Theo dữ liệu do Bloomberg tổng hợp, gần 175 tỷ USD tín dụng trong lĩnh vực bất động sản đã vỡ nợ, gấp khoảng 4 lần so với ngành lớn nhất tiếp theo. Khi lãi suất cao hơn và kỷ nguyên tiền rẻ kết thúc, nhiều thị trường bất động sản gần như bị đóng băng. Một số người cho vay đã yêu cầu người vay bán tài sản hoặc có nguy cơ bị tịch thu bất động sản trong bối cảnh chủ nhà yêu cầu bổ sung tài sản đảm bảo.
 |
Tổng nợ ở các lĩnh vực bị vỡ nợ |
Theo một nghiên cứu của công ty luật Weil, Gotshal & Manges, mức độ khó khăn trong bất động sản châu Âu đang ở mức cao nhất trong một thập kỷ, một phần là do tính thanh khoản sụt giảm. Dữ liệu của MSCI cho thấy giá trị bất động sản thương mại của Anh đã giảm hơn 20% trong nửa cuối năm 2022. Theo Green Street, mức giảm là 9% ở Mỹ.
Sự sụt giảm trong giao dịch và phát triển bất động sản thương mại và nhà ở chắc chắn sẽ tác động đến chi tiêu trong nền kinh tế thực. Đổi lại, điều đó có thể gây rủi ro cho việc làm và tăng trưởng.
“Những gì chúng ta có trong thời kỳ suy thoái này là một tập hợp hoàn cảnh kinh tế khá độc đáo. Lãi suất đang thắt chặt thay vì giảm nhẹ là đòn giáng đối với bất động sản và các doanh nghiệp khác”, Ian Guthrie, Giám đốc điều hành cấp cao của công ty tư vấn Jones Lang LaSalle cho biết.
Theo Jones Lang LaSalle, cứ 10 khoản vay doanh nghiệp ở châu Âu thì có 1 khoản vay đang hoạt động kém hiệu quả và cho thấy rủi ro tín dụng gia tăng.
Thời kỳ kiếm tiền dễ dàng trong hơn một thập kỷ đột ngột kết thúc đã trở nên tồi tệ hơn đối với các công ty bất động sản bởi một đại dịch đã thay đổi cách mọi người làm việc và sinh sống, khiến nhiều chủ sở hữu bất động sản thương mại trở nên khó khăn.
Những hậu quả đang được cảm nhận trên toàn thế giới. Một đơn vị bất động sản ở Brookfield đã cảnh báo vào tháng 11 rằng họ có thể gặp khó khăn trong việc tái cấp vốn cho hai tòa tháp ở trung tâm thành phố Los Angeles và làm tăng khả năng bị tịch thu nhà, điều mà các nhà phân tích của Barclays gọi là “đáng lo ngại” đối với thị trường.
Việc nhà phát triển công viên giải trí Legoland Hàn Quốc chậm trả nợ đã gây ra khủng hoảng tín dụng ở nước này, khiến ngân hàng trung ương buộc phải hành động để ổn định thị trường. Công ty TNHH Tập đoàn bất động sản Caydon của Úc đổ lỗi cho việc phong toả do Covid và lãi suất tăng khi họ rơi vào tình trạng vỡ nợ.
Andreas Dombret, cựu thành viên hội đồng quản trị của Bundesbank và Ngân hàng Thanh toán Quốc tế của Đức cho biết, bất động sản thương mại từ văn phòng đến trung tâm mua sắm sẽ nhạy cảm hơn với các điều kiện kinh tế so với các loại tài sản khác. Trong quá khứ, khi bong bóng vỡ, điều này thường liên quan đến bất động sản thương mại.
Các dấu hiệu suy thoái cũng đang gia tăng ở Mỹ. Michael Knott, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu REIT tại Green Street cho biết, bất chấp sự sụt giảm, giá trị bất động sản thương mại vẫn được định giá quá cao ở mức vừa phải. Các nhà thẩm định đang ở phía sau đường cong, hoạt động giao dịch đã chậm lại đáng kể.
Một số ngân hàng Mỹ dự đoán rằng tổn thất tín dụng sẽ tăng lên trong năm nay. Trong báo cáo kết quả quý IV, Bank of America đã ghi nhận một khoản cho vay bất động sản văn phòng trị giá 1 tỷ USD với rủi ro vỡ nợ hoặc thanh toán chậm tăng cao, trong khi Wells Fargo dự đoán sẽ có nhiều căng thẳng hơn xuất hiện trên thị trường đó khi nhu cầu suy yếu.
“Chúng ta đang ở trong một thị trường giá xuống có trật tự, là nơi các ngân hàng đang cắt giảm danh mục đầu tư của họ”, Tom Capasse, Giám đốc điều hành của công ty tài chính bất động sản Ready Capital cho biết.
