Những dự án trung cấp ở ven đô có mức giá dễ tiếp cận, từ 55-75 triệu đồng/m2. Ảnh: Việt Dũng.
Chọn đúng phân khúc, sản phẩm
Khảo sát tại TP.HCM và các địa phương lân cận cho thấy, nguồn cung căn hộ sơ cấp trong 2 tháng đầu năm 2026 tăng nhẹ so với cùng kỳ năm trước, trong đó TP.HCM vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất, song thanh khoản chưa có nhiều cải thiện.
Mặt bằng giá bất động sản cũng có sự phân hóa rõ rệt. Trong khi giá căn hộ tại khu vực TP.HCM duy trì xu hướng tăng nhẹ, thì phân khúc nhà phố, biệt thự bắt đầu chững lại khi nguồn cung tăng lên.
Khoảng cách giá giữa khu vực trung tâm và vùng ven ngày càng lớn. Các dự án cao cấp tại vùng lõi có mức giá lên tới 120-140 triệu đồng/m2, trong khi những dự án trung cấp ở ven đô dễ tiếp cận hơn, từ 55-75 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, lãi suất vay mua nhà có xu hướng tăng khiến một bộ phận nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao gặp áp lực dòng tiền, kéo theo thanh khoản chậm lại ở một số phân khúc. Bên cạnh đó, các vướng mắc pháp lý tại nhiều dự án vẫn chưa được tháo gỡ triệt để và tiếp tục là rào cản đối với quá trình phục hồi của thị trường.
Trong bối cảnh mới, theo nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản phía Nam đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh. Nhà đầu tư được khuyến nghị ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín và tiến độ xây dựng đảm bảo.
Ông Nguyễn Hoàng - chuyên gia nghiên cứu thị trường bất động sản cho rằng, không nhất thiết phải chọn các dự án ở trung tâm thành phố bởi có giá rất cao, trong khi biên độ tăng giá lại chậm và khả năng thanh khoản cũng hạn chế do vượt quá khả năng chi trả của nhiều người.
Trong khi đó, các dự án ven đô có hạ tầng giao thông kết nối thuận lợi, hệ thống tiện ích hoàn chỉnh và nằm gần các khu công nghiệp hoặc khu sản xuất lớn là lựa chọn đáng cân nhắc.
“Những khu vực này thường có nhu cầu thuê nhà ổn định từ lực lượng chuyên gia và người lao động, đồng thời mức giá đầu vào cũng dễ tiếp cận hơn, giúp nhà đầu tư linh hoạt hơn khi cần chuyển nhượng”, ông Hoàng nói.
Đồng quan điểm, ông Võ Văn Đạt - Giám đốc Kinh doanh một sàn giao dịch tại Tây Ninh cũng cho rằng, để sở hữu nhà ở trong thời điểm hiện tại, cần chấp nhận dịch chuyển ra các khu vực xa trung tâm hơn, nơi giá còn mềm và hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh. Theo ông Đạt, những khu vực nằm dọc các trục giao thông lớn như tuyến Phạm Văn Đồng kết nối sân bay Tân Sơn Nhất với trung tâm TP.HCM hay hành lang Võ Nguyên Giáp gắn với tuyến metro số 1 đang mở ra nhiều cơ hội cho người mua nhà.
Ở góc độ đầu tư, ông Trần Khánh Quang - chuyên gia đầu tư bất động sản cho biết, những nhà đầu tư có nguồn vốn ban đầu không lớn có thể lựa chọn chiến lược “đi xa để trở về”.
Theo đó, với khoảng 500 triệu đồng vốn tích lũy, người mua vẫn có thể tìm kiếm các sản phẩm đất nền tại những khu vực ven TP.HCM như Đồng Nai hoặc Tây Ninh. Nếu chọn được sản phẩm có vị trí tốt và nằm trong khu vực có tiềm năng phát triển hạ tầng, giá trị bất động sản có thể tăng 30-40% sau vài năm, thậm chí cao hơn trong những giai đoạn thị trường thuận lợi. Khi đó, nhà đầu tư có thể chuyển nhượng để tích lũy thêm vốn và từng bước tiếp cận các sản phẩm nằm gần trung tâm hơn.
“Điều quan trọng nhất vẫn là lựa chọn sản phẩm có pháp lý rõ ràng, nằm gần khu dân cư hiện hữu và có khả năng kết nối giao thông thuận lợi. Những khu vực được hưởng lợi từ các dự án hạ tầng lớn thường có tiềm năng gia tăng giá trị tốt trong dài hạn,” ông Quang khuyến nghị.
