Tiền nhàn rỗi chảy mạnh vào trái phiếu địa ốc

Doanh Nghiệp địa ốc đua nhau phát hành trái phiếu

Theo Bộ Tài chính, trong nửa đầu năm nay, khối lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành đã chạm ngưỡng 90.000 tỷ đồng, bằng 134% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, theo ghi nhận từ Công ty Chứng khoán MB (MBS), hơn 1/3 lượng phát hành thuộc nhóm doanh nghiệp bất động sản.

Cuộc đua phát hành trái phiếu doanh nghiệp được đẩy nhanh trong 2 năm gần đây khi danh sách doanh nghiệp đã và đang lên lịch phát hành trái phiếu ngày một dày. Trong đó, Vingroup, Novaland, Phát Đạt, Khang Điền, Hà Đô, Văn Phú, Hải Phát, Cường Thuận Idico, Đất Xanh, TTC Land, CII, TCH, PCC1… là những tên tuổi trong danh sách phát hành trái phiếu doanh nghiệp thời gian vừa qua.

Theo ông Bùi Nguyên Khoa, Trưởng nhóm vĩ mô, Công ty Chứng khoán BIDV (BSC), lý do khiến các công ty bất động sản đẩy mạnh phát hành trái phiếu là do kênh tín dụng bị siết dần, trong khi những quy định phát hành trái phiếu được nới lỏng hơn trước (phát hành riêng lẻ).

So với những điều kiện phát hành trái phiếu ra công chúng theo Luật Chứng khoán, phát hành dưới hình thức riêng lẻ theo Nghị định 163/2018 sửa đổi từ Nghị định 90/2011 (có hiệu lực từ 1/2/2019) nới lỏng nhiều điều kiện khi phát hành, thậm chí đã bỏ điều kiện doanh nghiệp phát hành phải có lãi trong năm gần nhất. Trong khi đó, nếu phát hành trái phiếu ra công chúng, doanh nghiệp phải đảm bảo có lãi trong năm gần nhất, không lỗ lũy kế, không có nợ quá hạn trên 1 năm...

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, làn sóng phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp địa ốc là dấu hiệu của "cơn khát vốn". HoREA cho biết, Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản, dẫn đến các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế.

Những thay đổi như tăng hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 200% lên 250%, giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn và áp dụng hệ số rủi ro cao hơn với các khoản vay mua nhà trên 3 tỷ đồng đã trực tiếp ảnh hưởng tới thị trường. Các chính sách này sẽ gây ảnh hưởng tới các chủ đầu tư có mức vay nợ cao, cũng như nhắm vào thị trường bất động sản cao cấp.

Trái phiếu doanh nghiệp cũng đang có sức hút với các nhà đầu tư cá nhân nhờ lãi suất cao hơn so với gửi tiết kiệm ngân hàng và tính thanh khoản tốt nhờ sản phẩm được thiết kế linh hoạt với nhu cầu đa dạng của nhà đầu tư.

Theo góc nhìn của giám đốc đầu tư và quản lý danh mục đầu tư tại một ngân hàng lớn, mức lãi suất phổ biến trong những đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp gần đây thường 11 - 14%/năm, cao gần gấp đôi lãi suất huy động 12 tháng của các ngân hàng thương mại. Dù mức lãi suất khi phân phối lại đến tay nhà đầu tư cá nhân thấp hơn 1 - 2%/năm, nhưng con số này cũng được coi là "hời" nếu so với các kênh đầu tư khác.

Trong khi đó, công ty chứng khoán, ngân hàng, công ty tài chính, bảo hiểm cũng hưởng lợi nhờ làm đại lý phân phối hoặc tư vấn phát hành trái phiếu cho doanh nghiệp.

Nhà đầu tư cần thận trọng

Tại cuộc họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 7/2019 vừa diễn ra, Thứ trưởng Bộ Tài chính Vũ Thị Mai cho biết, tính đến 24/6/2019, dư nợ thị trường trái phiếu doanh nghiệp đạt 10,5% GDP, tăng 19,2% so với cuối 2018. Lãi suất của trái phiếu doanh nghiệp 7 tháng năm 2019 cao hơn so với năm 2018. Nguyên nhân là do mặt bằng lãi suất huy động và cho vay của ngân hàng thương mại đều tăng trong năm 2019.

