Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các đại dự án. Ảnh: Dũng Minh.
TP.HCM sẽ “bung lụa”
Theo dự báo của Dat Xanh Services, trong năm 2026, nguồn cung mới sẽ được bổ sung thêm khoảng 136.000 sản phẩm, tăng hơn 40% so với năm 2025.
Trong đó, miền Bắc có 43 dự án, cung cấp 60.056 sản phẩm; miền Trung có 19 dự án, cung cấp 11.614 sản phẩm; miền Nam có 46 dự án, cung cấp 54.795 sản phẩm; miền Tây có 17 dự án, cung cấp 9.848 sản phẩm. Lượng nguồn cung mới này sẽ giúp nâng tổng nguồn cung sơ cấp cả nước đạt gần 200.000 sản phẩm.
Trên thị trường thứ cấp, nguồn cung đa dạng ở tất cả các phân khúc sản phẩm khi hàng loạt dự án được bàn giao trong năm 2026 và căn hộ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới. Các dự án đô thị tích hợp, đô thị xanh, đầy đủ tiện ích có lợi thế cạnh tranh rõ rệt.
Tỷ lệ hấp thụ bất động sản sơ cấp dự báo duy trì ở mức 45-50%, giao dịch chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung - dài hạn, hạn chế các hoạt động đầu cơ ngắn hạn. Cùng với đó là xu hướng tăng trưởng nhu cầu rõ nét hơn đối với bất động sản khai thác dòng tiền.
Cũng đưa ra dự báo tích cực, đại diện BHS Property cho hay, năm 2026 sẽ là năm TP.HCM đón nhận một nguồn cung căn hộ rất lớn sau thời gian dài bị thắt chặt do vướng pháp lý, có thể cao hơn gấp đôi so với Hà Nội.
Cụ thể, Hà Nội sẽ có thêm khoảng 23.200 căn hộ, tập trung nhiều nhất ở các khu vực: xã Ngọc Hồi (khoảng 5.000 căn), phường Khương Đình (khoảng 4.500 căn), phường Yên Sở (khoảng 2.600 căn), tiếp theo là xã Đông Anh và các phường Dương Nội, Tương Mai, Long Biên, Xuân Đỉnh… Các dự án tiêu biểu là Vinhomes Olympic Hà Nội, Vinhomes Cao Xà Lá, Gamuda City - Central Residences, Lumiere Plus Cổ Loa…
Còn tại TP.HCM vào khoảng 47.000 căn, chủ yếu từ các khu vực phường Lái Thiêu (hơn 9.000 căn), phường Bình Hoà (hơn 7.000 căn), phường Bình Quới (khoảng 6.000 căn), phường Đông Hoà (gần 5.000 căn), phường Phước Thắng (hơn 3.000 căn)… Các dự án tiêu biểu gồm Masterise Thanh Đa, Sunshine Sky City, The Esme, Khải Hoàn Imperia…
Tính theo khu vực, miền Bắc dự kiến sẽ có thêm khoảng 19.500 căn hộ trong năm nay, đến từ các địa phương Hưng Yên (hơn 10.000 căn), Bắc Ninh (gần 4.000 căn), còn Hải Phòng, Thái Nguyên, Phú Thọ, Ninh Bình, Quảng Ninh dao động từ vài trăm đến hơn 1.000 căn mỗi địa phương.
Tại miền Trung và miền Nam, ngoài TP.HCM, thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 10.300 căn hộ mới. Trong đó, Đà Nẵng nổi lên như một thị trường chủ lực với hơn 4.000 căn, tiếp theo là Tây Ninh với gần 2.000 căn, Đồng Nai với hơn 1.000 căn.
Tương tự phân khúc cao tầng, phân khúc nhà ở thấp tầng tại TP.HCM dự báo có thêm khoảng 13.500 sản phẩm, cũng áp đảo so với Hà Nội với khoảng 6.000 sản phẩm. Các địa phương khác dự kiến sẽ có thêm khoảng 23.100 sản phẩm, trong đó Hưng Yên, Tây Ninh, Hải Phòng, Đà Nẵng, Ninh Bình là những thị trường có nguồn cung lớn (trên 3.000 sản phẩm).
