Đẩy nhanh tốc độ “rã băng” dự án
Cuối tháng 8/2026, dự án chỉnh trang đô thị khu Mả Lạng và khu chợ Gà - Gạo chính thức được khởi công sau gần ba thập kỷ nằm trong quy hoạch. Đây có thể xem là một trong những trường hợp điển hình cho quá trình hồi sinh của những dự án tồn đọng lâu năm tại TP.HCM.
Khu Mả Lạng, còn gọi là tứ giác Nguyễn Cư Trinh, nằm giữa các tuyến đường Nguyễn Trãi, Cống Quỳnh, Trần Đình Xu và Nguyễn Cư Trinh. Từ năm 2000, TP.HCM đã đặt vấn đề giải tỏa, chỉnh trang khu vực này, nhưng qua nhiều phương án và nhiều nhà đầu tư vẫn không thể triển khai.
Khoảng thời gian chờ đợi kéo dài khiến cuộc sống của hàng nghìn người dân nơi này trở nên bí bách. Nhiều căn nhà đã xuống cấp nhưng khó xây mới hoặc sửa chữa lớn do vướng quy hoạch.
Sau khi dự án cũ bị thu hồi năm 2023, bước ngoặt chỉ thực sự xuất hiện đầu năm nay khi lãnh đạo TP.HCM yêu cầu tập trung xử lý 2 khu này. Đến tháng 6/2026, Thành phố trình chủ trương đầu tư dự án theo phương thức đối tác công tư, hợp đồng BT, trên cơ sở các quy định và cơ chế đặc thù mới.
Theo phương án được phê duyệt, 2 khu vực sẽ được đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đồng thời bố trí khoảng 2.160 căn hộ nhà ở xã hội phục vụ tái định cư. Trong đó, khu Mả Lạng có khoảng 1.400 căn hộ nhà ở xã hội và 93 căn thấp tầng, còn khu chợ Gà - Gạo dự kiến có khoảng 760 căn hộ.
Không chỉ 2 dự án trên, nếu nhìn vào con số tổng thể, quy mô nguồn lực đang được khơi thông là khá lớn. Theo báo cáo của UBND TP.HCM, đến nay, Thành phố đã hoàn thành tháo gỡ và có hướng chỉ đạo xử lý đối với toàn bộ 838 dự án tồn đọng thuộc diện xử lý. Quá trình này giúp giải phóng khoảng 17.000 ha đất và có khả năng huy động hơn 206.000 tỷ đồng vốn đầu tư xã hội.
Dự án Saigon LightHouse tại khu đất số 448 Nguyễn Tất Thành là một ví dụ. Dự án được khởi công trở lại hồi đầu tháng 7/2026 sau gần một thập kỷ xử lý các vấn đề pháp lý. Khoảng thời gian gần 10 năm cho thấy, việc đưa một dự án tồn đọng trở lại thị trường không chỉ phụ thuộc vào quyết tâm của doanh nghiệp, mà còn cần một quá trình xử lý đồng bộ giữa các cơ quan quản lý liên quan.
Tương tự, dự án The Grand Manhattan tại 2 mặt tiền đường Cô Bắc - Cô Giang, phường Cầu Ông Lãnh bước vào giai đoạn thi công nước rút. Chủ đầu tư Novaland cùng các nhà thầu đang đẩy nhanh tiến độ tại cả 3 tòa tháp, hướng tới kế hoạch bàn giao từ quý III/2026, đồng thời tiếp tục hoàn thiện các thủ tục pháp lý còn lại.
Ngoài ra, Novaland cũng vừa tổ chức lễ khởi công phân khu cao tầng Tropic Tower thuộc Khu đô thị Tropic Riverside ven sông Rạch Chiếc (phường Long Trường). Phân khu này dự kiến hoàn thành và bàn giao vào quý III/2027.
Theo đại diện Novaland, việc các cơ quan chức năng quyết liệt tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho các doanh nghiệp, dự án đã tạo hiệu ứng tích cực đối với thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế. Khi nguồn lực đất đai được khai thác hiệu quả hơn, dòng vốn được khơi thông, các dự án được thi công trở lại… sẽ tạo việc làm, tăng nguồn thu ngân sách và thúc đẩy các lĩnh vực liên quan.
