Giá đất tăng quá nhanh đang trở thành rào cản đầu tư
Điều chỉnh để phù hợp mô hình chính quyền hai cấp
Luật Đất đai năm 2024 (thay thế, bổ sung và làm rõ nhiều quy định so với Luật Đất đai 2013) được Quốc hội khoá XV thông qua ngày 18/1/2024 và có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với dự kiến ban đầu.
Luật có nhiều điểm mới đáng chú ý như bỏ khung giá đất để thực hiện “giá đất theo thị trường” (thay cơ chế khung giá bằng bảng giá đất được xây dựng hàng năm, áp dụng từ ngày 1/1/2026), thay đổi cách tính tiền sử dụng đất, cho phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa với điều kiện nhất định, mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài…
Tháng 8/2025, theo chỉ đạo của Bộ Chính trị, Đảng uỷ Chính phủ yêu cầu các cơ quan đánh giá kết quả 3 năm thực hiện Nghị quyết 18-NQ/TW ngày 26/6/2022 về quản lý, sử dụng đất và một năm thi hành Luật Đất đai 2024.
Ban đầu, Bộ Nông nghiệp và Môi trường - cơ quan chủ trì tham mưu sửa Luật - dự kiến trình dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024. Theo Thứ trưởng Lê Minh Ngân, sau gần một năm triển khai, Luật cùng các văn bản hướng dẫn thi hành đã ghi nhận một số kết quả tích cực; việc sửa đổi sắp tới nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển mới của đất nước, đặc biệt là mô hình chính quyền địa phương hai cấp áp dụng từ 1/7/2025.
Ngày 22/9, Văn phòng Chính phủ ban hành văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng, giao Bộ Nông nghiệp và Môi trường xây dựng Nghị quyết của Quốc hội để giải quyết một số vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai 2024. Hiện bộ này đã dự thảo Nghị quyết chính sách tháo gỡ khó khăn, dự kiến trình Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 10 tới.
Báo cáo tại cuộc làm việc với Thường trực Ủy ban Kinh tế và Ngân sách của Quốc hội về tiến độ hoàn thiện hồ sơ Nghị quyết, Quyền Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng cho biết, Nghị quyết sẽ tập trung sửa đổi, bổ sung 32 khoản của Luật Đất đai 2024 liên quan tới công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giá đất; cơ chế, chính sách tài chính về đất đai…
Các nội dung sửa đổi hướng tới tiếp tục đơn giản hoá thủ tục hành chính, cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh, đồng bộ hệ thống pháp luật và tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật. Đồng thời, bổ sung các quy định về phân cấp, phân quyền phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp; ban hành quy định chuyển tiếp để xử lý khoảng trống pháp lý trong tổ chức thực hiện.
Gỡ “nút thắt” giá đất
Quy định bỏ khung giá đất, áp dụng bảng giá đất theo thị trường được coi là một bước đột phá của Luật Đất đai 2024, nhằm minh bạch giá đất, giúp tiệm cận hơn với thị trường, kỳ vọng tăng thu ngân sách, giảm tranh chấp, khiếu kiện và thúc đẩy giải phóng mặt bằng.
Tuy nhiên, dù bảng giá đất mới đến 1/1/2026 mới áp dụng, thực tiễn triển khai Luật cho thấy một hệ quả không mong muốn: giá đất tăng cao khiến doanh nghiệp “mắc kẹt” vì chi phí thuê đất ăn mòn lợi nhuận; thay vì trở thành động lực phát triển, giá đất lại trở thành rào cản đầu tư.
Sau khi Luật có hiệu lực, dù các nghị định hướng dẫn đã được ban hành, nhiều địa phương vẫn gặp vướng mắc, đặc biệt ở khâu xác định giá đất. Đến đầu năm 2025, TP.HCM có tới 58.000 sản phẩm bất động sản vướng mắc liên quan đến giá đất, do giá đất tăng cao làm doanh nghiệp tăng nghĩa vụ tài chính.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC), Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Dầu khí Toàn cầu cho biết, từng có dự án mà giá đất trong quyết định giao đất lần thứ ba đã tăng tới 40% so với lần đầu.
“Cứ mỗi lần giao đất, giá lại đội lên, khiến chi phí doanh nghiệp tăng phi lý”, ông Hiệp nói, đồng thời nhấn mạnh, Luật quy định giá đất phải theo nguyên tắc thị trường nhưng thực tế giá lại tăng nhanh, vượt tầm kiểm soát.
Dự kiến, lần sửa đổi này sẽ bỏ cơ chế “giá đất cụ thể”, thay bằng bảng giá đất hàng năm điều chỉnh bằng hệ số. Ông Hiệp cho rằng, nếu hai điểm then chốt là giải phóng mặt bằng và giá đất được điều chỉnh quyết liệt thì đây sẽ là “một cuộc cải cách thể chế mang tính cách mạng”, không chỉ gỡ khó cho doanh nghiệp bất động sản mà còn “cởi trói cho cả nền kinh tế”.
Chủ tịch VACC cũng đề xuất, Nhà nước cần giữ vai trò chủ động điều tiết, sớm xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thống nhất, minh bạch để ngăn ngừa đầu cơ, hạn chế thao túng thị trường.
