Cho vay mua nhà vẫn còn dư địa tăng, nhưng chủ yếu phục vụ người mua để ở. Ảnh: Dũng Minh.
Thận trọng với lãi suất tăng
Lãi suất cho vay mua nhà vào thời điểm cuối năm 2025 - đầu 2026 đã thiết lập mặt bằng mới quanh ngưỡng 11-12%/năm. Theo các chuyên gia VinaCapital, mức lãi suất cao này đã triệt tiêu hoàn toàn biên lợi nhuận kỳ vọng của giới “đầu cơ, lướt sóng” - những người thường sử dụng đòn bẩy tài chính lên tới 70-80% giá trị tài sản với kỳ vọng bán lại trong 3-6 tháng.
“Ngưỡng 10% là ranh giới rất nhạy cảm. Khi lãi suất vượt mức này, phần lớn người mua sẽ chùn tay vì áp lực trả nợ quá lớn, đặc biệt với các khoản vay dài hạn. Khi đó, dù nguồn cung có nhiều đến đâu, thị trường vẫn có nguy cơ rơi vào trạng thái chậm thanh khoản”, ông Phạm Quốc Việt - Tổng giám đốc sàn Đông Bắc Bộ Land nói.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP-Invest cho hay, lãi suất tín dụng là yếu tố then chốt quyết định khả năng hấp thụ của thị trường, thậm chí có thể trở thành rủi ro lớn nhất nếu không được điều hành phù hợp.
Theo ông Hiệp, năm 2026, nguồn cung bất động sản chắc chắn gia tăng khi nhiều dự án đã hoàn tất thủ tục pháp lý, sẵn sàng đưa sản phẩm ra thị trường.
Đây là diễn biến tất yếu sau giai đoạn dài thị trường bị “nén” bởi các vướng mắc về đất đai, đầu tư, xây dựng... Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa với việc thị trường sẽ sôi động nếu dòng tiền không được khơi thông, đặc biệt là dòng vốn tín dụng.
“Cả người mua nhà lẫn chủ đầu tư đều phụ thuộc rất lớn vào vốn vay ngân hàng. Nếu lãi suất tăng cao, chi phí vốn sẽ đội lên nhanh chóng và tác động trực tiếp đến giá bán cũng như quyết định mua nhà”, ông Hiệp nói và phân tích, chi phí vốn tăng sẽ đẩy giá thành dự án lên cao, trong khi khả năng bán hàng lại bị thu hẹp. Điều này tạo ra “vòng xoáy” bất lợi, khiến doanh nghiệp khó cân đối dòng tiền, nhất là những đơn vị sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.
Thực tế, trước thông tin siết room tín dụng bất động sản từ năm 2026, nhiều ngân hàng đã chủ động “hạ độ cao”, giãn nhịp tăng trưởng cũng như tỷ trọng cho vay lĩnh vực này, đồng thời tái cơ cấu danh mục cho vay.
Trong chia sẻ gần đây, đại diện Techcombank cho biết, từ quý I đến quý IV/2025, Ngân hàng liên tục giảm tỷ trọng phân bổ tài sản vào cho vay bất động sản. Tính đến hiện tại, dư nợ bất động sản trong khối doanh nghiệp chiếm khoảng 56%, tương đương 31% tổng danh mục tín dụng toàn Ngân hàng, giảm so với mức 33% đầu năm 2025.
Tương tự, báo cáo tài chính của VPBank cho thấy, sau khi đạt đỉnh 40,5% dư nợ cho vay khách hàng năm 2024, tỷ trọng tín dụng bất động sản của ngân hàng này đã giảm xuống 35,8% trong năm 2025. Đồng thời, tốc độ tăng trưởng dư nợ lĩnh vực này cũng giảm về mức 20,4%, phản ánh việc chủ động giãn nhịp tăng trưởng tín dụng bất động sản, cân đối lại danh mục cho vay.
Theo đánh giá của Công ty Chứng Khoán Yuanta Việt Nam, việc giảm hệ số nhân từ 3,5% xuống 2,6% và áp trần tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản được xem là các bước đi kỹ thuật cần thiết nhằm đưa thị trường trở về trạng thái cân bằng sau giai đoạn bùng nổ của năm 2025.
 |
Hạ tầng trở thành “bộ lọc” phân loại giá trị bất động sản. Ảnh: Dũng Minh. |
Mặc dù điều này không hàm ý chính sách tín dụng năm 2026 điều chỉnh theo hướng thu hẹp đối với thị trường bất động sản như những lo ngại ban đầu, nhưng tâm lý tận dụng lãi suất ngân hàng để “lướt sóng” nhà đất cũng sẽ không còn như trước.