Từ gỡ từng dự án, đến xử lý điểm nghẽn hệ thống
Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, nguyên nhân khiến các dự án đình trệ thường không nằm ở một thủ tục đơn lẻ, khi hơn 80% liên quan đồng thời đến nhiều vấn đề như quy hoạch, đầu tư, đất đai, nghĩa vụ tài chính và các kết luận thanh tra. Vì vậy, nếu chỉ tiếp tục tháo gỡ từng hồ sơ riêng lẻ thì thời gian xử lý sẽ kéo dài, khó tạo ra chuyển biến lớn cho toàn thị trường.
Từ thực tế này, cách tiếp cận đang chuyển dần từ “xử lý từng dự án” sang “xử lý điểm nghẽn hệ thống”. Một trong những vấn đề được ưu tiên giải quyết sự thiếu đồng bộ giữa quy hoạch chi tiết và quy hoạch phân khu.
Nếu thực hiện đầy đủ trình tự thông thường, doanh nghiệp phải chờ điều chỉnh quy hoạch phân khu mới có thể tiếp tục thực hiện các thủ tục đầu tư. Điều này không chỉ kéo dài thời gian triển khai dự án, mà còn làm tăng chi phí vốn, chi phí đất đai và nhiều chi phí phát sinh khác.
Để xử lý thực trạng này, Sở Xây dựng đã tham mưu UBND TP.HCM cho phép xem xét thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng trên cơ sở quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt trong thời gian chờ cập nhật quy hoạch phân khu. Nếu được triển khai hiệu quả, cách làm này có thể rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị đầu tư và hạn chế tình trạng dự án “đứng hình” chỉ vì một thủ tục chưa đồng bộ giữa các cấp quy hoạch.
Cùng với đó, Thành phố cũng thúc đẩy cải cách thủ tục đầu tư xây dựng theo hướng liên thông và xử lý song song nhiều thủ tục.
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, điểm nghẽn lớn của doanh nghiệp hiện không còn tập trung ở khâu cấp phép xây dựng, mà chủ yếu nằm ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư, đặc biệt là đất đai, quy hoạch và nghĩa vụ tài chính.
Bởi vậy, việc rà soát quy trình, cắt giảm các bước trung gian, xử lý hồ sơ điện tử và liên thông dữ liệu có ý nghĩa quan trọng không kém việc sửa từng quy định cụ thể.
Những cải cách này dù chưa thể ngay lập tức biến toàn bộ dự án tồn đọng thành nguồn cung mới, nhưng bước đầu mang lại kết quả tích cực. Sở Xây dựng TP.HCM mới công bố 37 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, với tổng cộng 21.165 căn trong 7 tháng đầu năm 2026, tăng 133% so với cả năm 2025, khi chỉ có 26 dự án với 9.075 căn đủ điều kiện.
Theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, thị trường nhà ở TP.HCM đang hưởng lợi từ quá trình xử lý các dự án ách tắc kéo dài. Tuy vậy, không thể kỳ vọng một dự án vừa được tháo gỡ pháp lý có thể đưa sản phẩm ra thị trường. Đây là điểm quan trọng khi đánh giá triển vọng nguồn cung.
“Thị trường không bước vào một đợt bùng nổ nguồn cung tức thời, mà nhiều khả năng sẽ chứng kiến một chu kỳ tăng dần trong vài năm, khi các dự án được tháo gỡ vướng mắc lần lượt hoàn tất thủ tục, xây dựng và mở bán”, bà Dung nhìn nhận.
Theo dự báo của CBRE Việt Nam, trên phạm vi TP.HCM sau sáp nhập địa giới hành chính, nguồn cung căn hộ mới năm 2026 có thể đạt khoảng 45.000 căn, tăng lên khoảng 48.000 căn vào năm 2027 và tiếp tục đi lên trong năm 2028. Một phần nguồn cung sẽ đến từ những dự án từng bị đình trệ, phần còn lại được bổ sung từ các khu vực có quỹ đất lớn hơn sau khi không gian phát triển của TP.HCM được mở rộng.