Nhiều dự án nhà ở xã hội đang được đẩy nhanh tiến độ triển khai. Ảnh: Việt Dũng.
Chuẩn bị sẵn quỹ đất
Lâu nay, quỹ đất luôn là một trong những rào cản lớn khiến TP.HCM khó về đích các chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội. Do vậy, Thành phố đang tập trung bố trí các khu đất có diện tích lớn từ 100-200 ha và tiếp tục rà soát, bổ sung quỹ đất nhà ở xã hội giai đoạn 2030-2040 tại 2 khu vực Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trong quá trình lập Quy hoạch chung Thành phố.
Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, theo kết quả rà soát sau sáp nhập, tổng nhu cầu nhà ở xã hội của Thành phố đến năm 2030 là 974.000 căn. Trong đó, nhóm dành cho công nhân chiếm khoảng 30%; các nhóm đối tượng còn lại chiếm 70%.
Vì thực tế nhu cầu nhà ở xã hội lớn hơn nhiều so với chỉ tiêu Thủ tướng Chính phủ giao, nên để hoàn thành mục tiêu đề ra, giải pháp quan trọng nhất vẫn là tạo đủ quỹ đất. Qua rà soát, việc bố trí quỹ đất ở 20% làm nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn Thành phố rất lớn, lên tới 408 ha, tương ứng gần 116.000 căn hộ.
Cụ thể, khu vực TP.HCM trước đây có 35 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị thuộc trường hợp dành quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội với diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội hơn 240 ha, dự kiến số lượng căn hộ trên 70.000 căn.
Khu vực Bình Dương cũ có 33 dự án với khoảng 138 ha, dự kiến số lượng căn hộ là 39.000 căn. Khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ có 4 dự án với diện tích và số lượng căn hộ lần lượt là 13 ha và 5.800 căn.
TP.HCM sẽ tiếp tục điều chỉnh quy hoạch để bảo đảm chỉ tiêu dự kiến tăng thêm khoảng 2.500 ha đất phát triển nhà ở xã hội. Diện tích này đáp ứng đủ nhu cầu xây dựng 974.000 căn hộ đến năm 2030.
Thực tế, suốt một thời gian dài, quá trình triển khai xây dựng các dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM gặp nhiều vướng mắc.
Trong đó, nổi bật là vấn đề xác định chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật… và việc phân bổ các chi phí này vào quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội khi chủ đầu tư bàn giao quỹ đất này cho Nhà nước (hoặc trường hợp Nhà nước thu hồi quỹ đất xây nhà ở xã hội do chủ đầu tư thực hiện dự án chậm tiến độ).
Việc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội là một vướng mắc khác, khi việc xác định thời điểm thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội theo hình thức nộp bằng tiền chưa cụ thể.
Trong cuộc làm việc giữa lãnh đạo Bộ Xây dựng với TP.HCM về nhà ở xã hội vào đầu tháng 10/2025, những khó khăn trên tiếp tục được đưa ra để tìm hướng tháo gỡ.
Đến ngày 10/10/2025, Nghị định số 261/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển, quản lý nhà ở xã hội và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội chính thức ban hành, giúp tháo gỡ nhiều bất cập trong việc tạo lập quỹ đất phát triển loại hình nhà ở này.
Ông Bùi Xuân Cường - Phó chủ tịch UBND TP.HCM cho biết, Thành phố đã cân đối được hơn 1.400 ha đất để phân bổ cho nhà ở xã hội. Với quy hoạch rõ ràng và các cơ chế theo Nghị quyết 201/2025 của Quốc hội và Nghị định 192/2025 của Chính phủ, Thành phố sẽ tập trung triển khai và kỳ vọng vượt chỉ tiêu Thủ tướng Chính phủ giao, tạo thêm cơ hội tiếp cận nhà ở xã hội cho người dân.
“Thành phố sẽ chủ động đầu tư vốn ngân sách để xây dựng nhà ở xã hội. Đồng thời, một số khu đất công cũng sẽ được giao để xây dựng nhà ở xã hội và nhà tái định cư nhằm giảm giá thành, cũng như tạo điều kiện cho người dân tiếp cận dễ dàng hơn”, ông Cường nói.
Khơi thông điểm nghẽn
Nghị định 261/2025 nêu rõ, nếu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không bố trí được 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội trong dự án thì phải nộp khoản tiền tương đương. Tức là, số tiền chủ đầu tư phải nộp tương đương với giá trị quỹ đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cần dành để xây dựng nhà ở xã hội.
 |
Dự án nhà ở xã hội Thạnh Tân tại Bình Dương cũ đã hoàn thiện và sẵn sàng bàn giao. Ảnh: Việt Dũng. |
Cụ thể, tiền sử dụng đất của 20% diện tích đất ở của dự án được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai; số tiền tương đương chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật được xác định bằng tỷ lệ của 20% diện tích đất ở trên tổng diện tích đất của dự án nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án tính theo suất vốn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật do Bộ trưởng Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm tính tiền sử dụng đất, không bao gồm chi phí san lấp, chi phí lấn biển trong trường hợp dự án có hạng mục lấn biển.
Động thái chính sách này được kỳ vọng sẽ khắc phục những bất cập đang tồn tại, đồng thời đảm bảo tính minh bạch, công bằng và đúng đối tượng trong quá trình triển khai chương trình nhà ở xã hội.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, việc cho phép chủ đầu tư đóng tiền rồi sử dụng nguồn thu này để tạo lập quỹ đất tại các khu vực phù hợp phát triển nhà ở xã hội sẽ đúng đối tượng và giá hợp lý hơn.
Theo ông Châu, việc triển khai nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án nhà thương mại cao cấp sẽ khó khả thi vì giá bán có thể lên rất cao, vượt khả năng tài chính của người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.
Lấy ví dụ, trong một dự án khu đô thị, khi bàn giao quỹ đất làm nhà ở xã hội, giá đất theo bảng giá Nhà nước quy định tại dự án này là 73 triệu đồng/m2, trong khi giá thị trường là hơn 100 triệu đồng/m2.
Nếu xây nhà ở xã hội trên phần đất này, giá bán sẽ rất cao. Hay tại một số tuyến đường trung tâm TP.HCM như Đồng Khởi, căn cứ vào bảng giá đất điều chỉnh (687 triệu đồng/m2), nếu làm nhà ở xã hội trên tuyến đường này, giá bán sẽ lên đến 200-300 triệu đồng/m2, vượt xa nhà ở thương mại thông thường.
Vì vậy, việc cho phép chủ đầu tư đóng tiền hoặc bố trí quỹ đất ở vị trí khác làm nhà ở xã hội sẽ hợp lý hơn.
Ông Châu cũng đồng tình với quy định số tiền tương đương chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật bằng 20% tổng chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của dự án, song lưu ý rằng, hiện tại, pháp luật về xây dựng chưa có quy định riêng về suất vốn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
Do đó, Bộ Xây dựng cần công bố suất vốn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật riêng để có căn cứ pháp lý thống nhất khi xác định giá trị quỹ đất 20% này.
