Nỗi lo vẫn hiện hữu
Dù có sự cải thiện trong thời gian gần đây, song nhà đầu tư chứng khoán vẫn thận trọng với “cổ đất”. Điều này thể hiện rõ khi P/B trung bình của nhóm cổ phiếu bất động sản trên sàn chứng khoán vẫn ở dưới ngưỡng 2.x, thậm chí nhiều mã còn dưới 1.x, trong khi các mã vượt ngưỡng 2.x chỉ đếm trên đầu ngón tay, chủ yếu tập trung vào một số cổ phiếu đầu ngành.
Hệ quả từ đợt khủng hoảng nợ trái phiếu và tình trạng “đóng băng” thanh khoản kéo dài khiến hầu hết doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng kiệt quệ, hoạt động kinh doanh suy giảm, thị giá cổ phiếu cũng lao dốc.
Tuy vậy, việc 3 sắc luật mới quan trọng (Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản) có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024, quyết tâm gỡ vướng cho các doanh nghiệp, dự án của Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương, cùng mặt bằng lãi suất cho vay duy trì ở vùng thấp được kỳ vọng sẽ là những yếu tố thúc đẩy nhóm cổ phiếu bất động sản đi lên trong thời gian tới.
TS. Nguyễn Duy Phương - Giám đốc Đầu tư DG Capital đánh giá, cơ hội tăng trưởng của nhóm cổ phiếu bất động sản là rộng mở, nhưng cần chờ thêm thời gian, nhất là khi sức mua trên thị trường còn chưa khởi sắc. Nhiều doanh nghiệp vẫn đang trong giai đoạn cơ cấu lại tài sản và thanh toán các khoản trái phiếu. Vì vậy, phải sang năm 2025, hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản mới thực sự ổn định.
Đồng quan điểm, các chuyên gia tới từ Công ty Chứng khoán VNDIRECT cho rằng, tâm lý thị trường sẽ được hỗ trợ từ việc kết quả kinh doanh quý IV cũng như cả năm 2024 của các doanh nghiệp tăng tốc do đẩy mạnh hoạt động bàn giao nhà cho khách hàng.
Tuy nhiên, khó có thể kỳ vọng đà tăng mạnh ở nhóm này trong nửa cuối năm nay, mà xu hướng phục hồi sẽ diễn ra chậm và dần rõ nét hơn từ năm 2025, khi tình hình kinh doanh, tài chính của các doanh nghiệp cải thiện hơn.
Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu bất động sản luôn “nhạy cảm” với thông tin. Tuy nhiên, nếu như trước đây, thị giá cổ phiếu địa ốc dễ dàng tăng nhanh chỉ với vài thông tin tích cực, thì sau giai đoạn khó khăn vừa qua, nhà đầu tư đã thay đổi góc nhìn khi đánh giá về cổ phiếu, về chất lượng tài sản cũng như những con số doanh thu, lợi nhuận mà doanh nghiệp công bố.
Ngay cả với phương pháp định giá cổ phiếu bằng quỹ đất vốn được các doanh nghiệp bất động sản áp dụng phổ biến cũng được nhà đầu tư xem xét kỹ hơn, nhất là trong bối cảnh nhiều dự án không thể triển khai do vướng pháp lý, dẫn tới không có nguồn thu, thậm chí còn lỗ “khủng” do phải trích lập dự phòng tiền đất tới hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng theo quy định mới.
Kết quả kinh doanh quý III/2024 của các doanh nghiệp địa ốc nhìn chung vẫn khá yếu, nhiều doanh nghiệp có lãi nhờ vào hoạt động tài chính, thay vì hoạt động cốt lõi là kinh doanh bất động sản.
Ghi nhận thực tế cho thấy, việc áp dụng phương pháp “vốn hóa chi phí lãi vay” giúp các doanh nghiệp địa ốc trước đây “book” được lợi nhuận rất thấp khi các khoản lãi chỉ phải trả vào cuối kỳ thanh toán hoặc khi dự án được hoàn thiện.
Thế nhưng, do thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài, phương pháp này trở thành “quả bom nổ chậm” với doanh nghiệp trong tương lai.
Chuyên gia tài chính Nguyễn Thế Trường (CPA Australia, M.Fin, LLB) - cựu Trưởng Nhóm Tư vấn tại Deloitte Việt Nam phân tích, đầu tiên, về thuế, khi các khoản chi phí vốn hóa phát sinh quá lớn, vượt xa dự toán ban đầu của dự án, trong khi doanh thu thu được từ các dự án trong tương lai không cân xứng, sẽ làm phát sinh rủi ro: Một phần các khoản chi phí lãi vay ghi nhận trong tương lai không được trừ cho mục đích tính thuế thu nhập doanh nghiệp.
Tiếp theo, trong bối cảnh dự án gặp vướng mắc pháp lý, không đảm bảo yêu cầu kỹ thuật để nghiệm thu công trình… dẫn đến rủi ro bị “treo” mà không biết đến khi nào mới hoàn thành.
Điều này kéo theo rủi ro phải hạch toán ngược trở lại vào hoạt động kinh doanh, dẫn đến nguy cơ chi phí tăng đột biến trong kỳ, ảnh hưởng đến báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trong năm.
