Nên xử lý bằng chế tài sau đấu giá thay vì tăng tiền đặt trước
Chiều 3/11, tiếp chương trình Kỳ họp thứ 2 - Quốc hội khoá XVI, Quốc hội thảo luận ở hội trường về dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi).
Góp ý về quy định tiền đặt trước trong đấu giá quyền sử dụng đất, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (đoàn Tây Ninh) đồng tình cần có biện pháp ngăn chặn tình trạng trả giá cao bất thường rồi bỏ cọc. Tuy nhiên, đại biểu cho rằng mức tiền đặt trước từ 20% đến 50% giá khởi điểm theo dự thảo có thể tạo rào cản tài chính lớn đối với người tham gia.
Đại biểu nêu thực tế, đối với dự án có giá trị hàng trăm tỷ đồng, nhà đầu tư phải chuẩn bị khoản tiền rất lớn khi chưa biết có trúng đấu giá hay không, trong khi việc huy động vốn, vay vốn hoặc được ngân hàng bảo lãnh thường chỉ thuận lợi sau khi trúng đấu giá.
Tương tự, cá nhân muốn tham gia đấu giá thửa đất có giá khởi điểm 6 tỷ đồng phải có sẵn 3 tỷ đồng tiền đặt trước. Điều này có thể khiến những người có năng lực, nhu cầu thực sự e ngại tham gia.
Đại biểu cũng lưu ý, mức tiền đặt trước tăng gấp đôi so với quy định hiện hành, trong khi dự thảo mở rộng các trường hợp phải đấu giá trực tiếp. Nếu thiếu tiêu chí cụ thể, biên độ từ 20% đến 50% có thể dẫn đến áp dụng thiếu thống nhất, làm giảm số lượng người tham gia và tính cạnh tranh của cuộc đấu giá.
Do đó, đại biểu đề nghị duy trì mức tiền đặt trước thông thường ở mức hợp lý như hiện hành; chỉ áp dụng mức cao hơn khi có căn cứ rõ ràng về tính chất, giá trị tài sản và nguy cơ bỏ cọc.
Đồng thời, nghiên cứu cơ chế bảo lãnh ngân hàng hoặc biện pháp bảo đảm tài chính phù hợp để thay thế tiền đặt trước bằng tiền mặt, nhất là với dự án có giá trị lớn.
Đối với hành vi cố ý trả giá cao để trục lợi rồi bỏ cọc, cần tập trung xử lý bằng chế tài sau khi trúng đấu giá, tương xứng với tính chất, mức độ vi phạm, thay vì nâng tiền đặt trước quá cao đối với tất cả người tham gia.
Xác định hợp đồng đấu giá có giá trị từ lúc trúng giá
Trong khi đó, đại biểu Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hóa) cho rằng, tăng tiền đặt trước và chế tài cấm tham gia đấu giá mới chỉ xử lý phần ngọn; cần làm rõ thời điểm giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá để ràng buộc trách nhiệm của người trúng đấu giá.
Đại biểu cho biết, theo quy định tại Điều 43 của dự thảo, việc người trúng đấu giá được coi là chấp nhận giao kết hợp đồng từ thời điểm đấu giá viên công bố kết quả, nhưng lại có các trường hợp loại trừ và quy trình ký biên bản, ký hợp đồng hoặc chờ phê duyệt tiếp theo, có thể khiến người tham gia hiểu rằng nghĩa vụ chỉ phát sinh khi ký hợp đồng.
| |
Đại biểu Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hóa) |
Theo đại biểu, hành vi trả giá của người tham gia là đề nghị giao kết hợp đồng; việc đấu giá viên công bố người trúng đấu giá là sự chấp nhận đề nghị đó. Vì vậy, hợp đồng cần được xác định đã hình thành và có hiệu lực ràng buộc ngay tại thời điểm công bố người trúng đấu giá. Việc thanh toán và nhận tài sản sau đó là nghĩa vụ phải thực hiện, không phải quyền lựa chọn của người trúng đấu giá.
Đại biểu đề nghị chỉnh lý Điều 43 dự thảo Luật theo hướng xác định hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được giao kết kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá. Trường hợp người trúng đấu giá không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ thanh toán, người có tài sản đấu giá được áp dụng biện pháp buộc thực hiện nghĩa vụ hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng để tổ chức đấu giá lại và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Đại biểu cũng đề nghị bổ sung Điều 58a, quy định người bỏ cọc nhưng tiếp tục tham gia đấu giá lại và trúng đấu giá với mức giá thấp hơn lần trước phải bồi thường toàn bộ khoản chênh lệch còn thiếu và chi phí tổ chức đấu giá lại.
