Gần 40.000 căn hộ tái định cư tại Thủ Thiêm sẽ được đấu giá thời gian tới. Ảnh: Lê Toàn.
Quỹ nhà đất lớn chờ lên “sàn đấu”
Kể từ sau phiên đấu giá 4 lô “đất vàng” tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm gây rúng động thị trường vào tháng 12/2021, tới nay TP.HCM mới tái khởi động hoạt động này.
Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, chính quyền Thành phố đang hoàn tất các thủ tục để thực hiện đấu giá 3 lô đất ký hiệu số 1-2, 1-3 và 3-5 dự kiến từ tháng 6 /2025.
Sau khi đấu giá thành công, Thành phố sẽ rút kinh nghiệm để đấu giá các lô đất tiếp theo. Ông cũng tiết lộ, mức giá khởi điểm của 3 lô đất này dự kiến trên 5.000 tỷ đồng tính theo bảng giá đất mới.
Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, việc tổ chức đấu giá lại các lô đất tại Thủ Thiêm là để khởi động lại thị trường. Đây hầu hết là các lô đất độc lập, hiện trạng là đất trống, hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh. Việc sớm bán đấu giá nhằm tăng nguồn thu ngân sách, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố.
Cùng với việc sẵn sàng tổ chức bán đấu giá các quỹ đất sạch, TP.HCM cũng đang vận dụng Nghị quyết 98/2023/QH15 thí điểm cơ chế tạo quỹ đất và đấu giá quyền sử dụng đất nhằm lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án phát triển đô thị, thương mại, dịch vụ thông qua việc cho phép thu hồi đất vùng phụ cận các nhà ga thuộc các tuyến đường sắt và các nút giao thông dọc tuyến đường Vành đai 3.
Cụ thể, tại quận Tân Phú, sau khi điều chỉnh quy hoạch, thu hồi đất và phê duyệt dự án đầu tư, địa phương dự kiến đấu giá khu đất số I/82A Tây Thạnh với diện tích 26 ha. Khu đất này có vị trí chiến lược, tiếp giáp 2 trục đường Tây Thạnh và Trường Chinh.
Theo quy hoạch, khu vực này sẽ phát triển thành một đô thị nén với chức năng đất hỗn hợp, đồng thời khai thác không gian ngầm nhằm tối ưu hóa quỹ đất xung quanh ga metro số 2.
UBND TP. Thủ Đức cũng dự kiến đấu giá 3 khu đất phát triển theo mô hình TOD, nằm dọc tuyến metro số 1 và đường Vành đai 3. Trong đó, khu đất đầu tiên rộng 160 ha, nằm quanh ga Phước Long thuộc phường Trường Thọ và Phước Long A, kết nối trực tiếp với tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên.
Khu đất thứ hai là Nông trường Dừa, thuộc phường Long Trường, diện tích 152 ha và kết nối với đường Vành đai 3. Khu đất thứ ba diện tích 29 ha nằm ở khu vực nhà máy Nhatico.
Cùng với kế hoạch đấu giá hàng chục lô đất, TP.HCM đang thực hiện các thủ tục chuyển đổi công năng của 3.790 căn hộ tái định cư thuộc lô R1, R2, R3, R4, R5 tại Thủ Thiêm (phường Bình Khánh, TP. Thủ Đức) sang nhà ở thương mại để đấu giá thời gian tới.
Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, toàn bộ các căn hộ nói trên từng 3 lần được đem ra đấu giá, lần đầu tiên là năm 2017 với mức giá khởi điểm 8.800 tỷ đồng, lần thứ 2 là vào tháng 2/2018 với giá khởi điểm 9.100 tỷ đồng và lần thứ 3 là vào tháng 6/2021 với giá khởi điểm 9.900 tỷ đồng, nhưng đều không thành công vì không có nhà đầu tư nào tham gia.
 |
TP.HCM chuẩn bị đấu giá hàng loạt lô đất “vàng”. Ảnh: Lê Toàn. |
TP.HCM từng tính chuyển các căn hộ tái định cư ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm sang nhà ở xã hội, song cũng gặp nhiều vấn đề. Chẳng hạn, chỉ riêng giá gốc mỗi mét vuông đã lên tới 27 triệu đồng, nếu tính cả các khoản tiền bồi thường, chi phí đất, các chi phí khác theo lãi vay... thì giá sẽ còn cao hơn.
