Nhiều dự án nhà ở xã hội đang được triển khai trên cả nước (Trong ảnh: Dự án nhà ở xã hội Thượng Thanh, Long Biên). Ảnh: Dũng Minh.
Động lực từ chính sách
Chỉ vài ngày sau khi Nghị định 261/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung nhiều quy định về phát triển nhà ở xã hội được ban hành, Vingroup đồng loạt triển khai xây dựng gần 50.000 căn nhà ở xã hội tại Hưng Yên, Hải Phòng, TP.HCM và Tây Ninh.
Trước đó, nhà phát triển bất động sản này đã thi công gần 11.000 căn nhà ở xã hội tại Hải Phòng, Thanh Hóa, Quảng Trị và Khánh Hòa, trong đó có hơn 3.800 căn với thương hiệu Happy Homes được mở bán tại Hải Phòng. Dự kiến, cuối năm nay, khoảng 3.600 căn nhà ở xã hội sẽ ra mắt tại Khánh Hòa.
Trên thị trường, Vingroup không phải là “ông lớn” duy nhất năng nổ với nhà ở xã hội. Trong danh sách do Bộ Xây dựng công bố mới đây, có 18 tổng công ty, tập đoàn nhà nước và tư nhân cùng đăng ký tham gia triển khai hàng chục nghìn căn trên khắp cả nước.
Trong chia sẻ gần đây, đại diện Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) cho biết đã triển khai đầu tư 19 dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp với quy mô 6.573 căn, trong đó có 3.478 căn đã bàn giao, đưa vào sử dụng. Hiện tại, HUD chuẩn bị đầu tư 7 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 9.073 căn và dự kiến triển khai thêm 5 dự án nhà ở xã hội quy mô khoảng 10.547 căn trong giai đoạn 2026-2030.
Còn Tổng công ty Viglacera đang triển khai xây dựng hơn 10.000 căn nhà ở xã hội tại nhiều địa phương như Quảng Ninh, Bắc Ninh, Phú Thọ, Hà Nội, Hà Nam. Các dự án do Viglacera phát triển tập trung phục vụ nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp.
Ở khối tư nhân, Kim Oanh Group đã triển khai gần 18.500 căn nhà ở xã hội trong những năm qua và đặt mục tiêu đạt 50.000 căn vào năm 2028, đồng hành cùng Chính phủ thực hiện Đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Nam Long cũng có kế hoạch triển khai 20.000 căn nhà ở xã hội thông qua việc nghiên cứu và chuẩn bị dự án tại TP. Cần Thơ và các địa phương khác…
Ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng giám đốc G-Homes cho hay, việc ban hành Nghị định 261/2025 đã tạo ra những động lực quan trọng thực sự cho các doanh nghiệp khi phát triển nhà ở xã hội.
Từ xác định cơ chế tài chính với việc dành quỹ đất 20% trong khu đô thị để làm nhà ở thương mại, đến làm rõ trình tự và ưu tiên trong xác định quỹ đất và hồ sơ triển khai dự án, cùng nâng trần mức thu nhập cho người mua nhà lên 20 triệu đồng/người (độc thân) và 40 triệu đồng/hộ gia đình, qua đó giải quyết đáng kể những “điểm nghẽn” tồn tại bấy lâu nay.
Không chỉ doanh nghiệp lớn, tại nhiều địa phương cũng ghi nhận sự nhập cuộc mạnh mẽ của các doanh nghiệp nhỏ trong triển khai nhà ở xã hội. Đơn cử, tại Phú Thọ, cách đây không lâu, Công ty cổ phần Xây dựng Thăng Long tổ chức lễ khởi công dự án Khu nhà ở xã hội Hùng Vương - Tiền Châu tại phường Phúc Yên, quy mô khoảng 1.150 căn.
Tại Thanh Hóa, trong tuần trước, liên doanh Công ty cổ phần Viet Incons - Công ty cổ phần Vinaconex 21 - Công ty cổ phần Đầu tư và Thương mại Hà Nội cũng tổ chức lễ khởi công dự án Nhà ở xã hội phường Nam Ngạn với quy mô 2.376 căn.
Hay tại Quảng Ninh, đầu tháng 10/2025, UBND tỉnh đã giao các chủ đầu tư gồm Hải Phát Land, liên doanh Công ty cổ phần Đầu tư thương mại Mỹ Quyên - Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư tài chính Toàn Cầu và liên doanh Công ty cổ phần Bất động sản Gland - Công ty cổ phần Tư vấn đầu tư tài chính Toàn Cầu triển khai 3 dự án nhà ở xã hội quy mô hơn 3.000 căn.
Cơ chế rõ ràng, nhà đầu tư hào hứng tham gia
Trên thực tế, phát triển nhà ở xã hội không chỉ là bài toán xây dựng nhà ở đơn thuần, mà còn là một nhiệm vụ chính trị, trách nhiệm an sinh xã hội và là cam kết của Chính phủ đối với người dân.
Tại phiên thảo luận Tổ số 5, Đại hội Đảng bộ Chính phủ nhiệm kỳ 2025-2030 lần thứ I vừa diễn ra, các vấn đề về hoàn thiện thể chế, xây dựng giải pháp đột phá phát triển nhà ở xã hội được đặc biệt nhấn mạnh.
