Nhiều chủ đầu tư lo lắng việc hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án bị ảnh hưởng trong quá trình các địa phương thực hiện sáp nhập. Ảnh: Lê Toàn.
Giá đất tăng nóng
Không còn là chuyện “đồn đoán” như trước, chủ trương sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh cả nước giảm xuống còn 34 đơn vị (bao gồm 28 tỉnh và 6 thành phố trực thuộc Trung ương) đã chính thức được Trung ương thống nhất tại Nghị quyết số 60 của Hội nghị lần thứ 11 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII.
Với thị trường địa ốc phía Nam, “nóng” nhất lúc này là câu chuyện sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP.HCM. Theo đó, TP.HCM mới sau sắp xếp, hợp nhất có diện tích 6.772,65 km2, quy mô dân số 13.706.632 người, 168 đơn vị hành chính cấp xã, hình thành “siêu” đô thị mới của vùng Đông Nam Bộ.
Mặc dù thông tin chính thức về việc sáp nhập mới được thông qua, song việc mua bán “đón đầu” đã âm thầm diễn ra từ trước đó và thực tế, thị trường chứng kiến nhiều nhóm nhà đầu tư sớm vào cuộc “săn đất” với kỳ vọng hưởng lợi từ sự thay đổi này, nhất là tại các địa phương dự kiến là trung tâm mới sau sáp nhập.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, sau khi thông tin sáp nhập xuất hiện, trong tháng 3/2025, giá và lượng tìm kiếm đất nền trên cả nước biến động mạnh, tăng trung bình từ 20-67% so với tháng trước đó.
Một số khu vực như Nhơn Trạch (Đồng Nai) tăng 41%, Thuận An (Bình Dương) tăng 26%, Dĩ An (Bình Dương) tăng 23%... Sự gia tăng này phản ánh kỳ vọng cao của nhà đầu tư vào việc sáp nhập, đặc biệt tại các khu vực có vị trí chiến lược gần TP.HCM.
Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận (Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh) của DKRA Group công bố mới đây cho thấy, 3 tháng đầu năm, giá sơ cấp và thứ cấp đất nền các tỉnh phía Nam đã tăng trở lại sau nhiều quý giảm và đi ngang. Cụ thể, mức tăng trung bình trên thị trường sơ cấp là 2-6% và thị trường thứ cấp là 20-30%.
Xét theo khu vực, Bình Dương và TP.HCM là 2 thị trường có giá sơ cấp đất nền tăng mạnh nhất 3 tháng qua. Cụ thể, giá đất nền Bình Dương thấp nhất là 12 triệu đồng/m2, cao nhất là gần 90 triệu đồng/m2, tăng trung bình 33% so với mức giá thấp nhất ghi nhận trong quý IV/2024.
Tương tự, đất nền tại TP.HCM có giá thấp nhất ghi nhận trong quý vừa qua là 15,3 triệu đồng/m2 và cao nhất là 140 triệu đồng/m2, tăng trung bình 9,2% so với quý trước đó. Với các thị trường còn lại, Long An ghi nhận mức giá tăng nhẹ khoảng 2-5%, trong khi Bà Rịa - Vũng Tàu và Tây Ninh ít thay đổi.
Với thị trường thứ cấp, làn sóng tăng giá lan rộng ở hầu hết các địa phương liên quan tới việc sáp nhập. Theo DKRA Group, giá thứ cấp đất nền Đồng Nai, TP.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu tăng trung bình 20-30%.
Cụ thể, tại Đồng Nai, đất nền khu vực huyện Nhơn Trạch, Long Thành có giá sang tay tăng từ 25-40%, cá biệt có nơi tăng hơn 50%. Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, đất nền các huyện Phú Mỹ, Hắc Dịch, Châu Đức tăng trung bình 15-25% so với cuối năm 2024. Các thị trường Bình Dương và Long An không xuất hiện tình trạng nóng sốt, nhưng cũng tăng từ 10-12%.
Chia sẻ tại một hội thảo về xu hướng thị trường bất động sản phía Nam sau sáp nhập địa giới hành chính tổ chức mới đây tại TP.HCM, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập, giá đất tại nhiều khu vực phía Nam được đẩy lên cao, có nơi tăng tới 20% chỉ trong thời gian ngắn.
