Bộ trưởng Đỗ Đức Duy nói về việc gỡ "nút thắt" tiếp cận đất cho nhà ở thương mại

Bộ trưởng Bộ TNMT Đỗ Đức Duy phát biểu tiếp thu giải trình dự thảo Nghị quyết thí điểm mở rộng đất cho nhà ở thương mại sáng 13/11.

Sáng 13/11, Quốc hội thảo luận tại tổ về dự thảo Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (gọi tắt là dự thảo Nghị quyết mở rộng đất cho nhà ở thương mại).

Sinh hoạt tại tổ 15 (gồm các đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Yên Bái, Quảng Trị, Bình Phước, Bình Thuận), Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TNMT) Đỗ Đức Duy, đại diện cơ quan soạn thảo dự thảo Nghị quyết, có phát biểu tiếp thu giải trình cuối phiên thảo luận tổ về vấn đề này.

Thêm phương thức tiếp cận đất cho dự án nhà ở thương mại

Theo Bộ trưởng, việc ban hành Nghị quyết là hết sức cần thiết vì bản chất của những quy định trong Nghị quyết nhằm bổ sung một phương thức tiếp cận đất đai trong thực hiện các dự án nhà ở thương mại.

Bộ trưởng phân tích, trước đây, theo quy định của Luật đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005 thì đối với việc thực hiện dự án nhà ở thương mại, có hai cơ chế dịch chuyển sử dụng đất, thông qua 4 hình thức tiếp cận đất đai, là cơ chế dịch chuyển bắt buộc và cơ chế dịch chuyển tự nguyện.

Cơ chế bắt buộc là Nhà nước thu hồi đất để giao cho nhà đầu tư thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc là đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

Cơ chế tự nguyện là nhà đầu tư thỏa thuận với người đang có quyền sử dụng đất để có quỹ đất thực hiện dự án nhà ở thương mại hoặc nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất thì đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Đến Luật Đất đai 2013, cả 4 hình thức này tiếp tục được duy trì để thực hiện dự án nhà thương mại như Luật Đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005.

Tuy nhiên, đến khi Quốc hội thông qua Luật Nhà ở năm 2014 thì có quy định hạn chế hình thức nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc là chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, trường hợp nhận chuyển nhượng thì chỉ được nhận chuyển nhượng đối với đất ở, trường hợp đang có quyền sử dụng đất muốn đề nghị Nhà nước cho chuyển quyền sử dụng thì trong diện tích ấy phải có một phần đất ở.

"Như vậy là hạn chế các trường hợp tiếp cận đất đai theo hình thức nhận chuyển quyền sử dụng đất cũng như là đang có quyền sử dụng đất so với Luật đất đai 2003 và Luật Nhà ở 2005", Bộ trưởng nhấn mạnh.

Đến Luật đất đai năm 2013, mặc dù dự án nhà ở thương mại vẫn không được tiếp cận đất đai theo hướng nhà đầu tư nhận quyền sử dụng đất hoặc nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất so với các năm trước đó; song Luật cũng không khống chế quy mô diện tích của các dự án nhà ở thương mại mà Nhà nước thu hồi đất để giao cho nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu, đấu giá quyền dùng đất hoặc là đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Nhưng đến Luật Đất đai năm 2024, tại Điều 79, Điều 127 quy định Nhà nước chỉ thu hồi đất cho dự án nhà ở thương mại đối với các dự án phát triển khu đô thị đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở (theo pháp luật về đô thị hiện nay, quy mô dự án thường là từ 20 ha trở lên), còn các trường hợp quy mô diện tích dự án nhà ở thương mại nhỏ hơn và không bảo đảm yếu tố là đô thị đồng bộ thì Nhà nước không thực hiện thu hồi đất.

Đồng thời, quy định về trường hợp Nhà nước cho phép nhà đầu tư nhận quyền sử dụng đất hay là nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất thì cũng khống chế, thu hẹp lại như Luật Nhà ở 2014, tức là chỉ áp dụng với trường hợp nhận quyền sử dụng đất là 100% diện tích tiếp nhận quyền sử dụng đất ở hoặc nếu đang có quyền sử dụng đất thì phải có một phần đất ở.

