Bối cảnh mới của thị trường
Với kế hoạch thí điểm thực hiện ngay từ đầu năm 2026 đến năm 2027 trên cả nước, Trung tâm Giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập và quản lý (gọi tắt là Trung tâm Giao dịch bất động sản) bước vào khâu chuẩn bị cuối cùng khi hành lang pháp lý được ban hành chính thức.
Đầu tuần trước, Bộ Xây dựng đã tổ chức cuộc họp tổng hợp ý kiến hoàn thiện dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về thí điểm mô hình Trung tâm Giao dịch bất động sản với sự nhất trí và đồng thuận cao của nhiều chuyên gia, đại diện cơ quan quản lý và các thành viên thị trường là lãnh đạo doanh nghiệp, đơn vị phân phối...
Theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), Trung tâm Giao dịch bất động sản là nền tảng quan trọng để xây dựng thị trường bất động sản hiện đại, minh bạch, bền vững.
Với việc có một kênh giao dịch chính thống sẽ giúp giảm thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian và chi phí cho người dân, doanh nghiệp; đồng thời đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số, góp phần công khai, minh bạch thị trường bất động sản.
Quan trọng hơn, như phân tích của TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), giao dịch qua Trung tâm Giao dịch bất động sản sẽ thay đổi hoàn toàn phương thức mua bán nhà đất, tạo ra sự chuyển biến đáng kể với cả nhà đầu tư và người mua ở thực.
Trong đó, với việc mọi thông tin, dữ liệu về bất động sản từ “nhà ở có sẵn”, “nhà ở hình thành trong tương lai” đến “quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án”, “quyền sử dụng đất khác”… đều được mã hóa, định danh, điều này đồng nghĩa các yếu tố “ảo” do đầu cơ, thổi giá, do thông tin mất cân xứng mang lại sẽ giảm thiểu.
Trước đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường phối hợp với Bộ Công an thực hiện Chiến dịch 90 ngày (từ ngày 1/9-30/11/2025) rà soát, làm sạch toàn bộ cơ sở dữ liệu đất đai đã được xây dựng qua các thời kỳ tại 2.342/3.321 đơn vị hành chính cấp xã, phường nên thực tế hiện trạng lô đất sắp tới sẽ rõ ràng hơn và giá cũng sẽ “thật” hơn.
TS. Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam đánh giá, việc có một hệ thống dữ liệu tin cậy, đầy đủ về đất đai, nhà ở được công khai, minh bạch là cơ sở để phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững.
Tại các thị trường phát triển, dữ liệu là yếu tố hàng đầu trong việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch cũng như là nền tảng để đảm bảo các cơ chế điều tiết thị trường hiệu quả.
Bên cạnh đó, khi dữ liệu thực sự “sạch”, thông tin không còn bất cân xứng giữa người mua - người bán thì rất khó có thể “thổi” giá, “làm” giá và khi đó, giá trị của đất sẽ chỉ tăng khi nó chỉ phục vụ nhu cầu ở thực và khả năng khai thác kinh doanh thực. Đây cũng là lý do khiến nhà đầu tư bất động sản sẽ phải có cách nhìn nhận khác về thị trường để có chiến lược đầu tư phù hợp.
Đồng quan điểm, ông Richard Bloxam - Giám đốc điều hành Thị trường vốn JLL cho hay, mức độ minh bạch thị trường tỷ lệ thuận với mức độ quan tâm của nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nước ngoài, đồng thời còn ảnh hưởng tới thanh khoản trong dài hạn của thị trường.
Do đó, những thị trường có giá cả minh bạch và quy tắc rõ ràng sẽ dẫn đầu quá trình phục hồi thanh khoản. Bởi tính minh bạch của thị trường có vai trò quan trọng trong bối cảnh phạm vi đầu tư tiếp tục được mở rộng cả về chiều rộng và chiều sâu.
Cần tầm nhìn dài hạn
Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành, Trưởng Bộ phận Định giá, Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam cho hay, trước đây, vấn đề “khát” đầu tư khi nguồn cung ít ỏi cùng tình trạng bất cân xứng thông tin, dữ liệu về bất động sản là một trong những nguyên nhân thúc đẩy dòng tiền đầu cơ gia tăng tham gia thị trường.
