Thanh khoản một số phân khúc quan trọng như căn hộ, nhà phố khu vực ven TP.HCM giảm mạnh trong 6 tháng qua. Ảnh: Lê Toàn.
Từ cú “hãm phanh” của thanh khoản
Một trong những diễn biến đáng chú ý từ đầu năm 2026 tới nay là cú “hãm phanh” về thanh khoản. Khảo sát từ các đơn vị nghiên cứu thị trường đều có chung nhận định rằng, sức hấp thụ sụt giảm rõ rệt, trong đó một số phân khúc quan trọng như căn hộ, nhà phố khu vực ven TP.HCM giảm từ 40-50% so với cùng kỳ năm ngoái.
DKRA Group đánh giá, gam màu chủ đạo của thị trường địa ốc phía Nam trong 6 tháng qua là sự trầm lắng. Thị trường ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về tỷ lệ giao dịch thành công tại các phân khúc chủ lực như căn hộ chung cư, đất nền và bất động sản nghỉ dưỡng.
Thực tế này không đơn thuần là một “khoảng lặng” mang tính mùa vụ, mà nó phản ánh những chuyển dịch sâu sắc bên trong thị trường, nơi tâm lý người mua và cả những nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ triệt để.
“Khảo sát mới nhất của DKRA Group cho thấy, chỉ tính riêng phân khúc căn hộ tại TP.HCM, sức hấp thụ giảm đến 55% trong tháng 5 so với tháng trước đó. Sang tháng 6, dù chưa có thống kê chính thức, nhưng dự báo thanh khoản có thể còn giảm mạnh hơn trước thực tế khá nhiều dự án mở bán gần đây có tỷ lệ hấp thụ không cao”, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group nói và cho biết thêm, điều đáng chú ý, căn hộ là phân khúc phần lớn đáp ứng nhu cầu ở thực và “chiếm sóng” thị trường suốt thời gian qua, nhưng đang có sự sụt giảm sâu về thanh khoản. Còn các phân khúc không đáp ứng nhu cầu này như đất nền vùng ven, đất phân lô tách thửa ở các khu vực xa trung tâm… gần như “đóng băng”.
Theo phân tích của các chuyên gia, nguyên nhân sâu xa khiến thị trường trầm lắng là áp lực tài chính đè nặng lên vai người mua nhà khi mặt bằng lãi suất tăng lên, đẩy chi phí gánh nợ hàng tháng lên cao, khiến dòng tiền đầu cơ gần như biến mất khỏi thị trường.
Sau nhiều biến động từ những năm trước, nhà đầu tư không còn mạnh dạn “lướt sóng”, mà chuyển hẳn sang xu hướng phòng thủ, ưu tiên giữ tiền mặt hoặc tìm kiếm các kênh đầu tư có tính thanh khoản cao và an toàn hơn.
Trong khi đó, cơ cấu sản phẩm trên thị trường lệch pha rõ nét. Nguồn cung mới trong nửa đầu năm vẫn chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền phục vụ nhu cầu ở thực vốn có nguồn cầu cực kỳ lớn tiếp tục thiếu vắng trầm trọng.
Yếu tố nữa tác động mạnh mẽ đến thanh khoản đó là áp lực tài chính gia tăng đối với cả chủ đầu tư lẫn khách hàng. Dù mặt bằng lãi suất huy động và cho vay đã giảm đáng kể so với thời điểm cuối năm 2025, nhưng điều kiện tiếp cận dòng vốn tín dụng bất động sản lại trở nên nghiêm ngặt hơn.
Các ngân hàng thương mại nâng cao tiêu chuẩn kiểm soát rủi ro, ưu tiên giải ngân cho các dự án có pháp lý hoàn chỉnh và chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh. Đối với người mua nhà, việc chứng minh thu nhập để vay vốn trở nên khó khăn hơn trong bối cảnh nền kinh tế chung hồi phục chậm.
Kịch bản nào cho thị trường nửa cuối năm?
Với bối cảnh hiện tại, nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục chứng kiến sự phân hóa sâu rộng. Ông Võ Hồng Thắng nhận định, có nhiều yếu tố tác động đến thanh khoản thị trường từ nay tới cuối năm, nhưng đáng kể nhất vẫn là lãi suất và khả năng tiếp cận nguồn vốn.