Sử dụng đòn bẩy hiệu quả
Trong hoạt động đầu tư bất động sản, việc sử dụng vốn vay ngân hàng từ lâu được xem là một công cụ giúp nhà đầu tư gia tăng khả năng tiếp cận tài sản. Tuy nhiên, các chuyên gia tài chính cho rằng, nếu không được kiểm soát tốt thì “đòn bẩy” này có thể nhanh chóng trở thành gánh nặng.
 |
Trong đầu tư bất động sản, việc sử dụng đòn bẩy tài chính là phổ biến. Ảnh: Việt Dũng. |
Theo khuyến nghị của TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng, người mua nhà chỉ nên vay ở mức hợp lý so với giá trị tài sản.
Đồng thời, khoản tiền trả nợ hàng tháng nên được kiểm soát trong ngưỡng an toàn, tốt nhất không vượt quá một nửa thu nhập ròng. Ngoài ra, người vay cần chuẩn bị sẵn một khoản dự phòng tài chính đủ để chi trả ít nhất từ 6-12 tháng tiền gốc và lãi đề phòng trường hợp thu nhập bị gián đoạn hoặc thị trường biến động bất lợi.
Trong bối cảnh hiện nay, lãi suất phổ biến dao động quanh mức 12-14%/năm (tùy kỳ hạn cố định và thả nổi). Với nhiều người trẻ, đây là mức chi phí tài chính khá lớn so với thu nhập. Bên cạnh đó, thời hạn vay phổ biến khoảng 15-20 năm cũng khiến áp lực trả nợ hàng tháng trở nên đáng kể.
Trên thực tế, không ít khách hàng rơi vào tình cảnh chưa trả đồng vốn nào nhưng lãi đã tăng gấp đôi. Khi thanh khoản thị trường thấp, việc bán lại sản phẩm để cắt lỗ trở nên khó khăn và lúc này, nguy cơ nợ xấu quay trở lại hệ thống tín dụng là hiện hữu.
Các chuyên gia cũng lưu ý, người mua nhà cần tính toán kỹ khả năng tài chính trước khi vay vốn, tránh tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) khiến quyết định đầu tư vượt quá khả năng chi trả. Việc lập kế hoạch thu - chi, đồng thời tính toán các kịch bản lãi suất tăng hoặc thu nhập giảm, sẽ giúp người vay đánh giá chính xác mức độ an toàn của khoản vay.
Ở góc độ vĩ mô, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng, khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà tại các đô thị lớn hiện rất cao. Với thu nhập trung bình, một gia đình trẻ có thể phải mất hàng chục năm tích lũy mới đủ khả năng tiếp cận nhà ở.
Vì vậy, khi sử dụng đòn bẩy tài chính, người mua cần dựa trên 3 yếu tố quan trọng, đó là lựa chọn sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính, hợp tác với tổ chức tín dụng uy tín và xây dựng kế hoạch tài chính cá nhân rõ ràng. Việc vay “nóng” hay sử dụng các nguồn tín dụng không chính thức để mua nhà tiềm ẩn rủi ro rất cao.
Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cũng lưu ý, nhà đầu tư cần có cách tiếp cận thận trọng. Với những người đã sở hữu bất động sản, việc điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận cho phù hợp với thanh khoản thị trường là cần thiết.
Theo đại diện Avison Young Việt Nam, việc nắm giữ tài sản quá lâu, trong khi chi phí vốn tăng và nguồn cung mới liên tục được bổ sung có thể khiến biên lợi nhuận bị thu hẹp. Vì vậy, chốt lời ở mức hợp lý, thay vì chờ đợi giá tăng cao, là một chiến lược nên được cân nhắc.
Hội Môi giới bất động sản Việt Nam khuyến nghị, người mua nhà không nên vay quá 50% giá trị tài sản. Hơn nữa, thời gian vừa qua, nhiều chủ đầu tư cùng các ngân hàng thương mại tung ra các gói cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi chỉ từ 5,5%/năm, thậm chí miễn lãi, ân hạn nợ gốc tới 5 năm. Chính sách này giúp lượng lớn người có nhu cầu tiếp cận được nguồn vốn rẻ để sở hữu bất động sản.
Tuy nhiên, thời gian ưu đãi thường không kéo dài, khi kết thúc sẽ chuyển sang thời kỳ lãi suất thả nổi nên tăng cao, đặc biệt khi mặt bằng lãi suất có xu hướng tăng như hiện nay thì áp lực trả nợ sẽ càng lớn.
Trên thực tế, không ít khách hàng rơi vào tình cảnh chưa trả đồng vốn nào nhưng lãi đã tăng gấp đôi. Khi thanh khoản thị trường thấp, việc bán lại sản phẩm để cắt lỗ trở nên khó khăn và lúc này, nguy cơ nợ xấu quay trở lại hệ thống tín dụng là hiện hữu.