Bổ sung chế tài xử lý hành vi bỏ cọc
Cũng cho ý kiến về tiền đặt trước và chế tài xử lý hành vi bỏ cọc, đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi (đoàn Vĩnh Long) bày tỏ đồng tình với chủ trương tăng trách nhiệm của người tham gia đấu giá, nhưng cho rằng cần cân nhắc mức tiền đặt trước từ 20% đến 50% đối với đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân.
| |
Đại biểu Nguyễn Thị Yến Nhi (đoàn Vĩnh Long) |
Theo đại biểu, nếu áp dụng mức quá cao và thiếu phân loại, quy định có thể gây khó khăn cho người có nhu cầu mua đất thực sự, nhất là người thu nhập trung bình, trong khi chưa chắc ngăn chặn được những đối tượng có chủ đích thao túng giá.
Do đó, đại biểu đề nghị xác định mức tiền đặt trước căn cứ vào tính chất, quy mô, giá trị tài sản và mức độ rủi ro của từng cuộc đấu giá; đồng thời kết hợp kiểm soát hành vi thông đồng, thao túng giá và theo dõi lịch sử vi phạm của người tham gia.
Về chế tài cấm tham gia đấu giá từ 6 tháng đến 5 năm, đại biểu đề nghị quy định rõ tiêu chí xác định thời hạn cấm, căn cứ vào mức độ vi phạm, thiệt hại, yếu tố cố ý và tình tiết tái phạm; không nên chỉ căn cứ vào hậu quả không thanh toán mà cần xem xét nguyên nhân dẫn đến vi phạm.
Đặc biệt, cần phân biệt trường hợp cố tình trả giá cao bất thường để thao túng kết quả rồi bỏ cọc với trường hợp không thể tiếp tục thực hiện nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng hoặc nguyên nhân khách quan chính đáng. Theo đại biểu, hai trường hợp có bản chất và mức độ lỗi khác nhau nên không thể áp dụng chế tài như nhau.
Bộ trưởng Tư pháp: Tiền đặt trước trong biên độ 20-50%, do cơ quan có thẩm quyền quyết định
Phát biểu giải trình, làm rõ ý kiến đại biểu Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, dự thảo Luật đã bổ sung quy định siết chặt đối tượng tham gia đấu giá, không cho phép các chủ thể có quan hệ gia đình hoặc quan hệ chi phối doanh nghiệp cùng đăng ký tham gia đấu giá một tài sản.
| |
Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng phát biểu tiếp thu giải trình các vấn đề ĐBQH nêu về dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) |
Đồng thời, nâng mức tiền đặt trước đối với đấu giá quyền sử dụng đất ở cho cá nhân lên từ 20% đến 50% giá khởi điểm; bổ sung chế tài không hoàn trả tiền đặt trước và cấm tham gia đấu giá trên phạm vi toàn quốc đối với một số trường hợp vi phạm nghĩa vụ sau khi trúng đấu giá. Dự thảo cũng thúc đẩy đấu giá trực tuyến toàn trình nhằm hạn chế sự can thiệp trực tiếp.
Liên quan đến mức tiền đặt trước từ 20% đến 50% đối với đấu giá đất ở, Bộ trưởng cho biết, quy định này xuất phát từ thực tiễn và đã được Chính phủ áp dụng. Qua tổng kết, tỷ lệ đấu giá đất bị hủy kết quả do người trúng đấu giá không nộp đủ tiền giảm.
Do vậy, Bộ trưởng đề nghị Quốc hội xem xét luật hóa quy định về mức tiền đặt trước nhằm tăng tính răn đe, ngăn chặn tình trạng bỏ cọc, thông đồng, thao túng thị trường.
Bộ trưởng cũng cho biết mức tiền đặt trước không mặc định là 50% mà được quy định trong biên độ từ 20% đến 50%, do cơ quan có thẩm quyền quyết định, căn cứ tình hình thực tế tại địa phương. Trường hợp người tham gia không trúng đấu giá, tiền đặt trước được hoàn trả trong thời hạn 3 ngày làm việc kể từ khi kết thúc phiên đấu giá.