Ông Nguyễn Minh Tuấn, Tổng giám đốc AFA Capital khẳng định, khi lãi suất huy động tăng lên, chi phí vay của người dân và doanh nghiệp chắc chắn sẽ tăng theo, bởi chỉ một sự thay đổi nhỏ về lãi suất sẽ dẫn đến biến động lớn về chi phí phải trả.
“Dù lãi suất chỉ nhích tăng nửa điểm phần trăm, nhưng nếu tính theo phần trăm thay đổi thì chi phí vay có thể tăng lên hàng chục phần trăm. Cụ thể, khi lãi suất tăng từ 8%/năm lên 10%/năm thì chi phí vay thực tế tăng thêm tới 25%”, ông Tuấn nói.
Tiếp tục thanh lọc
Theo TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, trừ khi thị trường có diễn biến mới đòi hỏi sự điều chỉnh, tín dụng cho vay đối với bất động sản trong năm 2026 về cơ bản sẽ không được vượt quá mức tăng trưởng chung 15%.
Trong đó, cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản được kiểm soát ở mức độ chặt chẽ hơn, cho vay mua nhà vẫn còn dư địa tăng, nhưng chủ yếu phục vụ người mua để ở.
Điều này cho thấy, thị trường đang dần thu hẹp đối tượng tham gia đi kèm với việc cơ cấu lại sản phẩm theo hướng tập trung vào sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, có giá trị khai thác sử dụng, thay vì các loại tài sản mang tính đầu cơ như bất động sản liền kề ở các khu đô thị vắng người, thiếu hạ tầng, tiện ích hay đất nền ở khu vực xa trung tâm, thưa thớt người ở.
Đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, nếu như năm 2022, việc mua một lô đất nền vùng ven với hy vọng giá tăng gấp đôi sau vài tháng diễn ra phổ biến, thì đến năm 2026, câu hỏi đầu tiên của nhà đầu tư là liệu tài sản này có thể sinh lời được không. Việc quan tâm đến hiệu suất khai thác cho thấy thị trường đang có sự chuyển dịch từ “giá trị kỳ vọng” sang “giá trị sử dụng”.
Sự thay đổi này không đến từ ý chí chủ quan, mà là kết quả của một quá trình thanh lọc khắt khe từ chính sách. Trong đó, các sắc luật liên quan đến đất đai và kinh doanh bất động sản đã thực sự “ngấm” vào thị trường.
Việc siết chặt quy định về huy động vốn và yêu cầu khắt khe về tiến độ xây dựng đã loại bỏ những chủ đầu tư “tay không bắt giặc”. Khi rủi ro pháp lý giảm xuống, biên độ lợi nhuận từ việc chênh lệch giá trong ngắn hạn cũng thu hẹp lại. Đây chính là “bàn tay vô hình” buộc nhà đầu tư phải nhìn vào biểu đồ dài hạn 5-10 năm, thay vì bảng giá hàng tuần, hàng tháng.
Một điểm khác biệt căn bản trong cách tiếp cận thị trường năm 2026 là góc nhìn về hạ tầng. Trước đây, hạ tầng thường được dùng làm “mồi nhử” để thổi giá đất tại những khu vực hoang vắng. Nhưng hiện nay, khi các trục cao tốc và vành đai dần hoàn thiện, hạ tầng trở thành “bộ lọc” phân loại giá trị bất động sản.
Theo đó, thay vì chạy theo những tin đồn quy hoạch “trong tương lai”, dòng tiền đang đổ mạnh vào những dự án có kết nối thực tế. Các đại đô thị vệ tinh tại cửa ngõ Hà Nội hay TP.HCM không còn tăng giá theo kiểu “nhảy múa”, mà tăng trưởng bền vững dựa trên tỷ lệ lấp đầy dân cư.
Khi hạ tầng giao thông thu hẹp khoảng cách về thời gian di chuyển, giá trị của bất động sản được tính bằng sự tiện lợi và chất lượng sống, chứ không còn tính bằng khoảng cách “ki-lô-mét” thuần túy.