Hai đám cháy hoành hành cùng một lúc
Các điểm căng thẳng trong bất động sản thương mại dự kiến sẽ nằm ở hai đầu của thị trường: các tòa nhà cũ hơn mà người thuê đã chuyển đi và các dự án vẫn chưa hoàn thành. Không nơi nào trải qua hiện tượng sau này nhiều hơn Trung Quốc. Vào tháng 9, ước tính khoảng 2 triệu ngôi nhà đã bị tạm dừng do thị trường bất động sản chậm lại.
Sự chậm trễ trong các dự án ở Trung Quốc đang được tất cả mọi người, từ các nhà kinh tế học đến các nhà đầu tư theo dõi sát sao trong bối cảnh doanh số bán hàng sụt giảm trên toàn quốc và các cuộc tẩy chay thanh toán thế chấp lẻ tẻ sau làn sóng kiểm soát nợ trong lĩnh vực bất động sản của các nhà chức trách.
Bắc Kinh đã thay đổi cách tiếp cận trong những tuần gần đây và có thể cho phép các công ty bất động sản bổ sung thêm nợ như một phần trong nỗ lực xoa dịu lập trường của chính quyền. Động thái này diễn ra chỉ vài tháng sau khi Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) cảnh báo về nguy cơ vỡ nợ nhiều hơn giữa các nhà phát triển bất động sản của Trung Quốc do thiếu thanh khoản, khi các công ty phải cố gắng để hoàn thành các dự án đang được xây dựng.
Trong một cuộc phỏng vấn với Bloomberg tuần này, Giáo sư Kenneth Rogoff của Đại học Harvard cho biết: “không có cách khắc phục nhanh chóng” cho sự phát triển quá mức của bất động sản thương mại ở các khu vực của Trung Quốc.
Nhà kinh tế học Yuanchen Yang đã tính toán vào năm 2020 rằng ngành bất động sản của Trung Quốc đã đóng góp khoảng 29% GDP của đất nước. Điều đó có thể so sánh với Ireland trước cuộc sụp đổ tài chính cuối cùng.
Peter Cosmetatos, Giám đốc điều hành của Hội đồng tài chính bất động sản thương mại châu Âu cho biết, sau nhiều lần cứu trợ cần thiết trong cuộc khủng hoảng tài chính, những người cho vay ở châu Âu đã thận trọng hơn trong chu kỳ hiện tại, và cho vay với bội số nợ thấp hơn so với năm 2008.
“Chắc chắn sẽ có rất nhiều khó khăn và thiệt hại xảy đến với thị trường bất động sản, nhưng những người đi vay sẽ cảm thấy điều đó nhiều hơn vì những người cho vay có một khoản đệm lớn trước khi thua lỗ. Đó là một cuộc khủng hoảng lành mạnh theo nghĩa là nó không đến từ hoặc lây nhiễm khủng khiếp cho lĩnh vực tài chính”, ông cho biết.
Nhiều khoản vay bị vỡ nợ
Chính sự hấp dẫn của các khoản nợ giá rẻ đã khiến các chủ nhà ở châu Âu tăng cường tín dụng sau cuộc khủng hoảng tài chính, đẩy mạnh các danh mục đầu tư mà chi phí đi vay thấp hơn lợi tức. Điều đó khiến bất động sản trở thành mắt xích yếu nhất trong thị trường trái phiếu rác châu Âu, với xác suất vỡ nợ trong hai năm tới là gần 8%. Các cơ quan quản lý đã cảnh báo rằng nhu cầu về diện tích văn phòng thấp hơn kể từ đại dịch, chi phí nguyên vật liệu cao hơn do sự chậm trễ của chuỗi cung ứng và chi phí vay tăng sẽ khiến một số dự án ở châu Âu không khả thi.
Và với ít người mua hơn trên thị trường, nhiều chủ nhà ở châu Âu sẽ phải giảm giá trị. Tại Thụy Điển, giá nhà đang rơi tự do. Một tình huống tương tự đang diễn ra ở Mỹ, những người đi vay đang yêu cầu giảm giá nhiều hơn mức mà nhiều người bán sẵn sàng cung cấp.
Sự bế tắc về định giá này đã góp phần khiến các ngân hàng và các nhà cung cấp tín dụng khác thận trọng hơn đối với các khoản cho vay mới. Theo Ian Guthrie, khi các chủ nhà tái cấp vốn, họ có thể phải bơm tới 25% giá mua ban đầu để đáp ứng các số liệu mà các ngân hàng cho vay.
“Áp lực này đối với các tỷ lệ đo lường khả năng trả lãi của người đi vay là một động lực chưa từng thấy kể từ thời kỳ khủng hoảng tài chính”, Will Nicoll, giám đốc đầu tư của tại M&G Plc cho biết.
Adam Tooze, giáo sư tại Đại học Colombia ở New York cho biết: “Bất động sản là một biến suy thoái lớn. Đó là loại tài sản lớn nhất và được liên kết trực tiếp với ngân sách hộ gia đình, có nghĩa là nó mang lại những hậu quả đối với tiêu dùng”.