Nhà tạo lập làm chủ cuộc chơi
Bình luận về xu hướng thị trường, đại diện BHS Property cho rằng, 2026-2027 sẽ là giai đoạn bùng nổ nguồn cung căn hộ chung cư với hàng loạt dự án lớn chuẩn bị ra hàng. Nguồn cung chủ yếu đến từ khu vực lân cận các đô thị lớn nhờ sở hữu quỹ đất dồi dào, giá cả cũng hợp lý hơn, trong khi khu vực nội thành quỹ đất ngày càng hạn hẹp và giá ngày một đắt đỏ.
Tại TP.HCM, theo đại diện BHS Property, giá bán căn hộ cuối năm 2025 đã gần đạt ngưỡng “đỉnh”, cùng với “cơn sóng” nguồn cung mới sắp đổ bộ nên dự báo năm 2026 sẽ không tăng, nếu có thì cũng chỉ tăng nhẹ.
 |
TP.HCM sẽ dội cung nhà ở trong năm 2026. Ảnh: Bình Minh. |
Với phân khúc nhà ở thấp tầng, đây vẫn là phân khúc tiềm năng nhờ hạ tầng phát triển, sự khan hiếm về quỹ đất nội đô và nhu cầu thực của nhiều khách hàng.
Thị trường sẽ có sự sàng lọc, khách hàng có xu hướng lựa chọn các dòng sản phẩm của những chủ đầu tư lớn, uy tín, đảm bảo tiến độ bàn giao và cơ sở hạ tầng, tiện ích, pháp lý chuẩn chỉnh. Giá bán dự kiến sẽ tăng ổn định do nguồn cung tương đối lớn trên thị trường.
Ông Phạm Lâm - Tổng giám đốc DKRA Group cho hay, tại phía Nam, sức cầu thị trường năm 2025 tăng khoảng 2,6 lần so với năm 2024, cho thấy nhu cầu lớn về nhà ở luôn hiện hữu.
Theo đại diện DKRA Group, thị trường đang phát đi các tín hiệu tích cực về nguồn cung. Phía Nam phát triển mạnh về hạ tầng, tạo ra quỹ đất mới trước đây chưa được kết nối với quy hoạch chung, nay được tiếp cận, kết nối và có thể tạo ra đột phá nguồn cung trong tương lai. Các trục kết nối Bình Dương, Đồng Nai với TP.HCM (cũ) cạnh các tuyến giao thông chính sẽ cung cấp lượng lớn sản phẩm ra thị trường.
Không khó để thấy rằng, số lượng sản phẩm “khủng” trong năm 2026 và các năm tiếp theo chủ yếu đến nhiều từ các siêu đô thị, đại dự án, trong đó các nhà tạo lập giữ vai trò tạo cung lớn nhất.
Dữ liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho thấy, “người chơi” chính đang chiếm lĩnh những “phần bánh to nhất” trên thị trường nhà ở gồm Vingroup (21,8%), Masterise Homes (11,9%), Sun Group (8,9%), MIK Group (5%), Ecopark (4%), trong khi các doanh nghiệp còn lại chiếm 35,6% (số liệu năm 2025). Nhóm các “ông lớn” này sẽ tiếp tục giữ vai trò “tạo cung” chính trong thời gian tới.
TS. Nguyễn Minh Phong - chuyên gia kinh tế cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là khu vực phía Nam, đang đứng trước yêu cầu tái cấu trúc toàn diện. Thị trường sẽ dần chuyển từ các dự án nhỏ lẻ sang các đại dự án, siêu đô thị quy mô lớn gắn với hệ thống hạ tầng kết nối đồng bộ, giao thông công cộng và không gian sống hiện đại.
Những dự án này đòi hỏi các chủ đầu tư phải có năng lực tài chính, quản trị, trách nhiệm xã hội và tầm nhìn dài hạn. Quá trình này cũng kéo theo sự sàng lọc mạnh mẽ các chủ đầu tư, loại bỏ những dự án kém chất lượng, thiếu minh bạch, qua đó nâng cao chất lượng chung của thị trường.
