Đường sắt trên cao Hà Nội đang kích thích các dự án bất động sản theo mô hình TOD. Ảnh: Bình Minh.
Thực sự cần thiết
Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho biết, cũng giống như nhiều thành phố lớn ở châu Á - Thái Bình Dương, mức tăng trưởng nhanh của Hà Nội và TP.HCM song hành với các thách thức đô thị như ùn tắc giao thông, thiếu hụt nhà ở, quá tải tiện ích công cộng, thiếu địa điểm giải trí và không gian xanh...
Cả 2 thành phố đều đang thí điểm mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (Transit Oriented Development - TOD), phương pháp quy hoạch và phát triển đô thị thúc đẩy sử dụng đất cân bằng và hiệu quả bằng cách bố trí nhà ở, tiện ích công cộng, không gian thương mại và giải trí gần các nút giao thông công cộng.
Theo đại diện Avison Young Việt Nam, Hà Nội và TP.HCM từ lâu là 2 “thỏi nam châm” kinh tế, nơi tập trung nhiều doanh nghiệp nhất toàn quốc. Đây cũng là 2 thành phố đông dân nhất cả nước, trong đó TP.HCM dẫn đầu với khoảng 9,5 triệu người và mật độ dân số khoảng 4.513 người/km2.
Hà Nội đứng thứ hai với dân số hơn 8,5 triệu người và mật độ dân số khoảng 2.556 người/km2. Nếu lấy tiêu chí 10 triệu dân làm chuẩn cho một siêu đô thị, TP.HCM sẽ trở thành siêu đô thị đầu tiên của cả nước và Hà Nội sẽ sớm theo sau. Áp lực về quản lý đất đai và phát triển hạ tầng vì vậy sẽ chỉ tăng lên nếu không được giải quyết thỏa đáng.
Là một trong những giải pháp phát triển đô thị bền vững, mô hình TOD đang được Hà Nội và TP.HCM ứng dụng với ưu tiên xây dựng các tuyến đường sắt đô thị để đảm bảo nhu cầu đi lại và giải quyết ùn tắc giao thông.
Theo quy hoạch đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Hà Nội sẽ có 8 tuyến metro, 3 tuyến monorail và 8 tuyến BRT. Hiện tại, tuyến metro số 2A (Cát Linh - Hà Đông) và tuyến metro số 3 (đoạn Nhổn - ga Hà Nội) đã vận hành.
Trong khi đó, TP.HCM cũng dự định phát triển 8 tuyến metro, 1 tuyến tramway và 2 tuyến monorail đến năm 2030; trong đó, tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên) với 3 ga ngầm và 11 ga trên cao sắp đi vào hoạt động.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), bước sang năm 2026, thị trường bất động sản đứng trước nhiều cơ hội khi mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2 con số được đặt ra, dòng vốn vào thị trường tiếp tục được duy trì với chính sách tiền tệ linh hoạt, các mô hình đô thị mới như đô thị nén, đô thị gắn với giao thông (TOD) được ưu tiên phát triển.
KTS. Trần Ngọc Chính - Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, một quốc gia muốn phát triển, trước hết phải có hệ thống giao thông đồng bộ. Giao thông kết nối đến đâu, bất động sản phát triển đến đó.
Giao thông tốt giúp người dân di chuyển thuận lợi, giảm áp lực nội đô khi dân cư dịch chuyển ra vùng ven. Điều này góp phần phân bố lại dân cư, nâng cao chất lượng sống và thúc đẩy phát triển đô thị theo tiêu chuẩn hiện đại.
“Giao thông ở đây không chỉ là đường giao thông đô thị, đường vành đai, mà còn là đường sắt đô thị. Hạ tầng kỹ thuật và giao thông là yếu tố cốt lõi trong quy hoạch đô thị, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Khi bất động sản phát triển, nhiều lĩnh vực khác cũng phát triển theo”, ông Chính nói.
Lợi thế từ TOD
PGS-TS-KTS. Nguyễn Vũ Phương - Phó giám đốc Học viện Chiến lược, bồi dưỡng cán bộ xây dựng (Bộ Xây dựng) đánh giá, hạ tầng giao thông không chỉ là công trình kết nối, mà còn là “đòn bẩy” định hình đô thị và phát triển bất động sản. Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, hạ tầng hiện đại thúc đẩy bất động sản tăng trưởng, trong khi bất động sản tạo nguồn lực tái đầu tư hạ tầng.
Hơn một thập kỷ qua, Việt Nam đã có bước tiến lớn về hạ tầng. Mạng lưới cao tốc từ 90 km năm 2010 đã tăng lên 3.803 km vào năm 2025, dự kiến đạt 5.000 km vào năm 2030. Đây là “cú huých” mạnh mẽ cho các khu đô thị vệ tinh, khu công nghiệp - logistics và bất động sản nghỉ dưỡng.