Do vậy, với kế hoạch đấu giá lần này, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho biết, việc chuyển đổi quỹ nhà tái định cư đã xây dựng xong sang nhà thương mại vốn chưa có tiền lệ, nên cơ quan quản lý mất nhiều thời gian để hoàn tất quy trình chuyển đổi, bao gồm các bước: Xác định thẩm quyền quyết định bán đấu giá; trình tự thủ tục và cơ quan tổ chức đấu giá; xác lập sở hữu với các hạng mục sử dụng chung hành lang, cầu thang, lối đi, công viên; chuyển đổi từ quỹ nhà tái định cư sang nhà ở thương mại…
Cần làm tốt khâu sàng lọc
Thực tế, việc thiếu quỹ đất sạch cũng như nguồn cung sản phẩm mới trên thị trường bất động sản TP.HCM đã kéo dài từ nhiều năm nay và điều này được ví như chiếc lò xo bị nén chặt trong thời gian dài.
Bởi vậy, khi có một quỹ đất lớn hay hàng ngàn căn chung cư ở ngay trung tâm chuẩn bị được đem ra đấu ra là cơ hội không thể tốt cho các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân có tiềm lực tài chính.
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc bày tỏ, đây là một cơ hội lớn với những doanh nghiệp có thực lực. Bởi hầu hết quỹ đất đấu giá thời gian tới đều có diện tích lớn nhằm phát triển các đô thị vệ tinh.
Chưa kể, bảng giá đất mới sẽ làm giá khởi điểm tăng lên, số tiền đặt cọc sẽ nhiều hơn, do đó chỉ những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, có kinh nghiệm mới đủ sức tham gia cuộc đua.
“Các tay to chắc chắn sẽ không thể bỏ qua cơ hội săn những quỹ đất hiếm hoi tại khu vực trung tâm Thành phố này”, vị lãnh đạo trên nhấn mạnh và chia sẻ thêm rằng, trước đây, các doanh nghiệp địa ốc khi tiến hành giải phóng mặt bằng cũng phải mua đất của người dân theo giá thị trường, thậm chí đất nông nghiệp cũng bị “hét” giá cao tương đương với đất ở hình thành trong tương lai mà vẫn còn bị gây “khó dễ”.
Điều này khiến nhiều dự án hàng chục năm vẫn chưa đền bù xong, dẫn đến chôn vốn rất lớn. Nếu Thành phố có quỹ đất sạch mang ra đấu giá, doanh nghiệp sẽ hào hứng tham gia vì biết được chi phí đầu vào, thời gian thực hiện các thủ tục liên quan cũng sẽ nhanh hơn.
Còn ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, việc đấu giá đất tại TP.HCM vẫn đang trong giai đoạn xây dựng quy trình cụ thể cho từng khu đất. Chỉ sau khi hoàn thiện đầy đủ các thủ tục pháp lý, Thành phố mới có thể chính thức tổ chức đấu giá.
Theo ông Châu, các dự án TOD có tiềm năng thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư bất động sản trong và ngoài nước nhờ vào sự phát triển bền vững, hệ thống hạ tầng đồng bộ và tiềm năng gia tăng giá trị trong tương lai. Điều này sẽ tạo ra sự cạnh tranh mạnh mẽ về giá đất, đặc biệt tại các vị trí chiến lược như các ga metro và dọc các tuyến đường vành đai.
Nhìn lại những cuộc đấu giá thất bại trước đó, nguyên nhân chính được chỉ ra là chưa đánh giá đúng năng lực nhà đầu tư tham gia. Thực tế, cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đất Thủ Thiêm trong đợt đấu giá năm 20221 đều vừa mới thành lập, chưa có tài sản, đang lỗ lũy kế, thậm chí phát hành trái phiếu vay nợ hàng nghìn tỷ đồng.
Hiện tại, Luật Đấu giá tài sản 2024 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025 có nhiều quy định mới về xử lý vi phạm đối với người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, cá nhân, tổ chức có liên quan… sẽ khắc phục những tồn tại, bất cập trong hoạt động đấu giá tài sản những năm qua.
“Để các cuộc đấu giá tài sản sắp tới thành công, trước hết cần phải làm tốt khâu sàng lọc nhà đầu tư. Cần cụ thể hóa các tiêu chí để lựa chọn nhà đầu tư có tiềm lực và sự quan tâm thực chất thông qua các tiêu chí như kinh nghiệm, năng lực thực hiện dự án, nghiên cứu khả thi của phương án kinh doanh…”, ông Châu nói.
