Trong quý III/2025, giá căn hộ tại Hà Nội tăng mạnh hơn so với TP.HCM. Ảnh: Dũng Minh.
Tăng dần về cuối năm
Còn nhớ, tại cuộc họp báo thị trường hồi đầu năm nay, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc CBRE Hà Nội đưa ra nhận định, giai đoạn thị trường sôi động trước đó, mỗi quý giá căn hộ tại Hà Nội có thể tăng 8-10%, trong khi quý I/2025 đà tăng đã giảm rõ rệt so với quý IV/2024, chỉ hơn 3%. Theo đó, mức tăng giá căn hộ trong các quý còn lại của năm 2025 sẽ tương tự như quý đầu năm.
Không chỉ chuyên gia CBRE, nhiều thành viên thị trường cũng cho rằng, sau giai đoạn tăng nóng từ đầu năm 2024 và với việc nguồn cung mới được dự báo duy trì ở mức khoảng 30.000 căn cho năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội khả năng sẽ chứng kiến việc giá tăng chậm lại.
Đại diện một chủ đầu tư cho hay, trong năm 2024, giá căn hộ Hà Nội tăng tới gần 40%, nên bước sang năm 2025, với việc nguồn cung mới duy trì ổn định, đặc biệt là được bổ sung thêm các dự án nhà ở xã hội, nên có thể khiến đà tăng chậm lại nhiều.
Dữ liệu thị trường từ CBRE cho thấy, trong năm 2024, nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội tăng 3 lần so với năm 2023, vượt 30.900 căn và là nguồn cung mở bán mới theo năm cao nhất kể từ năm 2020.
Đến hết quý IV/2024, giá sơ cấp phân khúc căn hộ đạt 72 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì), tăng 36% so với cuối năm 2023 - là mức tăng cao nhất trong 8 năm gần nhất.
Tuy nhiên, trong 9 tháng đầu năm 2025, tổng nguồn cung đạt gần 21.100 căn, tăng 10% so với cùng kỳ năm 2024. Đáng chú ý, giá chào bán căn hộ tiếp tục xu hướng tăng trong quý III/2025 ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Tại Hà Nội, trong quý III/2025, nguồn cung mới từ các dự án có giá chào bán trên 120 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì, chiết khấu) đạt hơn 2.000 căn. Đây là yếu tố chính đẩy giá nhà lên một mặt bằng mới và sản phẩm càng cao cấp thì càng đắt khách.
Cụ thể, giá chào bán sơ cấp trung bình đã vượt mốc 90 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì, chiết khấu), cao hơn mức giá trung bình tại TP.HCM trong cùng thời điểm, đồng thời cao hơn quý liền trước 16% và cao hơn cùng kỳ năm trước 41%.
Như vậy, khác với những dự đoán trước đó, tính đến hết quý III/2025, mức tăng giá của phân khúc căn hộ tại Hà Nội đã cao hơn mức tăng của cả năm 2024 (41% so với 36%).
Càng cao cấp, càng đắt khách
Thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở nói riêng thường có thể được dự báo tương đối chính xác trong dài hạn. Tuy nhiên, thị trường căn hộ Hà Nội gần 2 năm qua cho thấy những diễn biến mới.
Đầu tiên, giá căn hộ tăng mạnh đến từ việc các dự án mở bán mới đều có giá cao. Chỉ trong quý III/2025, nguồn cung mới từ các dự án có giá chào bán trên 120 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì, chiết khấu) đạt hơn 2.000 căn. Đây là yếu tố chính đẩy giá nhà lên một mặt bằng mới và đáng chú ý, sản phẩm càng cao cấp thì càng đắt khách.
Bà Hoàng Minh Thúy - Phó tổng giám đốc Five Star Property cho hay, tại thị trường Thủ đô, các sản phẩm căn hộ có mức giá trên 100 triệu đồng/m2 đều có thanh khoản tốt. Thậm chí, phần lớn người mua là người ở thực, cho thấy phân khúc cao cấp luôn có sức hấp dẫn riêng.
“Ví dụ như dự án The Matrix One Premium, giá bán một căn hộ tại đây dao động từ 13-15 tỷ đồng, tương đương với một căn biệt thự ở khu vực Đan Phượng, thế nhưng luôn trong tình trạng khan hàng. Có đợt mở bán, 70% số căn được mua hết sau chưa đến 10 ngày. Nguyên nhân xuất phát từ vị trí đẹp, tính khan hiếm và cả các yếu tố khác như uy tín chủ đầu tư, tiện ích… ”, bà Thúy nói và cho biết thêm, trên thực tế, thị trường đã quen với các sản phẩm căn hộ có mức giá trên 100 triệu đồng/m2 và thanh khoản của các dự án có thể là câu trả lời cho diễn biến về giá.
 |
Phân khúc cao cấp luôn có sức hấp dẫn riêng. Ảnh: Dũng Minh. |
Báo cáo thị trường quý III/2025 của JLL Việt Nam về phân khúc căn hộ tại Hà Nội cũng cho thấy, nhà đầu tư có xu hướng lựa chọn các căn hộ cao cấp ở các cực tăng trưởng mới phía Bắc, trong khi người mua ở thực quan tâm tới các dự án khu vực phía Tây như The Nelson, Matrix Premium hay Westlake Residential. Các dự án này đều có cảnh quan hồ tự nhiên, điều mà ít có dự án mới nào ở Hà Nội có được.
Cụ thể, JLL cho biết, lượng giao dịch căn hộ phân khúc cao trong quý III/2025 ghi nhận 1.621 căn.
Trong đó, cả 2 dự án của chủ đầu tư MIK Group là The Matrix Premium và The Continental đều được hấp thụ tốt. Dự án Westlake Residential là điểm nhấn trong quý với mức giá cao ấn tượng, nhờ vị trí hiếm hoi có tầm nhìn đắt giá ra Hồ Tây.
Xa hơn về phía Bắc, dự án MIK The Continental thu hút những nhà đầu tư quan tâm khu vực mới và đánh giá cao tiềm năng tăng giá của Khu đô thị Vinhomes Global Gate.
Theo đại diện BHS Group, tại thị trường Hà Nội, căn hộ hạng A và hạng sang vẫn chiếm tỷ trọng lớn với hơn 88% tổng nguồn cung trong quý III vừa qua, do đó lượng giao dịch phần lớn cũng đến từ 2 phân khúc này.
Tính chung 9 tháng đầu năm 2025, nguồn cung và lượng giao dịch đang ở mức tương đương cùng kỳ năm ngoái, lần lượt là hơn 28.000 căn và hơn 17.000 căn.
Tính riêng quý III/2025, nguồn cung sơ cấp đạt hơn 12.100 căn, tăng 24,5% so với quý trước đó và tăng 51% so với cùng kỳ năm trước; lượng giao dịch đạt gần 9.200 căn, tăng hơn 2 lần so với quý trước đó và tăng 35% so với cùng kỳ năm trước.
Trong đó, các dự án mới đóng góp phần lớn vào nguồn cung cũng như lượng hấp thụ có thể đến là Lumiere Prime Hills, Sun Feliza Suites…
Hiện tại, giá nhà tăng cao ngoài tầm với của số đông, song vẫn có một bộ phận người mua chọn phân khúc giá cao như một nơi trú ẩn tài sản trong giai đoạn tiền rẻ.