Theo JLL Việt Nam, các dự án nằm trong phạm vi 10 phút đi bộ từ nhà ga metro hiện chiếm 14-16% tổng nguồn cung bất động sản thương mại và 4-9% nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM.
Tại Hà Nội và TP.HCM, các tuyến metro đang dần vận hành, đến năm 2035 dự kiến có hơn 600 km, trở thành hạt nhân cho các khu đô thị TOD. Cùng với đó, các dự án lớn như sân bay Long Thành, cảng biển Cái Mép - Thị Vải, Lạch Huyện… mở ra không gian phát triển mới, thúc đẩy logistics và bất động sản dịch vụ.
Tuy nhiên, ông Phương cũng chỉ rõ, hạ tầng đã mở ra không gian phát triển mới, gia tăng giá trị đất và thu hút đầu tư, nhưng TOD ở Việt Nam còn nhiều hạn chế: Quy hoạch thiếu đồng bộ, cơ cấu sản phẩm lệch về cao cấp, trong khi nhà ở vừa túi tiền khan hiếm. Để hạ tầng phát huy hiệu quả, cần quy hoạch tích hợp giao thông - sử dụng đất, lấy TOD làm trọng tâm.
Quanh các nhà ga metro, BRT, cao tốc… phải bố trí hài hòa nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà công nhân, ký túc xá sinh viên. Nhà nước phải xây dựng quỹ đất dự trữ chiến lược và minh bạch hóa thông tin quy hoạch bằng công nghệ số, ngăn chặn đầu cơ…
Còn theo bà Phan Thị Ánh Đào - Trưởng phòng Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, các dự án nằm trong phạm vi 10 phút đi bộ từ nhà ga metro hiện chiếm 14-16% tổng nguồn cung bất động sản thương mại và 4-9% nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM.
Con số này cho thấy tầm quan trọng ngày càng tăng của các dự án có liên quan đến hệ thống giao thông công cộng trong tổng thể nguồn cung bất động sản của 2 đô thị lớn nhất Việt Nam.
Các dự án bất động sản liền kề ga metro cũng ghi nhận tốc độ tăng giá đáng kể sau khi các tuyến metro chính thức đi vào hoạt động, trung bình khoảng 200-250 USD/m2/năm.
Điều này tương đương với tỷ lệ tăng trưởng hàng năm ấn tượng 8% đối với bất động sản liền kề metro, cao gấp đôi so với mức tăng 4% của trung bình thị trường tại TP.HCM trong năm 2025. Sự chênh lệch này cho thấy giá trị rõ rệt mà các dự án TOD mang lại so với phát triển bất động sản truyền thống.
Tại Hà Nội, sự chênh lệch còn ấn tượng hơn. Các dự án gần metro ghi nhận mức tăng giá 19% so với mức trung bình thị trường 12% trong năm 2022, theo JLL Việt Nam. Mức tăng trưởng cao đó càng đáng ghi nhận khi xét trong bối cảnh thị trường bất động sản đối mặt với nhiều thách thức trong giai đoạn này.
JLL Việt Nam cũng nhấn mạnh rằng, các dự án TOD thành công cần được xây dựng trên 4 trụ cột cơ bản: kết nối, giao thông phi cơ giới, tiện ích và phát triển bất động sản phức hợp. Mỗi trụ cột này đóng vai trò quan trọng và bổ trợ lẫn nhau trong việc tạo ra một hệ sinh thái TOD hoàn chỉnh và bền vững.
Hiện tại, phần lớn các nhà phát triển bất động sản chủ yếu tập trung vào việc tạo ra kết nối vật lý trực tiếp giữa dự án của họ và các ga giao thông công cộng. Song, một điều đáng tiếc là họ thường bỏ qua hoặc chưa khai thác hết tiềm năng của việc nâng cao trải nghiệm kết nối thông qua không gian xanh và hạ tầng giao thông phi cơ giới.
Những khu đô thị này cần được bổ sung bởi các tiện ích chiến lược có khả năng thu hút lưu lượng người đi bộ từ nhà ga đến dự án của mình, thay vì chỉ tập trung phục vụ độc quyền cho cư dân dự án.
Thành công cuối cùng của những khu đô thị tích hợp TOD sẽ phụ thuộc chính vào khả năng tạo ra những cộng đồng thực sự có nhịp sống và bản sắc riêng, cân bằng hài hòa giữa việc đầu tư vào hạ tầng vật lý cứng và việc kích hoạt, nuôi dưỡng cộng đồng, mô hình mở rộng và phát triển các thành phố trở nên bền vững, công bằng và đáng sống hơn.
Thách thức này sẽ định hình và quyết định chương tiếp theo của quá trình chuyển đổi đô thị tại Việt Nam.
