Quy định mới khiến việc khai thác cho thuê căn hộ không còn dễ dàng như trước. Ảnh: Dũng Minh.
Nhu cầu ổn định…
Thực tế cho thấy, tại các đô thị lớn như TP.HCM và Hà Nội, giá nhà tăng cao đã hạn chế khả năng sở hữu nhà ở của nhiều người. Điều này vô hình trung “kích hoạt” một thị trường khác - thị trường nhà ở cho thuê.
Theo Savills, tại Việt Nam, việc ngày càng khó tiếp cận nhà ở đang tạo điều kiện cho các mô hình nhà ở cho thuê chuyên nghiệp phát triển trong dài hạn, nhất là khi quy mô dân số đô thị, lực lượng lao động dịch chuyển và nhu cầu linh hoạt về nơi ở gia tăng nhanh như hiện nay.
Với phân khúc căn hộ dịch vụ, Savills cho biết, nguồn cung tại TP.HCM có xu hướng giảm do một số dự án hạng C quy mô nhỏ rút khỏi thị trường hoặc tạm đóng cửa để cải tạo. Còn tại Hà Nội, nhu cầu được hỗ trợ bởi nhóm khách thuê nước ngoài, đồng thời việc mở rộng các khu - cụm công nghiệp và khu công nghệ cao được kỳ vọng tiếp tục củng cố nhu cầu lưu trú dài hạn.
Thực tế này cho thấy, một “cánh cửa” khác đang mở ra với căn hộ chung cư trong bối cảnh việc tạo dòng tiền từ hoạt động cho thuê không còn dễ dàng như trước.
Theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 26/8/2026, hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở (bao gồm cả kinh doanh văn phòng, spa hay cho thuê lưu trú ngắn hạn trái quy định) sẽ bị xử phạt hành chính từ 100-130 triệu đồng đối với cá nhân và từ 200-260 triệu đồng đối với tổ chức.
Ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Savills Việt Nam phân tích, thị trường nhà ở hiện chủ yếu được hình thành từ các tài sản riêng lẻ, trong khi các mô hình Living Sector được phát triển và vận hành như một loại tài sản đầu tư dài hạn vẫn còn tương đối mới. Những diễn biến này cho thấy, nhu cầu đối với nhà ở được quản lý và vận hành chuyên nghiệp đã hiện hữu ở một số phân khúc.
“Tại Việt Nam, chúng tôi đang chứng kiến nhu cầu đối với các sản phẩm nhà ở được quản lý chuyên nghiệp, đặc biệt tại những đô thị có hoạt động kinh tế và dòng vốn quốc tế mạnh. Thị trường vẫn còn phân mảnh, nhưng đây cũng là điểm mở cho các mô hình có khả năng kết hợp vốn dài hạn với năng lực vận hành. Khi đánh giá một cơ hội Living Sector, nhà đầu tư không chỉ cần nhìn vào giá trị của tài sản, mà còn là cách tài sản đó được vận hành, duy trì công suất và tạo dòng tiền trong dài hạn”, ông Neil MacGregor nói.
Theo báo cáo của Savills, thị trường Living Sector tại châu Á - Thái Bình Dương không vận hành theo một mô hình duy nhất, mà có sự khác biệt giữa mỗi quốc gia, loại hình tài sản và đặc biệt là cách nhà đầu tư tham gia thị trường.
Có 5 phương thức chính được ghi nhận gồm chuyển đổi tài sản gặp khó khăn (distressed conversion), chuyển đổi tài sản trở nên lỗi thời (obsolescence conversion), phát triển mới (ground-up development), đầu tư vào nền tảng vận hành thông qua M&A hoặc vốn tăng trưởng (platform M&A/growth equity) và mua trực tiếp tài sản đã ổn định (direct stabilised acquisition).
Sự phát triển của Living Sector mở rộng cách nhìn về nhà ở như một loại tài sản có thể được sở hữu, vận hành và tạo thu nhập trong dài hạn. Đối với Việt Nam, những tín hiệu từ thị trường căn hộ dịch vụ cho thấy nhu cầu đối với sản phẩm được quản lý chuyên nghiệp đã hiện hữu, trong khi khoảng cách về khả năng chi trả tiếp tục đặt ra nhu cầu đối với nhiều lựa chọn nhà ở khác nhau.