Lời giải cho bài toán giá nhà tăng cao đã được Chính phủ nhìn nhận và xây dựng Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội từ nhiều năm trước. Tuy nhiên, việc triển khai trong quá khứ gặp nhiều trở ngại liên quan tới quỹ đất và thủ tục hành chính. Đất đô thị khan hiếm, chi phí cao, pháp lý gặp vướng kéo dài… khiến nhiều dự án không thể thực hiện.
Lãnh đạo một doanh nghiệp cho hay, nếu chủ động được quỹ đất “sạch” ngay từ đầu, các doanh nghiệp sẽ dễ làm hơn. Có một nghịch lý là nhiều doanh nghiệp có sẵn quỹ đất và mong muốn triển khai dự án nhà ở xã hội nhưng không thể thực hiện khi phải tuân thủ một rừng quy định, từ lập dự án, chọn lựa nhà đầu tư tới xin các thủ tục cấp phép cần thiết. Trong khi đó, để có được các quỹ đất này, các doanh nghiệp phải đi vay ngân hàng, phải gồng chi phí lãi vay trong thời gian dài.
Chính vì vậy, doanh nghiệp rất kỳ vọng vào nghị định mới về phát triển nhà ở xã hội, bởi khi được ưu tiên triển khai dự án trên quyền sử dụng đất hợp pháp sẵn có sẽ tiết kiệm nhiều chi phí cho doanh nghiệp, qua đó đảm bảo giá nhà đầu ra vừa phải cho người mua.
“Chỉ khi những vướng mắc về vốn, thủ tục pháp lý và cơ chế, chính sách được tháo gỡ thì mới tạo lực đẩy quan trọng giúp nhà ở xã hội phát triển thực chất, vừa đáp ứng nhu cầu an cư của người dân, vừa tạo động lực tăng trưởng bền vững cho thị trường bất động sản”, vị lãnh đạo doanh nghiệp này nói.
Để nghị định mới phát huy hiệu quả trong thực tiễn, vị lãnh đạo doanh nghiệp này cho rằng, điều quan trọng là UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải quyết liệt chỉ đạo tháo gỡ vướng mắc trong phối hợp công tác giữa các sở, ngành, phường… để rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở xã hội, sớm đưa sản phẩm ra thị trường.
Ngoài ra, chính quyền địa phương cần tỉnh táo trong việc lựa chọn nhà đầu tư, không chỉ dựa trên năng lực tài chính, mà cần xem xét toàn diện về kinh nghiệm triển khai, uy tín và mục tiêu thực sự của doanh nghiệp.
Đặc biệt, cần tránh tình trạng dự án nhà ở xã hội nhưng bị biến tướng thành nhà ở thương mại thông qua việc điều chỉnh tỷ lệ phân chia căn hộ, hoặc chuyển nhượng đất không đúng mục đích.
Các chuyên gia cũng khuyến nghị, các địa phương nên thiết kế cơ chế đấu thầu minh bạch với hệ thống chấm điểm kỹ thuật rõ ràng, thay vì chỉ dựa vào năng lực tài chính đơn thuần. Việc giám sát chặt chẽ tiến độ và chất lượng thi công cũng là yếu tố then chốt để đảm bảo các dự án đúng mục tiêu phục vụ người thu nhập thấp.
Ngoài quy định về ưu tiên bố trí quỹ đất, Nghị định 261/2025 cũng làm rõ phương pháp xác định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi không bố trí quỹ đất nhà ở xã hội, đồng thời tăng nguồn thu để phát triển nhà ở xã hội.
Trong đó, thay vì phải trực tiếp dành 20% quỹ đất trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội, chủ đầu tư được phép nộp tiền, nhưng sẽ phải nộp bổ sung khoản tiền được tính bằng 3%/năm tiền sử dụng đất của diện tích này theo tiến độ hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án đã được phê duyệt.
Trước đây, một số dự án kéo dài thời gian nộp tiền hoặc trì hoãn nghĩa vụ tài chính khiến việc triển khai quỹ nhà ở xã hội bị gián đoạn. Quy định mới này nếu được thông qua sẽ buộc chủ đầu tư có trách nhiệm hơn, đồng thời giúp Nhà nước dễ dàng kiểm soát tiến độ và nghĩa vụ nộp tiền.
Theo nhiều thành viên thị trường, việc triển khai nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% của dự án nhà thương mại cao cấp sẽ khó khả thi vì giá bán có thể rất cao, vượt khả năng tài chính của người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.
Do đó, việc cho phép chủ đầu tư đóng tiền hoặc bố trí quỹ đất ở vị trí khác làm nhà ở xã hội sẽ hợp lý hơn.
Tuy nhiên, cần làm rõ hơn quy định số tiền mà chủ đầu tư phải nộp cũng như quy định riêng về suất vốn đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để có căn cứ pháp lý thống nhất khi xác định giá trị quỹ đất 20%, đồng thời cần bổ sung cách tính trong các trường hợp đặc biệt, chẳng hạn dự án đã hoàn thành đầu tư hạ tầng hoặc dự án được lựa chọn thông qua đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất để tránh chồng chéo, tạo thuận lợi cho cơ quan quản lý, doanh nghiệp khi thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội.
