Tòa nhà Saigon One Tower. Ảnh: Lê Toàn.
Thu hồi đất để hoang nhiều năm
Mới đây, UBND TP.HCM quyết định thu hồi khu đất rộng 4.086 m2 tại phường An Lạc, khép lại hành trình khoảng 15 năm kể từ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong quãng thời gian đó, khu đất từng được kỳ vọng phát triển thành dự án căn hộ cao tầng, nhưng cuối cùng vẫn không thể hình thành công trình vì nhiều lý do.
Theo hồ sơ được công bố, nguồn gốc khu đất gắn với Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng Bình Chánh (BCCI). Sau đó, quyền sử dụng đất và quá trình phát triển dự án trải qua nhiều chủ thể. Khu đất từng được định hướng thực hiện dự án Chung cư Đức Long Western Park, với quy mô dự kiến khoảng 300 căn hộ.
Tuy nhiên, kế hoạch phát triển không diễn ra như dự kiến. Dự án chưa được cấp giấy phép xây dựng nên không thể triển khai thi công. Trong quá trình tái cơ cấu, quyền lợi liên quan dự án được chuyển giao qua các doanh nghiệp khác, khiến lịch sử pháp lý của khu đất liên tục thay đổi. Hiện khu đất đứng tên Công ty cổ phần Đầu tư phát triển địa ốc Gia Long.
Sau nhiều năm, khu đất chưa đáp ứng mục tiêu sử dụng đất đặt ra. Đầu tháng 8/2026, UBND TP.HCM quyết định thu hồi, giao UBND phường An Lạc quản lý, bảo vệ nguyên trạng, ngăn lấn chiếm và xây dựng trái phép. Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM thực hiện các thủ tục liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi cơ quan thuế rà soát các nghĩa vụ tài chính còn tồn tại.
Trước đó, UBND Thành phố cũng đã ra quyết định thu hồi hơn 51 ha đất tại Khu Công nghệ cao TP.HCM, phường Tăng Nhơn Phú, sau khi dự án Công viên Sài Gòn Silicon chấm dứt hoạt động và kéo dài tình trạng chậm triển khai nhiều năm.
Khu đất có diện tích 510.222 m2, được Ban Quản lý Khu Công nghệ cao TP.HCM cho Công ty cổ phần Công viên Sài Gòn Silicon thuê từ cuối năm 2015. Đây từng là dự án được đặt nhiều kỳ vọng khi khởi công vào tháng 8/2016 với tổng vốn đầu tư khoảng 40 triệu USD.
Với định hướng phát triển theo mô hình Thung lũng Silicon của Mỹ, dự án hướng tới việc hình thành các trung tâm nghiên cứu - phát triển, vườn ươm khởi nghiệp và thu hút doanh nghiệp công nghệ. Tuy nhiên, sau lễ khởi công, dự án triển khai chậm và dần đình trệ.
Từ năm 2019, công trường gần như ngừng thi công. Nhiều hạng mục chưa được xây dựng, trong khi một số công trình đã triển khai cũng rơi vào cảnh dang dở. Nguyên nhân được cho là chủ đầu tư không góp đủ vốn theo tiến độ, đồng thời mục tiêu thu hút doanh nghiệp công nghệ không đạt như kỳ vọng.
Đến tháng 7/2024, Ban Quản lý Khu Công nghệ cao TP.HCM quyết định chấm dứt dự án do khu đất gần 52 ha bị bỏ hoang nhiều năm và không được xây dựng theo kế hoạch. Đến nay, Thành phố tiếp tục thực hiện các bước thu hồi đất.
Danh sách chờ còn dài
Hai dự án trên là những trường hợp mới được thu hồi, trong khi danh sách những công trình bị “đóng băng” tại TP.HCM vẫn còn dài. Một trong những dự án nổi bật là khu tái định cư Bình Khánh tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Mặc dù Thành phố nhiều lần tổ chức đấu giá một phần số căn hộ, nhưng đều không thành công. Trong khi đó, mỗi năm vẫn phải chi một khoản kinh phí lớn để bảo trì, bảo vệ.