Trên thị trường hiện nay gần như vắng bóng những doanh nghiệp đầu tư dự án nhỏ lẻ, phân lô bán nền như những giai đoạn trước. Các doanh nghiệp môi giới bất động sản vùng ven theo kiểu “lùa gà” cũng không còn xuất hiện.
Từ nhận định trên, ông Thắng đưa ra 2 kịch bản. Kịch bản thứ nhất, nếu lãi suất tiếp tục hạ nhiệt và việc tiếp cận nguồn vốn cởi mở hơn thì thanh khoản sẽ tăng trở lại và giá cả sẽ đi ngang. Kịch bản thứ hai, trường hợp lãi suất ngân hàng vẫn ở mức cao và việc tiếp cận nguồn vốn chưa dễ dàng, khả năng thị trường sẽ xuất hiện làn sóng “cắt lỗ” của nhà đầu tư sử dụng nhiều đòn bẩy tài chính và tạo ra sự khó khăn mang tính dây chuyền.
Tuy vậy, theo ông Thắng, dù kịch bản nào xảy ra, thị trường vẫn sẽ đi theo quy luật chung của cung - cầu. Bất động sản đáp ứng nhu cầu thực, có khả năng sử dụng và tạo dòng tiền sẽ trụ vững trên thị trường, thậm chí giá tiếp tục tăng do yếu tố khan hiếm.
Ngược lại, với bất động sản không đáp ứng các yếu tố này, chủ đầu tư không đủ uy tín, thiếu năng lực triển khai dự án… sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn.
Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Thanh Sang - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản SG Holdings đánh giá, những chuyển động trên thị trường bất động sản thời gian qua cho thấy sự tác động về mặt tâm lý một cách rõ ràng.
Mặc dù có khá nhiều thông tin tích cực như hàng loạt công trình hạ tầng kết nối được khởi công trên cả nước, nếu như trước đây chắc chắn sẽ xuất hiện làn sóng nhà đầu tư rộn ràng “đón đầu”, nhưng nay dòng tiền vẫn “án binh bất động”, cho thấy tâm lý thận trọng đang chiếm ưu thế.
“Ở bất cứ giai đoạn nào, bất động sản luôn là kênh đầu tư hấp dẫn. Dòng tiền vào bất động sản sẽ không mất đi, mà chỉ thay đổi về cách thức hoạt động. Nếu như trước đây mua đất chủ yếu để chờ giá tăng rồi sang tên, hưởng chênh lệch, mà không quan tâm nhiều đến các yếu tố khác, thì nay dòng tiền đầu tư chỉ quan tâm lựa chọn sản phẩm tối ưu từ các yếu tố quy hoạch, pháp lý và khả năng khai thác sử dụng lâu dài. Nếu bất động sản không đáp ứng được các yếu tố này sẽ dễ bị mất thanh khoản”, ông Sang nói.
Dù áp lực phía trước là rất lớn, nhưng theo giới chuyên gia, bên cạnh đó cũng có những cơ hội mới hình thành. Trong đó, động lực từ “cơn mưa” phát triển hạ tầng, làn sóng quy hoạch đô thị mới… đang tạo nên sắc thái mới cho thị trường.
Do đó, cơ hội trong giai đoạn tới không dành cho những dòng tiền nóng vội, muốn “lướt sóng” qua đêm, mà là sân chơi của những nhà đầu tư có tầm nhìn sâu sắc, biết nắm bắt điểm rơi của hạ tầng và thấu hiểu sự dịch chuyển của cấu trúc đô thị. Thị trường đang định hình lại các quy chuẩn về an toàn, nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm các “tài sản trú ẩn” có giá trị nội tại vững chắc.
Sự thay đổi “khẩu vị” của thị trường cũng đang xác lập một thế trận mới đối với các doanh nghiệp địa ốc. Trên thị trường hiện nay gần như vắng bóng những doanh nghiệp đầu tư dự án nhỏ lẻ, phân lô bán nền như những giai đoạn trước. Các doanh nghiệp môi giới bất động sản vùng ven theo kiểu “lùa gà” cũng không còn xuất hiện.
Thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mới. Những chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, dựa vào đòn bẩy vốn quá lớn hoặc có quỹ đất pháp lý chưa chuẩn chỉnh sẽ chịu áp lực lớn trong “cuộc chơi” này. Thời gian tới là sân chơi của những doanh nghiệp có khả năng phát triển dự án bài bản, các nhà đầu tư có kinh nghiệm và nguồn lực, qua đó khép lại cái thời “ai đầu tư cũng thắng, mua đâu cũng có lời”.
