫn diễn ra nhưng chậm hơn kỳ vọng do dòng tiền trên thị trường đang trở nên thận trọng và chọn lọc hơn.
Nhiều doanh nghiệp khác cũng chuyển sang chiến lược “giữ nhịp” thay vì tăng tốc. Các dự án mới chủ yếu tập trung vào truyền thông, quảng bá và tiếp cận khách hàng, trong khi các dự án đang triển khai duy trì nguồn cung ở mức vừa phải để duy trì nhịp bán hàng trên thị trường.
Theo bà Phạm Thị Miền, trong giai đoạn thị trường đang được sàng lọc mạnh hơn, các chủ đầu tư cần chuyển trọng tâm từ tối đa hóa giá bán sang nâng cao thanh khoản và hiệu quả dòng tiền. Thay vì dàn trải nguồn lực, doanh nghiệp nên ưu tiên hoàn thiện pháp lý, tập trung vào các dự án có lợi thế cạnh tranh và cơ cấu lại danh mục sản phẩm theo nhu cầu thực.
Bên cạnh đó, minh bạch thông tin về pháp lý, tiến độ và chất lượng dự án sẽ là yếu tố then chốt để củng cố niềm tin của khách hàng và nhà đầu tư. Đồng thời, doanh nghiệp cần chủ động quản trị dòng tiền, kiểm soát đòn bẩy tài chính, đa dạng hóa nguồn vốn và tái cơ cấu nợ nhằm nâng cao khả năng chống chịu trước biến động thị trường.
Đối với doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ, bà Miền khuyến nghị nên lựa chọn chiến lược phù hợp với năng lực, tập trung vào các phân khúc ngách hoặc thị trường có lợi thế, đồng thời tăng cường hợp tác phát triển dự án, nâng cao chất lượng sản phẩm và trải nghiệm khách hàng để tạo lợi thế cạnh tranh dài hạn. Việc thực hiện đầy đủ các cam kết với đối tác, đặc biệt là đơn vị phân phối và môi giới, cũng góp phần xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch, chuyên nghiệp và bền vững.
