Theo Avison Young, cơ sở hạ tầng xuống cấp và thời hạn thuê đất sắp hết hạn là điểm nghẽn nhiều năm của thị trường bất động sản công nghiệp TP.HCM trước sáp nhập. Trong 20 khu công nghiệp và khu chế xuất đang hoạt động, hơn một nửa đã cho thuê toàn bộ và sẽ hết hạn thuê đất trước năm 2050. Trong khi đó, nhu cầu thuê từ khối sản xuất xuất khẩu và công nghệ cao ngày càng tăng. Do đó, việc chuyển đổi sang khu công nghiệp xanh và bền vững vừa là yêu cầu cấp bách để giải quyết sự mất cân bằng cung -cầu kéo dài, vừa là đòn bẩy để Việt Nam đạt đến nấc thang cao hơn trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Nhằm tối ưu quỹ đất và nâng cao hiệu quả kinh tế, từ năm 2023 đến nay, TP.HCM chuẩn bị từng bước để thí điểm chuyển đổi năm khu công nghiệp/khu chế xuất còn tối thiểu 15 năm hoặc một nửa thời hạn hoạt động.
Thực tế, Thành phố đã bắt đầu dịch chuyển cơ cấu ngành sang hướng ưu tiên công nghệ cao, ít thâm dụng đất đai và lao động từ hơn 5 năm trước. Tính riêng giai đoạn 2021-2023, 11 nhà máy dệt may-da giày hết hạn thuê đất đã được di dời khỏi các khu công nghiệp trong TP.HCM về các tỉnh giáp ranh.
Theo ông Vũ Minh Chí, Giám đốc bộ phận Dịch vụ Khu công nghiệp tại Avison Young, đây là tiền lệ tích cực, nhưng kịch bản lần này phức tạp hơn nhiều. Chuyển đổi không chỉ là việc gia hạn thuê đất, mà là tái cấu trúc toàn diện về quy hoạch - chức năng - nhà đầu tư để tạo ra không gian công nghiệp đạt tiêu chuẩn cao hơn về kinh tế, công nghệ và môi trường. Tuy nhiên đến nay, lộ trình này vẫn chưa hoàn thành.
Áp lực còn đến từ phía cầu, thời hạn thuê còn lại quá ngắn cản trở việc kêu gọi đầu tư. Trước đây doanh nghiệp tìm quỹ đất sạch, thời hạn thuê từ 25 đến 30 năm, nhưng giờ đây các nhà đầu tư FDI yêu cầu thuê ít nhất 35 năm kèm nhiều điều kiện khác để tính dòng tiền đầu tư.
Theo ông Chí, tìm đất rẻ, nhiều ưu đãi rồi xây càng nhanh càng tốt không còn là công thức thành công của bất động sản công nghiệp. Những lĩnh vực mới về năng lượng, công nghệ và hạ tầng số đòi hỏi khả năng đáp ứng điều kiện kỹ thuật đặc thù của từng ngành để đảm bảo chi phí vận hành và hệ sinh thái công nghiệp.
Việt Nam đã vượt Trung Quốc trở thành nhà cung cấp hàng đầu cho Hoa Kỳ trong một số danh mục điện tử then chốt. Tuy nhiên, phần lớn vẫn dừng lại ở khâu lắp ráp cuối, phụ thuộc chip và màn hình nhập khẩu. Trong ngành điện - điện tử, hàm lượng giá trị gia tăng nội địa chỉ đạt 26,9%, thấp hơn đáng kể so với Thái Lan, Indonesia, Ấn Độ, Trung Quốc và Hàn Quốc.
Trong lĩnh vực bán dẫn, nâng cao chất lượng hạ tầng khu công nghiệp tại TP.HCM sẽ giúp Việt Nam tăng khả năng và cơ hội thu hút các tập đoàn công nghệ (như Intel, Samsung Electronics và Qualcomm) đưa công đoạn nghiên cứu và phát triển (R&D) và Thiết kế vào trong nước.
Ngoài ra, quá trình này cũng thúc đẩy nội địa hóa mạng lưới nhà cung ứng. Các nhà sản xuất OEM (nhà sản xuất thiết bị gốc như Foxconn, Luxshare và Goertek) và nhà cung ứng linh kiện Tier 1, Tier 2 từ Trung Quốc đang đẩy mạnh đầu tư nhà máy tại Việt Nam vừa giúp đáp ứng quy tắc xuất xứ để hưởng thuế suất ưu đãi, vừa tạo cơ hội cho doanh nghiệp trong nước nâng cấp năng lực để tham gia sâu hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu.
Hiện TP.HCM có mười dự án trung tâm dữ liệu đang và sắp triển khai nhưng chỉ ba dự án đi vào vận hành (Phụ lục 2). Cạnh tranh bằng ưu đãi thuế, tiền thuê đất hay nhân công giá rẻ đã không còn phù hợp. Cơ hội tái định nghĩa năng lực đang nằm ở năm khu công nghiệp/khu chế xuất đang được chuyển đổi tại TP.HCM. Nắm bắt đúng tín hiệu thị trường và triển khai nhanh ngay thời điểm này có thể giúp Việt Nam chuyển mình thành một trung tâm sản xuất hiện đại và bền vững hơn.