"Như vậy, nó dẫn đến tình huống các dự án quy mô dưới 20 ha và nếu trước đó không phải là đất ở thì không có phương thức tiếp cận vì không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất nhưng cũng không thuộc trường hợp Nhà nước cho phép nhận quyền sử dụng đất hoặc là đang có quyền sử dụng đất", Bộ trưởng Đỗ Đức Duy phân tích và nhấn mạnh, điều này gây khó khăn cho nhiều địa phương, nhất là các địa phương không có nhiều dự án nhà ở thương mại quy mô 20 ha trở lên.

Họp tổ bàn về dự thảo Nghị quyết thí điểm mở rộng đất ở sáng 13/11 tại Tổ 15

Chính vì vậy, Bộ trưởng cho rằng, Nghị quyết thí điểm này trình Quốc hội ban hành nhằm mục đích để tháo gỡ khó khăn đó.

Ngoài ra, nó còn giải quyết được trường hợp các khu đất trước đây là các cơ sở sản xuất kinh doanh (vì lý do đảm bảo quy hoạch, môi trường...) được quy hoạch sang diện tích thương mại dịch vụ hay là quy hoạch sử dụng đất ở mà nay phải di dời đi, thì được thực hiện dự án nhà thương mại.

"Nếu được Quốc hội thống nhất thông qua, Nghị quyết này sẽ giải quyết được "nút thắt" về phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án nhà ở thương mại", Bộ trưởng khẳng định.

Đã có cơ chế xử lý vi phạm

Đi vào giải trình các vấn đề cụ thể, Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho biết:

Về tên gọi của Nghị quyết, Bộ trưởng giải thích ban đầu tên gọi đúng như một số đại biểu đề nghị là "Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, không phải là đất ở".

Tuy nhiên, sau đó ban soạn thảo cho rằng nếu tên gọi Nghị quyết chỉ khống chế trường hợp không phải là đất ở mới được nhận chuyển quyền thì sẽ vướng mắc đối với trường hợp nhà đầu tư có quỹ đất và muốn nhận thêm quyền sử dụng của người sử dụng đất mà trong đó có phần đất ở, có phần đất không phải là đất ở.

Vì thế, trong dự thảo Nghị quyết, Chính phủ đã thiết kế thêm khoản 5 của Điều 1, quy định loại trừ các dự án đã được Luật đất đai năm 2024 cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc là đang có quyền sử dụng đất.

Về tiêu chí thực hiện dự án thí điểm, trong dự thảo nghị quyết quy định không quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch so với diện tích đất ở hiện hữu. Lý do đưa ra quy định này bởi vì trong Nghị quyết 18 của Trung ương quy định chủ yếu lựa chọn hai hình thức đấu giá hoặc đấu thầu.

Vì vậy, Chính phủ đề xuất hình thức thứ ba và thứ tư (là nhận chuyển quyền hoặc chuyển mục đích sử dụng đất với đất đang có quyền sử dụng) tối đa là 30% còn 70% còn lại sẽ thực hiện theo phương thức đấu thầu hoặc là đấu giá theo đúng tinh thần của Nghị quyết 18. "Đưa ra cái khống chế 30% là như vậy", ông Duy giải thích.

Về ý kiến của đại biểu cần phải duy trì ổn định 3,5 triệu ha đất lúa và bảo đảm độ che phủ rừng bình quân cả nước là 42%, Bộ trưởng nói rằng vấn đề này đã được thực hiện và được kiểm soát chặt chẽ ngay từ khâu lập quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quyền xây dựng…, Nghị quyết này chỉ thí điểm trong phạm vi diện tích quy hoạch đã được phê duyệt.

Về ý kiến cần có chế tài xử lý trường hợp nhà đầu tư khó khăn trong việc nhận chuyển quyền, làm thời gian nhận chuyển quyền kéo dài, Bộ trưởng cho biết hiện Luật đất đai 2024 đã quy định rất cụ thể trường hợp thời gian kéo dài thì được gia hạn và trường hợp hết thời gian gia hạn nhưng không thực hiện việc thỏa thuận thành công đối với toàn bộ diện tích đất.

"Dự thảo Nghị quyết có dẫn chiếu việc thực hiện thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất thì thực hiện theo Luật Đất đai năm 2024, trong đó đã bao gồm xử lý tất cả các trường hợp không thực hiện thành công nên không quy định thêm trong Nghị quyết này", ông Duy nói.

Minh Minh