Tương tự, tại khu tái định cư Vĩnh Lộc B - một dự án có diện tích 30,9 ha với 529 nền đất và 45 block chung cư, tổng cộng 1.939 căn hộ, tình trạng vắng người cũng kéo dài nhiều năm sau khi hoàn thành. Tổng vốn đầu tư thời điểm đó khoảng 1.062 tỷ đồng, chưa tính tiền đất. Hiện nay, khu vực này như một đô thị “ma”, với nhiều block vắng người, xuống cấp, cỏ mọc um tùm.
 |
Khu tái định cư Bình Khánh. Ảnh: Lê Toàn. |
Một trường hợp khác nằm ngay khu vực trung tâm là Trung tâm triển lãm Thủ Thiêm. Dự án được khởi công từ năm 2013, dự kiến hoàn thành năm 2015, tổng vốn đầu tư gần 800 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau nhiều năm, khối lượng công việc mới thực hiện khoảng 45% và công trình trở thành một khối bê tông dang dở bên sông Sài Gòn.
Cũng ở khu vực trung tâm, tòa nhà Saigon One Tower và One Central HCM cũng được nhắc đến như những dự án có vị trí đắc địa, nhưng kéo dài nhiều năm chưa thể hoàn thiện.
Chuyển từ “giữ đất” sang “tạo giá trị”
Thông tin về nguồn lực đất đai đang đình trệ, gây lãng phí tại diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới”, PGS-TS. Trần Đình Thiên - nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho hay, đến hết quý I/2026, cả nước có 4.489 dự án và khu đất gặp khó khăn, vướng mắc về thủ tục pháp lý, với tổng diện tích khoảng 198.400 ha và tổng mức đầu tư hơn 3,3 triệu tỷ đồng. Quy mô nguồn lực này tương đương khoảng 3 lần tổng vốn đầu tư công của cả nước năm 2026.
Thực tế này lý giải vì sao yêu cầu xử lý các dự án tồn đọng ngày càng trở nên cấp thiết. Nếu một dự án không thể triển khai do vướng mắc pháp lý, cần có cơ chế tháo gỡ để dự án tiếp tục được thực hiện.
Nhưng nếu dự án đã kéo dài nhiều năm, chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc việc tiếp tục giữ đất không tạo ra hiệu quả, việc thu hồi và tái phân bổ nguồn lực trở thành một yêu cầu khác.
PGS-TS. Trần Đình Thiên cho rằng, thực tế vận hành thị trường những năm qua cho thấy tình trạng ách tắc và lãng phí đất đai vẫn xảy ra. Nhiều dự án bất động sản và sản xuất đình trệ kéo dài, kéo theo nhiều hệ lụy tới các tổ chức tài chính và nhà thầu.
Song, sự ra đời của Nghị quyết 21-NQ/TW (2026) đã mở ra một hướng đi hoàn toàn mới. Nghị quyết xác định rõ đất đai là nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển kinh tế.
Tư duy chính sách chuyển dịch trọng tâm từ kiểm soát quy trình sang thúc đẩy hiệu quả và kết quả đầu ra. Thước đo tối cao của công tác quản lý đất đai là giá trị gia tăng tạo ra cho xã hội, thay vì việc tuân thủ các thủ tục hành chính giấy tờ.
Theo đánh giá của PGS-TS. Trần Đình Thiên, thị trường đất đai Việt Nam trong thời gian dài vận hành như một thị trường tài sản mang tính đầu cơ cao. Dòng vốn xã hội có xu hướng tập trung vào việc mua bán đất đai để tích lũy tài sản và kiếm lợi nhuận chênh lệch nhanh chóng, thay vì đầu tư vào sản xuất - kinh doanh.
Lối đầu tư này giúp một số cá nhân đạt được lợi nhuận lớn trong ngắn hạn, nhưng đẩy rủi ro hệ thống của nền kinh tế lên rất cao và kìm hãm sự tăng trưởng thực chất. Một nền kinh tế quá phụ thuộc vào đầu cơ đất đai sẽ không thể lớn mạnh bền vững.
Từ góc độ thị trường, bà Trần Thị Cẩm Tú - Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản EXIMRS nhìn nhận, nhà đầu tư ngày càng yêu cầu khắt khe về pháp lý dự án, đồng thời ưu tiên những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, có khả năng khai thác cho thuê để tạo dòng tiền ổn định.
Do đó, khi nguồn lực đất đai được đưa trở lại thị trường, bản thân quỹ đất không phải yếu tố duy nhất quyết định khả năng thu hút dòng tiền. Chất lượng dự án, tính pháp lý và khả năng tạo ra giá trị sử dụng thực tế mới là những yếu tố được thị trường quan tâm.
Như vậy, cơ hội từ quá trình xử lý các dự án chậm triển khai sẽ không đơn thuần thuộc về doanh nghiệp có khả năng tiếp cận quỹ đất, mà lợi thế sẽ nghiêng về những doanh nghiệp có khả năng giải quyết đồng thời bài toán pháp lý, nguồn vốn, sản phẩm và nhu cầu thị trường.
