Việc thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng sẽ “nắn” nguồn cung nhà ở đang bị lệch pha, giúp nhiều người chạm tới giấc mơ an cư
Cần cơ chế đủ mạnh để thu hút doanh nghiệp
Chính phủ đang tổ chức lấy ý kiến về dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, dự kiến áp dụng từ ngày được thông qua đến hết ngày 28/2/2027.
Cơ quan soạn thảo (Bộ Xây dựng) kỳ vọng, dự thảo sẽ mở rộng cơ hội an cư cho người có thu nhập trung bình, trong bối cảnh phần lớn dự án nhà ở thương mại hiện nay có giá cao hơn đáng kể so với thu nhập trung bình của người dân (trên dưới 100 triệu đồng/m2), trong khi nhà ở xã hội chưa đáp ứng đủ nhu cầu. Hiện cả nước mới hoàn thành xây dựng 196 dự án nhà ở xã hội với 170.129 căn, chỉ đạt 17% mục tiêu của Đề án phát triển ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 và 37,4% kế hoạch giai đoạn 2021-2025.
Theo dự thảo, mỗi cá nhân trong nước được mua hoặc thuê mua một căn nhà thương mại giá phù hợp và không được chuyển nhượng trong vòng 5 năm.
Để khuyến khích doanh nghiệp tham gia, dự thảo đề xuất một số ưu đãi như: lợi nhuận định mức 15% (cao hơn mức 10% của nhà ở xã hội); không phải bố trí 20% diện tích cho nhà ở xã hội trong dự án; cho phép giao chủ đầu tư dự án mà không phải thông qua đấu giá, đấu thầu; được vay vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với nhà ở thương mại thông thường; quy hoạch chi tiết của dự án được lập mới hoặc điều chỉnh đồng thời với quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung.
Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc, chủ trương phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là cần thiết để bổ sung nguồn cung cho phân khúc nhà ở trung bình. Tuy nhiên, để doanh nghiệp mạnh dạn tham gia, các cơ chế ưu đãi cần rõ ràng và có khả năng giảm đáng kể chi phí đầu vào.
Ông Quyết cho biết, với nhà ở xã hội, doanh nghiệp được miễn hoặc giảm nhiều loại thuế, tiền sử dụng đất và được giao mặt bằng sạch, nhờ đó bài toán chi phí - lợi nhuận khá rõ ràng. Trong khi đó, nếu dự án nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn phải tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường và doanh nghiệp phải tự giải phóng mặt bằng, thì chi phí đầu vào sẽ rất lớn.
Để mô hình nhà ở thương mại giá phù hợp vận hành hiệu quả, cần thiết kế cơ chế giúp giảm chi phí đất và chi phí vốn, từ đó tạo dư địa để doanh nghiệp bán nhà ở mức giá phù hợp với thu nhập của người dân.
Theo ông Quyết, để mô hình này vận hành hiệu quả, cần thiết kế cơ chế giúp giảm chi phí đất và chi phí vốn, từ đó tạo dư địa để doanh nghiệp có thể bán nhà ở mức giá phù hợp với thu nhập của người dân.
Một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM cũng cho rằng, việc quy định rõ hơn về mức ưu đãi lãi suất và cơ chế hỗ trợ vốn sẽ giúp doanh nghiệp chủ động tính toán hiệu quả đầu tư, từ đó mạnh dạn tham gia phân khúc này.
Theo ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Hội đồng quản trị G6 Group, Ủy viên Ban chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, mô hình nhà ở thương mại giá phù hợp có thể phát huy hiệu quả nếu giải quyết tốt bài toán chi phí đất đai - yếu tố chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành bất động sản.
Nếu doanh nghiệp phải tự thỏa thuận mua đất và giải phóng mặt bằng thì chỉ những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh mới có thể tham gia.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, việc xây dựng Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp là cần thiết để tăng nguồn cung nhà ở và góp phần bình ổn thị trường bất động sản.
Để chính sách phát huy hiệu quả, ông Châu đề xuất áp dụng hệ số K linh hoạt khi tính tiền sử dụng đất đối với từng dự án, thay vì áp dụng đồng loạt cho tất cả dự án. Điều này sẽ giúp phản ánh đúng đặc thù chi phí của từng loại dự án, đặc biệt là các dự án cao tầng.
Bên cạnh đó, theo ông Châu, cần có chính sách hỗ trợ tín dụng ổn định hơn, chẳng hạn lãi suất khoảng 6-7%/năm cho chủ đầu tư trong ba năm đầu và cho người mua nhà trong thời gian 10-12 năm.
Từ góc độ pháp lý, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, việc cho phép UBND cấp tỉnh bố trí quỹ đất cho nhà ở thương mại giá phù hợp là hợp lý, bởi hiện nay, quỹ đất dành cho các dự án nhà ở giá trung bình còn khá hạn chế.
Quy định mở rộng các loại đất có thể sử dụng để phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp cũng giúp nhà đầu tư tiếp cận quỹ đất thuận lợi hơn, từ đó thúc đẩy nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân.
Tuy vậy, theo ông Hà, cần cân nhắc việc sử dụng đất đã được giao để xây dựng nhà ở xã hội cho loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp, nhằm tránh nguy cơ thu hẹp quỹ đất dành cho nhà ở xã hội - phân khúc vẫn có nhu cầu rất lớn.
Ở góc nhìn khác, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho rằng, để chính sách vận hành hiệu quả, cần thiết kế cơ chế quản lý phù hợp nhằm hạn chế tình trạng trục lợi chính sách, chẳng hạn thông qua các tiêu chí xác định đối tượng mua và cơ chế kiểm soát chuyển nhượng.
Trong khi đó, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Thương mại và Công lý Việt Nam lưu ý, quá trình chuẩn bị đầu tư một dự án nhà ở thường kéo dài từ 2-3 năm (bao gồm việc đưa dự án vào chương trình phát triển nhà ở của địa phương, bố trí trong quy hoạch, chuẩn bị quỹ đất và hoàn thiện thủ tục). Do đó, thời gian thí điểm cần đủ dài để các dự án có thể triển khai và đi vào thực tế, từ đó tạo cơ sở đánh giá đầy đủ hiệu quả chính sách.
Tăng khả năng tiếp cận của người mua nhà
Ở phía người mua, ông Dương Văn Tuấn (phường Ba Đình, Hà Nội) cho biết, vợ chồng ông hiện đang thuê nhà do tổng thu nhập khoảng 40 triệu đồng/tháng chưa đủ để mua nhà thương mại, đồng thời cũng không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.
Theo ông Tuấn, mô hình nhà ở thương mại giá phù hợp có thể mở ra cơ hội cho những gia đình có thu nhập trung bình, nếu thủ tục tiếp cận được thiết kế đơn giản và chi phí vay vốn hợp lý.
Ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch Tập đoàn CEO, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, bên cạnh việc hỗ trợ doanh nghiệp, chính sách cũng cần tính đến cơ chế hỗ trợ trực tiếp cho người dân.
Một hướng tiếp cận có thể xem xét là Nhà nước tham gia phát triển một phần quỹ nhà ở thương mại giá phù hợp bằng nguồn lực ngân sách, sau đó cho người dân thuê hoặc thuê mua trong thời gian dài trước khi chuyển sang sở hữu.
