Khu công nghiệp theo mô hình mới sẽ giảm các tác động môi trường. Ảnh: Thành Nguyễn.
Chuyển đổi để nâng tầm
Là thị trường sản xuất lớn và đi trước, TP.HCM có một lượng lớn các khu công nghiệp, khu chế xuất thế hệ đầu tiên của Việt Nam. Tuy nhiên, cơ sở hạ tầng xuống cấp và thời hạn thuê đất sắp hết hạn là “điểm nghẽn” nhiều năm của thị trường bất động sản công nghiệp TP.HCM trước sáp nhập địa giới hành chính.
Trong 20 khu công nghiệp và khu chế xuất đang hoạt động, hơn một nửa đã cho thuê toàn bộ và sẽ hết hạn thuê đất trước năm 2050. Trong khi đó, nhu cầu thuê từ khối sản xuất xuất khẩu và công nghệ cao ngày càng tăng.
Do đó, việc chuyển đổi sang khu công nghiệp xanh và bền vững vừa là yêu cầu cấp bách để giải quyết sự mất cân bằng cung - cầu kéo dài, vừa là đòn bẩy để Việt Nam leo lên nấc thang cao hơn trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Nhằm tối ưu quỹ đất và nâng cao hiệu quả kinh tế, từ năm 2023 đến nay, TP.HCM chuẩn bị từng bước để thí điểm chuyển đổi 5 khu công nghiệp/khu chế xuất còn tối thiểu 15 năm hoặc một nửa thời hạn hoạt động.
Trên thực tế, Thành phố đã bắt đầu dịch chuyển cơ cấu ngành sang hướng ưu tiên công nghệ cao, ít thâm dụng đất đai và lao động từ hơn 5 năm trước. Tính riêng giai đoạn 2021-2023, 11 nhà máy dệt may - da giày hết hạn thuê đất đã được di dời khỏi các khu công nghiệp trong TP.HCM về các địa phương giáp ranh.
Ông Vũ Minh Chí - Giám đốc Bộ phận Dịch vụ khu công nghiệp, Avison Young Việt Nam cho rằng, đây là tiền lệ tích cực, nhưng kịch bản lần này phức tạp hơn nhiều bởi chuyển đổi không chỉ là việc gia hạn thuê đất, mà còn là tái cấu trúc toàn diện về quy hoạch - chức năng - nhà đầu tư để tạo ra không gian công nghiệp đạt tiêu chuẩn cao hơn về kinh tế, công nghệ và môi trường.
Áp lực còn đến từ phía cầu, khi thời hạn thuê còn lại quá ngắn cản trở việc kêu gọi đầu tư. Trước đây, doanh nghiệp tìm quỹ đất sạch, thời hạn thuê từ 25-30 năm, nhưng hiện tại, các nhà đầu tư FDI yêu cầu thuê ít nhất 35 năm kèm nhiều điều kiện khác để tính dòng tiền đầu tư.
Theo ông Chí, trong giai đoạn hiện tại, chiến lược tìm đất rẻ, nhiều ưu đãi, rồi xây dựng dự án càng nhanh càng tốt không còn là công thức thành công. Những lĩnh vực mới về năng lượng, công nghệ và hạ tầng số đòi hỏi khả năng đáp ứng điều kiện kỹ thuật đặc thù của từng ngành để đảm bảo chi phí vận hành và hệ sinh thái công nghiệp.
Hiện TP.HCM có 10 dự án trung tâm dữ liệu đang và sắp triển khai, nhưng chỉ 3 dự án đi vào vận hành. Cạnh tranh bằng ưu đãi thuế, tiền thuê đất hay nhân công giá rẻ đã không còn phù hợp.
Cơ hội tái định nghĩa năng lực đang nằm ở 5 khu công nghiệp/khu chế xuất đang được chuyển đổi. Nắm bắt đúng tín hiệu thị trường và triển khai nhanh ngay thời điểm này có thể giúp Việt Nam chuyển mình thành một trung tâm sản xuất hiện đại và bền vững hơn.
“Việt Nam đã vượt Trung Quốc trở thành nhà cung cấp hàng đầu cho Hoa Kỳ trong một số danh mục điện tử then chốt. Tuy nhiên, phần lớn mới chỉ dừng ở khâu lắp ráp cuối, mà vẫn còn phụ thuộc vào chip và màn hình nhập khẩu. Trong ngành điện - điện tử, hàm lượng giá trị gia tăng nội địa đạt chưa đầy 27%, thấp hơn đáng kể so với Thái Lan, Indonesia, Ấn Độ, Trung Quốc và Hàn Quốc. Trong lĩnh vực bán dẫn, nâng cao chất lượng hạ tầng khu công nghiệp tại TP.HCM sẽ giúp Việt Nam tăng khả năng và cơ hội thu hút các tập đoàn công nghệ lớn thế giới (như Intel, Samsung Electronics và Qualcomm), qua đó đưa công đoạn thiết kế, nghiên cứu và phát triển (R&D) hiện đại vào trong nước”, ông Chí nhấn mạnh.