Tháo gỡ khó khăn trong tổ chức, thực thi
Việc Chính phủ quyết định không trình dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 mà chỉ xây dựng Nghị quyết của Quốc hội để xử lý các vấn đề cấp bách được đánh giá là tiếp thu hợp lý ý kiến của giới chuyên gia.
Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản - Luật Đất đai 2024 được xây dựng trên một triết lý nhất quán, dựa trên căn cứ chính trị là Nghị quyết số 18-NQ/TW. Qua 4 kỳ họp Quốc hội - một kỷ lục lập pháp - Luật được xây dựng dựa trên nguyên tắc “đi bằng hai chân”: đất đai vừa là nguồn lực quan trọng nhất để phát triển kinh tế - xã hội, vừa là công cụ điều tiết, đảm bảo công bằng xã hội.
Với sự vận hành của chính quyền địa phương hai cấp thay thế chính quyền địa phương ba cấp (dẫn đến điều chỉnh phân cấp, phân quyền và hệ thống quy hoạch), cùng sự biến động của nhiều chính sách khác, việc sửa Luật Đất đai cùng một số luật liên quan là cần thiết. Tuy nhiên, theo ông Đỉnh, cần giữ ổn định khung chính sách, chỉ nên sửa các quy định về tổ chức bộ máy, thẩm quyền, chức năng, nhiệm vụ cho phù hợp với mô hình mới và bổ sung một số quy định mang tính kỹ thuật để tháo gỡ vướng mắc thực thi.
“Luật Đất đai 2024 mới thi hành được hơn một năm, trải qua giai đoạn kinh tế nhiều biến động. Chưa nên vội vàng nhìn vào những phản ứng ngắn hạn để đánh giá một công cụ được thiết kế cho hàng chục năm”, ông Đỉnh nhấn mạnh.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam lưu ý, việc sửa đổi lần này kỳ vọng sẽ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, song cần đánh giá kỹ năng lực thực thi của cấp xã, phường - nơi trực tiếp tiếp nhận hồ sơ và hỗ trợ triển khai dự án. Cần quy định rõ quy trình, đồng thời nâng cao năng lực bộ máy ở cấp cơ sở.
Trên thực tế, theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, công tác tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024 vẫn vướng ở các khâu: đền bù, giải phóng mặt bằng; thủ tục sang tên; đăng ký biến động đất đai…
Ông Nguyễn Quốc Hiệp dẫn chứng một dự án tại Phú Thọ: từ lúc có quyết định chủ trương đến khi triển khai, riêng khâu giải phóng mặt bằng đã kéo dài 14 năm nhưng vẫn chưa xong, do quy trình thông báo, niêm yết, cưỡng chế, kiểm đếm lặp lại nhiều lần; mỗi khâu lại yêu cầu đầy đủ đại diện Mặt trận Tổ quốc, Hội Phụ nữ, Hội Thanh niên tham dự, mỗi vòng thủ tục có thể kéo dài từ 6 tháng đến một năm, khiến doanh nghiệp mất cơ hội, vốn bị “chôn” nhiều năm.
Ở góc độ thủ tục hành chính, bà Nguyễn Thị Thơ - Phó chủ tịch Thường trực Hiệp hội Công chứng Việt Nam cho biết, hiện vẫn còn hàng loạt vướng mắc trong thủ tục sang tên, đăng ký biến động đất đai, xác minh tình trạng đất đối với sổ mới cấp… do quy trình rườm rà, dữ liệu điện tử chưa liên thông, cách tiếp nhận hồ sơ thiếu thống nhất, gây bức xúc cho người dân và ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh.
Bà Thơ kiến nghị, cần liên thông giữa tổ chức hành nghề công chứng - văn phòng đăng ký đất đai - cơ quan thuế; chuẩn hóa thành phần hồ sơ đăng ký biến động trên toàn tỉnh/toàn quốc; chấm dứt tình trạng nơi nhận, nơi không; không yêu cầu bản sao y nếu pháp luật không quy định.
Ở góc độ hoạch định chính sách, PGS.TS. Nguyễn Đình Thọ - Phó viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách Nông nghiệp và Môi trường nhấn mạnh, mục tiêu quan trọng nhất của lần sửa đổi này là giảm bớt thủ tục, tăng tính linh hoạt, bảo đảm quyền lợi cho người dân và doanh nghiệp, bao gồm việc thuận lợi hơn trong chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Theo đó, cần phân định rõ giữa quy hoạch mang tính định hướng dài hạn (10-15 năm) với kế hoạch sử dụng đất mang tính cụ thể, ngắn hạn; đồng thời thiết kế cơ chế điều chỉnh linh hoạt để phù hợp thực tiễn.
Ông Thọ cũng đề nghị xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai hiện đại (số hoá hồ sơ địa chính, thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất…) nhằm đơn giản hóa thủ tục, tăng minh bạch và hạn chế tiêu cực.
“Đây còn là nền tảng để triển khai chính phủ điện tử và kinh tế số trong lĩnh vực quản lý đất đai”, ông Thọ nói.