Tuy nhiên, hiện tại, khi hàng lang pháp lý bất động sản hoàn thiện hơn, dữ liệu, thông tin về nhà đất đầy đủ, chuẩn chỉ hơn, nhà đầu tư sẽ không còn đưa ra các quyết định cảm tính, các cơ hội vẫn hiện hữu nhưng sẽ phân bổ đồng đều theo mục đích đầu tư và khả năng tài chính của từng người.
| |
Có một hệ thống dữ liệu tin cậy, đầy đủ về đất đai, nhà ở được công khai, minh bạch là cơ sở để phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững. ẢNh: Dũng Minh. |
Ghi nhận thực tế cho thấy, ngoài việc rà soát dữ liệu và thành lập một trung tâm giao dịch nhà đất thống nhất, các cơ quan quản lý đang tiếp tục tiến hành sửa đổi, bổ sung các quy định mới nhằm định hướng, kiểm soát hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản theo đúng hướng.
Chẳng hạn, tại dự thảo Nghị quyết xử lý khó khăn, vướng mắc trong đấu giá tài sản, Bộ Tư pháp đề xuất nâng mức tỷ lệ đặt cọc của cá nhân tham gia đấu giá đất từ tối đa 20% lên 50% nhằm đảm bảo sự nghiêm túc, có trách nhiệm của người tham gia đấu giá tài sản…
Trước đó, tại dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) ban đầu, Bộ Tài chính đưa ra phương án đánh thuế thu nhập cá nhân 20% từ lãi chuyển nhượng bất động sản theo thời gian sở hữu.
Mặc dù sau đó, trong dự thảo mới nhất, phương án này đã được rút lại do bối cảnh thị trường hiện tại chưa phù hợp, nhưng theo đánh giá của đại diện CBRE, với thực trạng giá nhà ở tăng phi mã và đầu cơ gia tăng như hiện nay, sớm hay muộn Việt Nam cũng phải có các chính sách thuế chống đầu cơ bất động sản, vấn đề còn lại chỉ là mức thuế và thời điểm triển khai chính sách này như thế nào để vừa đảm bảo không hạn chế nhu cầu đầu tư, mà vẫn gia tăng được khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Báo cáo thị trường bất động sản tháng 8/2025 của Bastdongsan.com.vn cho thấy, mặc dù tiếp tục dẫn đầu về mức độ tăng giá cũng như sự quan tâm trong các loại hình bất động sản, phân khúc đất nền đã có sự chững lại khá rõ nét khi nhiều nhà đầu tư thận trọng đánh giá lại các thay đổi chính sách gần đây cũng như sắp tới, chứ không còn xuống tiền theo phong trào như trước.
Theo ông Phạm Tiến Mạnh - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Đất Việt, những thay đổi chính sách nền tảng sẽ khiến thị trường bất động sản chuyển biến rõ rệt.
Trong đó, thị trường sẽ chào đón một thế hệ nhà đầu tư mới với tư duy và chiến lược khác biệt. Họ là những người xem đất nền không phải là một công cụ đầu cơ, mà là một tài sản để nắm giữ trong dài hạn, một kênh lưu trữ giá trị và là một phần của một danh mục đầu tư đa dạng, với thời gian nắm giữ từ 1-3 năm, thậm chí lâu hơn và ưu tiên các sản phẩm pháp lý chuẩn chỉnh. Ở chiều ngược lại, nếu dự án đảm bảo được các tiêu chí như sản phẩm tốt, chính sách bán hàng hấp dẫn, chủ đầu tư uy tín… thì sẽ có thanh khoản tốt.
“Thực tế, niềm tin của người mua có tính chất cộng hưởng và hiệu ứng lan tỏa. Khi dự án đảm bảo được các yếu tố có lợi cho bên mua thì sức cầu sẽ tăng lên”, lãnh đạo Công ty Bất động sản Đất Việt nhấn mạnh.