Trong quá trình áp dụng luật mới phát sinh những vướng mắc khiến giao dịch bất động sản khó bứt phá.
Mong thực hiện theo một quy trình thống nhất
Chia sẻ tại hội nghị về phổ biến các điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023 diễn ra mới đây tại TP.HCM, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thông tin, từ ngày có hiệu lực (1/8/2024) đến nay, hệ thống văn bản pháp luật quy định chi tiết 2 sắc luật mới này đã cơ bản đầy đủ: Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành 5 nghị định, 1 quyết định; Bộ Xây dựng ban hành theo thẩm quyền 2 thông tư quy định chi tiết 2 sắc luật. Ngoài ra, Luật và Nghị định cũng giao quyền cho cấp tỉnh ban hành theo thẩm quyền 20 nội dung theo quy định.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, thời gian qua, cả nước nói chung và TP.HCM nói riêng có những khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai, đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nếu các quy định không được sửa đổi bổ sung trong hệ thống luật thì sẽ tiếp tục gặp khó. Đặc biệt, lần đầu tiên quy định về trình tự, thủ tục thực hiện dự án được xác định, tránh trường hợp mỗi địa phương thực hiện theo một trình tự khác nhau.
“Có nhiều cơ chế mới nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững hơn. Các địa phương, bao gồm cả TP.HCM, nếu thực hiện đầy đủ và đúng quy trình thì chắc chắn tháo gỡ được nhiều dự án, kể cả dự án đã tồn tại vướng mắc từ lâu lẫn dự án mới triển khai”, ông Khởi nhấn mạnh.
Liên quan tới Luật Đất đai 2024 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành luật này, một trong những điểm mới là quy định các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, trừ trường hợp bất khả kháng.
Cụ thể, Nghị định số 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đã nêu rõ trường hợp bất khả kháng để áp dụng trong việc xử lý các trường hợp trên, trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc tổ chức rà soát, xử lý và công bố công khai trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh các dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư…, đồng thời cung cấp thông tin để công khai trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan có chức năng quản lý đất đai thuộc Bộ.
Mục đích của quy định trên là đưa thông tin về một mối để các địa phương trong quá trình giải quyết thủ tục hành chính cho doanh nghiệp dễ dàng tra cứu các thông tin liên quan.
Tuy nhiên, ông Đào Trung Chính - Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho hay, nhiều đơn vị trong quá trình giải quyết thủ tục đất đai cho doanh nghiệp đã gửi công văn đến các đơn vị còn lại để tìm hiểu doanh nghiệp có vi phạm quy định đất đai hay không.
“Các địa phương chỉ cần gửi danh sách các doanh nghiệp vi phạm về Bộ Tài nguyên và Môi trường và khi các Sở Tài nguyên và Môi trường giải quyết thủ tục thì chỉ cần gửi công văn về Bộ để được cung cấp thông tin”, ông Chính nói.
Áp dụng luật, tránh mỗi nơi một kiểu
Lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM cho biết, đang rất kỳ vọng hành lang pháp lý hoàn thiện hơn sẽ tháo gỡ khó khăn cho các doanh nghiệp, dự án, thúc đẩy giao dịch bất động sản…, thế nhưng trong quá trình áp dụng luật mới phát sinh những vướng mắc khiến giao dịch trên thị trường khó bứt phá.
“Đơn cử, trong việc ban hành bảng giá đất điều chỉnh, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu lấy bảng giá đất cũ nhân với hệ số K, nhưng TP.HCM lại không áp dụng cách này. Việc mỗi địa phương thực hiện theo một cách khác nhau khiến người dân, doanh nghiệp khó nắm bắt”, vị này nêu dẫn chứng.
Ghi nhận thực tế tại các diễn đàn phổ biến luật mới tổ chức thời gian qua cũng cho thấy, không ít cán bộ thực thi ở cơ sở tỏ ra lúng túng khi giải quyết thủ tục hành chính cho người dân, doanh nghiệp.
Nhiều trường hợp lấy lý do “chờ hướng dẫn quy trình nội bộ” để trì hoãn, thậm chí có những điều đã được quy định rõ trong luật và các văn bản hướng dẫn, chỉ cần áp dụng vào thực tiễn nhưng vẫn e ngại khi cho rằng “chưa được hướng dẫn cụ thể”, mà câu chuyện giải quyết thủ tục miễn, giảm tiền sử dụng đất tại TP.HCM là một ví dụ điển hình.
Đại diện Phòng Quản lý đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, cơ quan này đang giải quyết các thủ tục giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp miễn tiền sử dụng đất, nhưng gặp nhiều vướng mắc.
Cụ thể, theo quy định tại Khoản 3, Điều 157 - Luật Đất đai 2024, với trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không tiến hành các thủ tục xác định giá đất, không phải tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Người sử dụng đất cũng không phải làm đơn xin được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Theo vị này, trước đây, pháp luật quy định người có thẩm quyền quyết định miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các tổ chức, doanh nghiệp là Cục trưởng Cục thuế và đối với hộ gia đình, cá nhân là Chi cục trưởng Chi cục Thuế.
Tuy nhiên, hiện nay, chỉ mới có hướng dẫn trường hợp tính tiền theo bảng giá đất thì phải ghi giá đất cụ thể theo quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất; đối với giá đất cụ thể thì giao cho cơ quan quản lý đất đai tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất…; trong khi trường hợp miễn tiền sử dụng đất lại chưa có hướng dẫn, cơ quan nào có thẩm quyền ra quyết định miễn tiền sử dụng đất cũng chưa rõ.
Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ - Vụ trưởng Vụ đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) thông tin, một trong những điểm rất mới của Luật Đất đai 2024 là nếu như người sử dụng đất được miễn tiền này thì không phải làm hồ sơ, thủ tục và cơ quan có thẩm quyền cũng không phải xác định tiền sử dụng đất.
“Việc miễn tiền sử dụng đất như thế nào đã được quy định rất rõ tại Điều 18 - Nghị định số 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chỉ cần nhìn vào các đối tượng liệt kê trong Luật và Nghị định thì sẽ xác định được”, bà Mỹ cho hay.
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), dù các nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành các luật mới về bất động sản liên tục được ban hành, nhưng khi áp dụng trong thực tiễn lại gặp vướng mắc xuất phát từ cả nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan.
Thực tế, các văn bản hướng dẫn thời gian qua đều do các cấp Trung ương thực hiện, trong khi nhiều nội dung quan trọng đã được phân cấp cho chính quyền địa phương lại chậm được ban hành, điều này ảnh hưởng rất lớn đến việc triển khai luật. Nguyên nhân được chỉ ra là do nhiều cán bộ chuyên trách chưa nắm rõ, chưa được tham gia các chương trình phổ biến, tập huấn về luật mới.
Do đó, VARS cho rằng, bên cạnh nhanh chóng ban hành các văn bản đã được giao quyền, các địa phương cần khẩn trương tổ chức các hội nghị phổ biến, tập huấn về các quy định mới của pháp luật đất đai, pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản để các cơ quan chuyên ngành, cán bộ chuyên trách hiểu đúng và đủ; đồng thời lắng nghe những khó khăn, vướng mắc của đối tượng chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các quy định này, từ đó mạnh dạn tham mưu cho địa phương, cho cơ quan chủ quản chuẩn bị các văn bản hướng dẫn thuộc thẩm quyền, sớm giải quyết những tồn tại đó cho người dân, doanh nghiệp.