Ngoài ra, khoản chi phí lãi vay đã vốn hóa lúc này khi ghi nhận vào khoản mục chi phí tài chính có rủi ro không được trừ cho mục đích tính thuế thu nhập doanh nghiệp do ghi nhận lệch kỳ.
Bức tranh tài chính “thật” hơn
Tại báo cáo mới nhất, VNDIRECT nhận định, thanh khoản vẫn là vấn đề đáng lo ngại với các doanh nghiệp bất động sản, cho dù so với nửa đầu năm nay, rủi ro mất khả năng thanh toán hiện đã giảm bớt nhờ được gia hạn thời gian đáo hạn trái phiếu và giãn nợ ngân hàng.
Ngoài ra, nỗ lực đạt được các thỏa thuận hoán đổi, gia hạn nợ cũng như xoay vòng vốn đã giúp các doanh nghiệp có thêm nguồn lực để thi công các dự án, sớm đưa sản phẩm ra thị trường, qua đó thu được dòng tiền về, giúp nhà đầu tư có thêm niềm tin khi xuống tiền mua cổ phiếu của các doanh nghiệp trong các đợt huy động vốn.
| |
Trong khi đó, kết quả kinh doanh quý III/2024 của các doanh nghiệp địa ốc nhìn chung vẫn khá yếu, nhiều doanh nghiệp có lãi nhờ vào hoạt động tài chính, thay vì hoạt động cốt lõi là kinh doanh bất động sản.
Dù vậy, đây chủ yếu là hoạt động thanh lý tài sản, chuyển nhượng dự án, thay vì các hình thức “book” lợi nhuận kỹ thuật như giai đoạn trước, cho thấy các doanh nghiệp đang cố gắng “thật” hơn với bức tranh tài chính của mình và bản thân lãnh đạo doanh nghiệp cũng chủ động công khai tình hình tài chính của doanh nghiệp để các nhà đầu tư, cổ đông, đối tác nắm rõ và thông cảm.
Mặc dù kết quả kinh doanh chưa có nhiều cải thiện, nhưng thị trường vẫn lạc quan về tiềm năng tăng giá của “cổ đất”.
Theo dự báo của nhiều đơn vị nghiên cứu, “điểm rơi” của thị trường sẽ diễn ra trong quý IV/2024 do nhu cầu mua bán, đầu tư bất động sản càng về cuối năm càng tăng mạnh và quan trọng là niềm tin đã quay trở lại nhờ xung lực từ nền tảng vĩ mô, tăng trưởng kinh tế ổn định, hành lang pháp lý hoàn thiện hơn, tốc độ gỡ vướng cho các doanh nghiệp, dự án được đẩy nhanh...
Đơn cử, báo cáo phân tích của Công ty Chứng khoán Mirae Asset nhận định, doanh thu và lợi nhuận của Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã NLG) sẽ khởi sắc trong quý IV/2024 do các dự án trọng điểm như dự án Akari giai đoạn 2 tại quận Bình Tân, TP.HCM hay các dự án các căn hộ, đất nền tại Cần Thơ bước vào giai đoạn bàn giao.
Do đó, Mirae Asset dự báo, lợi nhuận sau thuế Công ty mẹ NLG trong năm 2024 có thể đạt 625 tỷ đồng, tăng 29% và lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu (EPS) ước đạt 1.623 đồng, tăng 37% so với năm 2023.
Tương tự, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (mã PDR) hay Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va - Novaland (mã NVL) được dự báo có kết quả kinh doanh quý IV/2024 tích cực khi nhiều dự án trọng điểm như Bắc Hà Thanh, Thuận An 1 & 2 (Phát Đạt) hay NovaWorld Phan Thiet, Aqua City và Grand Manhattan (Novaland) đang được đẩy nhanh hoàn thiện pháp lý để kịp mở bán, bàn giao trong kỳ.
Công ty Chứng khoán Vietcap đưa ra dự báo khả quan về dự án The Gió Riverside tại TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (An Gia Invest, mã AGG) nhờ có vị trí thuận tiện, pháp lý rõ ràng và giá bán phù hợp với số đông, từ đó ước tính mang lại tổng doanh thu 7.000 tỷ đồng sau khi hoàn thành bàn giao năm 2027.
Ngoài ra, Vietcap dự báo An Gia Invest sẽ ghi nhận khoảng 250 tỷ đồng lãi ròng từ dự án Westgate tại huyện Bình Chánh, TP.HCM, qua đó hoàn thành 100% kế hoạch đề ra cho năm 2024.
Theo TS. Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, nhìn chung, thị trường bất động sản đã đi qua vùng đáy. Những dự án ra mắt thời gian vừa qua với lượng “booking” cao cho thấy các chính sách mới đã giúp cải thiện niềm tin nhà đầu tư trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở ngày một lớn, đồng thời giúp các doanh nghiệp có cơ hội trở lại. Tuy vậy, đó chỉ là điểm bắt đầu của giai đoạn hồi phục, nhà đầu tư cần quan sát các vấn đề nội tại của doanh nghiệp, bên cạnh mức độ hồi phục của thị trường trong thời gian tới. Doanh nghiệp nào có hiệu quả kinh doanh cải thiện, hoạt động tài chính lành mạnh sẽ được quan tâm.