Cần hạ tầng đạt chuẩn
Đánh giá cao sự cần thiết của việc chuyển đổi hoặc làm mới mô hình tại các khu công nghiệp, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc - nhà sáng lập kiêm Tổng giám đốc Sen Vàng Group cho rằng, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam không còn cạnh tranh bằng giá rẻ, mà ở chỗ là quốc gia có thể đón nhận lao động chất lượng cao.
Theo bà Ngọc, dòng vốn đầu tư đang có sự chọn lọc kỹ lưỡng và Việt Nam không thiếu đất, chỉ thiếu hạ tầng đạt chuẩn. Nguồn vốn FDI đang dịch chuyển mạnh mẽ từ các ngành thâm dụng lao động sang các ngành có giá trị gia tăng cao như điện tử, bán dẫn và công nghệ cao.
 |
Sự dịch chuyển này đòi hỏi một thế hệ bất động sản công nghiệp hoàn toàn mới. Kỷ nguyên mới của FDI đang đến và dòng vốn FDI cũng đã thay đổi luật chơi, giá thuê đất không còn là tiêu chí số 1, doanh nghiệp toàn cầu hiện sẵn sàng trả chi phí cao hơn để đổi lấy sự ổn định dài hạn. Họ đang chọn nơi có tổng chi phí vận hành tối ưu và hệ sinh thái hoàn chỉnh, thay vì chỉ nhìn vào giá thuê.
“Các vấn đề của khu công nghiệp truyền thống đã được chỉ rõ, đó là chi phí ẩn, rủi ro đứt gẫy sản xuất, chi phí tuyển dụng cao, biến động nhân lực liên tục, chi phí vận hành, đưa rước lớn, các chuẩn an sinh ESG chưa được đảm bảo... Do đó, việc chuyển đổi hoặc phát triển các khu công nghiệp theo mô hình mới, theo định hướng bền vững là đòi hỏi cần được giải quyết”, bà Ngọc nhấn mạnh.
Ông Đoàn Duy Hưng - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần IIP cho hay, trong giai đoạn đầu phát triển, nhiều khu công nghiệp tại TP.HCM nằm ở vùng ven. Tuy nhiên, theo thời gian, “vệt loang” đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, các khu vực có khu công nghiệp trở nên đông đúc dân cư, khu vực trung tâm thành phố mở rộng, khiến việc chuyển đổi khu công nghiệp theo hướng ESG, phát triển bền vững hoặc di dời ra khu vực xa hơn trở nên cần thiết.
Để việc chuyển đổi diễn ra thuận lợi, ông Hưng cho rằng, trước hết, khu công nghiệp phải được nâng cấp về hạ tầng. Tuy nhiên, cũng nảy sinh vấn đề rằng, chủ đầu tư dự án có muốn làm, có đủ nguồn lực để làm hay không? Nếu không thì Nhà nước có sự hỗ trợ, chỉ đạo ra sao?
Với các nhà đầu tư thứ cấp (khách thuê), việc chuyển đổi chủ yếu tập trung vào công nghệ. Trước đó, nhà đầu tư được cấp chứng nhận đầu tư có thời hạn và được quyền hoạt động theo giấy phép đã cấp. Do đó, muốn nhà đầu tư thay đổi thì phải làm việc, trao đổi để thể hiện sự tôn trọng, nhất quán trong chính sách thu hút đầu tư. Nếu nhà đầu tư đồng ý nâng cấp thì cần có cơ chế hỗ trợ.
Trường hợp khách thuê không có nhu cầu chuyển đổi thì cũng phải tìm hướng giải quyết. Nếu Thành phố quyết tâm chuyển đổi thì có thể di dời nhà máy sang địa điểm khác nhưng phải có bồi thường, trên tinh thần đảm bảo sự hài lòng của nhà đầu tư. Ngoài ra, có thể hỗ trợ nhà đầu tư kết nối hợp tác đầu tư, hỗ trợ vay vốn, chuyển đổi công nghệ… để thúc đẩy việc chuyển đổi diễn ra thuận lợi.
