Nguồn cung dự án vừa túi tiền còn hạn chế. Ảnh: Lê Toàn.
Xét mặt bằng giá căn hộ ở TP.HCM và Hà Nội hiện nay, mức giá 40-50 triệu đồng/m2, tương ứng từ 2,5-4 tỷ đồng cho căn hộ diện tích từ 56-72 m2 có thể xem là phù hợp.
Với mức giá này, cộng với lãi suất vay mua nhà dài hạn khoảng 7-8%/năm cùng tiến độ thanh toán trong thời gian đủ dài, thì người có thu nhập trung bình mới có khả năng tiếp cận nhà ở.
Trước đây, người mua thường chủ yếu quan tâm đến “vị trí” khi chọn mua bất động sản. Tuy nhiên, những năm qua, với sự phát triển của hạ tầng kết nối, tiêu chí “chủ đầu tư” được nhiều người quan tâm, thậm chí có thể xem là quan trọng nhất vì lựa chọn sản phẩm của một chủ đầu tư có uy tín, nền tảng tài chính, kinh nghiệm phát triển dự án… sẽ giúp đảm bảo tính pháp lý, tiến độ bàn giao và chất lượng căn hộ.
Trên thực tế, có những dự án ở cùng một khu vực, hướng đến cùng một phân khúc sản phẩm, nhưng do được phát triển bởi các chủ đầu tư khác nhau nên giá bán cũng có sự khác biệt. Kinh nghiệm phát triển dự án và năng lực tài chính của chủ đầu tư là yếu tố quyết định chất lượng sản phẩm căn hộ thương mại giá phù hợp.
Nhìn vào quá trình phát triển nhà ở vừa túi tiền trong 20 năm qua của Nam Long Group có thể thấy, chủ đầu tư này bắt đầu với những dự án quy mô nhỏ, sau đó là các dự án quy mô lớn hơn kết hợp cả cao tầng và thấp tầng, rồi đến các dự án khu đô thị và đại đô thị, tức là trải qua quá trình triển khai nhiều dự án quy mô từ nhỏ tới lớn thì kinh nghiệm thiết kế, xây dựng sản phẩm mới được nâng cấp dần dần.
Lãnh đạo Nam Long cũng từng chia sẻ rằng, khi liên doanh với đối tác Nhật Bản để phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền, kinh nghiệm của đối tác này trong việc tối ưu hóa không gian căn hộ đã bổ sung nhiều giá trị cho sản phẩm của Nam Long.
 |
NamLong phát triển nhiều dự án vừa túi tiền: Ảnh Lê Toàn. |
Một ví dụ khác là chủ đầu tư Phúc Khang với sản phẩm căn hộ đầu tay là chung cư Diamond's Lotus. Do thiếu kinh nghiệm lựa chọn vật liệu nội thất, chủ đầu tư này đã phải bỏ chi phí để thay mới toàn bộ cửa và tủ dưới bồn rửa nhà vệ sinh của các căn hộ bằng chất liệu chống ẩm vì các vật liệu sử dụng ban đầu bị ngấm nước sau thời gian ngắn sử dụng. Chủ đầu tư cũng phải lắp bổ sung toàn bộ hệ thống nan sắt để chống nước mưa tạt vào hành lang ở các tầng gây ngập.
Theo các chuyên gia đến từ Nhật Bản, dòng sản phẩm căn hộ vừa túi tiền thường có diện tích vừa phải để tổng giá trị sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông, nhưng vẫn đảm bảo thiết kế linh hoạt đáp ứng nhu cầu không gian đa năng, hạn chế tối đa các góc chết hoặc hành lang thừa.
Việc lựa chọn vật liệu xây dựng có độ bền cao, dễ thay thế, nhưng giá thành hợp lý. Các thiết bị gắn tường cũng cần tiêu chuẩn hóa để đáp ứng sản xuất hàng loạt, giảm chi phí sản xuất và lắp đặt. Thêm vào đó là kỹ thuật thi công tiên tiến để rút ngắn thời gian thi công, giảm chi phí vốn.
Một điểm khó trong thiết kế các dự án nhà ở với túi tiền, đó là vẫn phải đầy đủ các tiện ích phục vụ nhu cầu sinh hoạt không chỉ ở mức cơ bản, mà còn là nơi an cư có chất lượng cho người dân.
Ngoài các dịch vụ, tiện ích phổ thông như là siêu thị, cửa hàng tiện lợi, khu thể thao, trường học, bệnh viện…, dự án còn cần thiết kế chi tiết từng khu cho từng thế hệ như khu vui chơi cho trẻ em, khu vận động cho người lớn hay khu vực cho người cao tuổi.
Xu thế một dự án cơ bản cũng phải tính đến là trạm sạc xe điện, chú trọng không gian làm việc hội họp của cư dân, lựa chọn giữa hệ thống rác thả hay rác thu gom từng tầng…
Việc phát triển nhà ở vừa túi tiền nhưng cũng vừa với cuộc sống chất lượng hiện đại đòi hỏi các chủ đầu tư không chỉ có “tầm”, mà còn phải có “tâm”.
Hiện tại, dự thảo Nghị quyết phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp chưa đưa ra các tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư cụ thể. UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu dự án.
Trình tự thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư dự án áp dụng tương tự như quy định của pháp luật về thí điểm một số cơ chế chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Trình tự này rút ngắn thời gian lựa chọn chấp thuận chủ trương đầu tư.
Quỹ đất làm nhà ở giá phù hợp phụ thuộc vào sự bố trí, sắp xếp của Nhà nước, khác với dự án nhà ở xã hội khi một số chủ đầu tư xin chuyển đổi từ nhà thương mại sang.
Vì thế, với mức lãi suất cho vay bất động sản khoảng 14-15% như hiện nay, nếu ưu đãi cũng ở mức 10%/năm trong thời gian triển khai dự 2 năm, chủ đầu tư sẽ phải tính toán bài toán tài chính hợp lý thì mới có hiệu quả, khi dự án hạn chế lợi nhuận ở mức 15% là tối đa.
Các dự án nhà ở giá phù hợp có tổng vốn đầu tư lớn hơn dự án nhà ở xã hội nên lợi thế sẽ thuộc về các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính.
Dù vậy, theo các chủ đầu tư có kinh nghiệm, với loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp hay vừa túi tiền, năng lực tài chính là yếu tố quan trọng, nhưng cốt lõi vẫn nằm ở kinh nghiệm quy hoạch dự án và thiết kế sản phẩm để một dự án nhà ở giá phù hợp có chất lượng cao, chứ không phải là hạ chuẩn thiết kế, quy hoạch, xây dựng.