Trong đó, lãi suất trái phiếu của doanh nghiệp ngành bất động sản ở mức trên 10%/năm, phổ biến ở mức 12%/năm. Riêng đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp Công ty cổ phần Bất động sản Phát Đạt có mức lãi suất khá cao, 12 - 14,5%/năm, đây là một trong những doanh nghiệp có mức lãi suất cao nhất.

Theo bà Mai, việc áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng với ngành bất động sản là một trong những nguyên nhân khiến các doanh nghiệp phải huy động vốn trên thị trường với mức lãi suất cao hơn lãi suất ngân hàng, cũng với các ngành khác.

Thời gian qua, lãi suất của các ngân hàng thương mại lớn như Vietcombank, VietinBank, BIDV dao động trong khoảng từ 6,8 - 7%/năm, còn với các ngân hàng nhỏ hơn khoảng 8 - 8,7%/năm.

Tuy nhiên, theo bà Mai, thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Bộ Tài chính đã rà soát và đánh giá, mức huy động lãi suất này chưa có xu hướng biến động đáng ngại. Bộ Tài chính đang tiếp tục theo dõi, đánh giá phân tích thường xuyên để có giải pháp phù hợp nếu có bất thường liên quan đến thị trường tài chính, bất động sản.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính đánh giá, trái phiếu là một hình thức huy động vốn linh hoạt của doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp giảm phụ thuộc tín dụng. Tuy nhiên, những trái phiếu chào bán đại chúng và riêng lẻ dành cho đối tượng nhà đầu tư cá nhân, thì doanh nghiệp phải đặt tiêu chí đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư lên hàng đầu. Bởi nhà đầu tư thông thường rất dễ bị nhiễu về thông tin quảng cáo và ít có khả năng đánh giá năng lực tài chính của doanh nghiệp.

Thực tế, tại Việt Nam chưa có các tổ chức đánh giá xếp hạng tín nhiệm trái phiếu doanh nghiệp như ở Mỹ. Do đó, trái phiếu doanh nghiệp cần được ngân hàng bảo lãnh. Nếu thiếu các yếu tố đó, nhà đầu tư cá nhân mua trái phiếu doanh nghiệp sẽ gặp phải nhiều rủi ro.

Ngoài lãi suất cao, có những trái phiếu tăng sự hấp dẫn nhờ kèm quyền mua sản phẩm địa ốc. Điều này thoạt nhìn là hấp dẫn, nhưng thực tế, với nhiều dự án được chào bán hiện nay, nhà đầu tư luôn có quyền chọn, thì nên cân nhắc trước khi “cược” vốn vào dự án hình thành trong tương lai nhằm tránh rủi ro.

“Nhà đầu tư chọn mua trái phiếu kèm quyền mua bất động sản nên có am hiểu về dự án bất động sản để tranh thủ lợi kép về lãi suất và quyền mua. Nếu không tìm hiểu kỹ, thì những rủi ro về pháp lý dự án, doanh nghiệp phá sản hoặc khó khăn tài chính nếu xảy ra, thì nhà đầu tư có nguy cơ mất trắng”, TS. Đinh Thế Hiển cảnh báo.

Các chuyên gia cũng cho rằng, đối với người có nguồn tiền nhàn rỗi, lãi suất cao là quan tâm hàng đầu và trái phiếu doanh nghiệp là một kênh đầu tư hấp dẫn. Tuy nhiên, cần đọc kỹ bản cáo bạch phát hành trái phiếu. Cần quan tâm xem doanh nghiệp phát hành trái phiếu để làm gì, có được ngân hàng bảo lãnh thanh toán hay không. Có như vậy mới yên tâm.

Với các doanh nghiệp, các chuyên gia khuyến cáo, phải đảm bảo sử dụng đúng mục đích nguồn vốn huy động từ trái phiếu, thực hiện hiệu quả phương án sản xuất - kinh doanh và dự án đầu tư để đảm bảo lợi ích của doanh nghiệp, cũng như nhà đầu tư trái phiếu.

Việt Trang
Báo Đầu tư Bất động sản