Trong bối cảnh đó, cơ hội của Living Sector sẽ không chỉ nằm ở phát triển thêm nguồn cung, mà còn là xác định loại tài sản phù hợp, phương thức tham gia phù hợp và mô hình vận hành phù hợp với từng thị trường. Đây có thể là nền tảng để phân khúc nhà ở tạo dòng tiền từng bước phát triển sâu hơn tại Việt Nam.
… mở lối cho sự chuyển đổi
Đại diện Avison Young Việt Nam cho hay, tại Hà Nội, nguồn cung mới từ các dự án cao cấp và thương hiệu quốc tế góp phần giúp thị trường căn hộ dịch vụ trở nên sôi động hơn và gia tăng lựa chọn cho khách thuê. Trong ngắn hạn, sự cạnh tranh tiếp tục tập trung vào chất lượng vận hành, tiện ích và khả năng đáp ứng nhu cầu lưu trú dài hạn.
Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, ngoài nguồn cung căn hộ dịch vụ với sự quản lý, vận hành của các thương hiệu quốc tế, một lượng không nhỏ còn đến từ các doanh nghiệp trong nước. Đáng chú ý, căn hộ dịch vụ “nhỏ lẻ” trong dân cũng chiếm một lượng không nhỏ.
Nhu cầu thuê vẫn được hỗ trợ bởi cộng đồng chuyên gia nước ngoài, khối doanh nghiệp FDI và khách lưu trú dài hạn. Các căn hộ diện tích lớn cùng tiêu chuẩn vận hành quốc tế tiếp tục được ưu tiên, trong khi nguồn cung mới được kỳ vọng sẽ thúc đẩy chất lượng sản phẩm và mức độ chuyên nghiệp của thị trường.
Theo dữ liệu thị trường từ Avison Young, trong quý III/2026, thị trường căn hộ dịch vụ TP.HCM duy trì sự ổn định ở cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầy. Trong bối cảnh nguồn cung không thay đổi, các dự án hiện hữu giữ hiệu suất khai thác tốt, đặc biệt đối với các căn hộ 2-3 phòng ngủ phục vụ nhóm khách thuê theo hộ gia đình.
Giá thuê trung bình đạt khoảng 40 USD/m2/tháng đối với phân khúc hạng A và 22 USD/m2/tháng đối với phân khúc hạng B, nhờ nguồn cầu bền vững từ nhóm khách thuê dài hạn.
Tỷ lệ lấp đầy tiếp tục ở mức cao, khoảng 80% đối với hạng A và 75% đối với hạng B, cho thấy nhu cầu lưu trú ổn định trong bối cảnh chưa có nguồn cung mới. Hoạt động thuê nhìn chung diễn ra tích cực tại các khu vực tập trung nhiều chuyên gia nước ngoài và khách thuê dài hạn.
Còn tại Hà Nội, giá thuê căn hộ dịch vụ trung bình đạt khoảng 35 USD/m2/tháng đối với phân khúc hạng A và 25 USD/m2/tháng đối với phân khúc hạng B. Tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 70% đối với hạng A và 65% đối với hạng B, giảm nhẹ so với quý trước chủ yếu do nguồn cung mới được đưa vào thị trường, qua đó phân bổ lại nhu cầu giữa các dự án, thay vì phản ánh sự suy giảm về nhu cầu thuê.
Trên thực tế, tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, ngoài nguồn cung căn hộ dịch vụ với sự quản lý, vận hành của các thương hiệu quốc tế, một lượng không nhỏ còn đến từ các doanh nghiệp trong nước. Đáng chú ý, căn hộ dịch vụ “nhỏ lẻ” trong dân cũng chiếm một lượng không nhỏ.
Với mức giá thuê ấn tượng và tỷ lệ lấp đầy cao, cùng động thái kiểm soát chặt hơn hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày theo mô hình Airbnb, homestay…, việc chuyển hướng sang căn hộ dịch vụ cho thuê dài hạn có thể là một hướng đi mới cho các chủ sở hữu căn hộ chung cư.