“Không thể phủ nhận việc sắp xếp địa giới hành chính sẽ mở ra các cơ hội phát triển mới cho thị trường, cho doanh nghiệp và các nhà đầu tư, nhưng không phải khu vực nào cũng tăng giá. Lượng giao dịch chỉ tăng tại các địa phương được dự đoán là trung tâm mới sau sáp nhập, có mặt bằng giá bất động sản chưa quá cao”, ông Đính nói và cho biết thêm, lịch sử thị trường cho thấy, mỗi khi xuất hiện thông tin về quy hoạch mới, giá đất ở khu vực liên quan thường tăng mạnh trong ngắn hạn.
Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) của nhà đầu tư. Trước các thông tin này, giới đầu cơ thường tỏ ra khẩn trương và vội vàng hơn trong các quyết định “xuống tiền” với niềm tin mạnh mẽ rằng, sự thay đổi chắc chắn sẽ kéo theo việc phát triển kinh tế, xã hội, cùng với đó là giá bất động sản cũng tăng theo.
Chưa kể, ở thời điểm hiện tại, quyết định này còn được cộng hưởng bởi việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương sẽ gián tiếp đẩy giá đất tăng cao.
Ông Trần Hiếu - Phó tổng giám đốc DKRA Group cũng cho hay, chưa bàn đến các thị trường khác, chỉ nói riêng TP.HCM và Bình Dương, từ sau khi có thông tin sáp nhập, giao dịch bất động sản tại các khu vực giáp ranh TP.HCM như Dĩ An, Thuận An… tăng rất mạnh cả về giá lẫn thanh khoản.
“Giá căn hộ, nhà phố tại TP.HCM không ngừng đi lên một phần vì tâm lý sáp nhập, song bên cạnh đó còn có lý do khác như lo ngại lạm phát tăng, các chi phí đầu vào như chi phí nguyên vật liệu xây dựng, nhân công, tiền đất… đều tăng cao, cộng thêm thủ tục triển khai dự án kéo dài càng khiến chi phí bị đội lên thì làm sao giá giảm”, ông Hiếu nói và phân tích thêm, chu kỳ chuyển tiếp của thị trường giai đoạn tới cũng sẽ khác với giai đoạn trước là không phải khu vực nào, dự án nào cũng tăng giá, mà sẽ tập trung vào một số khu vực, phân khúc nhất định.
Theo đó, sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, pháp lý hoàn thiện sẽ là phân khúc chủ đạo của thị trường. Còn về khu vực, ngoài yếu tố trên, có thể xem xét đến các yếu tố khác như hạ tầng kết nối hoàn chỉnh, thuận tiện việc đi lại, đang có tốc độ đô thị hóa cao…
Lo thủ tục pháp lý lại bị kéo dài
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Giám đốc Kinh doanh Nam Long Group nhìn nhận, trước hết cần phải khẳng định, câu chuyện sắp xếp địa giới hành chính, mở rộng không gian phát triển sẽ tạo ra dư địa phát triển kinh tế - xã hội rất lớn cho các địa phương, trong đó có thị trường bất động sản. Tại khu vực phía Nam, đặc biệt với TP.HCM và các địa phương sáp nhập vào, cơ hội là rất rộng mở.
“Như chúng ta thấy, giá nhà đất tại TP.HCM nhiều năm qua không ngừng đi lên, một trong những nguyên nhân khiến giá tăng là do nguồn cung khan hiếm, trong khi nhu cầu nhà ở ngày một tăng cao. Do đó, khi mở rộng địa giới hành chính sẽ mở ra không gian phát triển lớn cho thị trường.
Không chỉ TP.HCM, mà với các địa phương được sáp nhập cũng tạo ra nhiều cơ hội phát triển do thừa hưởng được dư địa của TP.HCM hiện nay như nhu cầu nhà ở lớn, kinh nghiệm phát triển đô thị...
Tuy vậy, thị trường sẽ không bật mạnh ngay, mà sẽ có độ trễ nhất định để định hình việc sắp xếp lại bộ máy hành chính, đồng thời có sự phân hóa mạnh dựa trên nền tảng thực tế quy hoạch, tốc độ đô thị hóa, nhu cầu sử dụng thực... của từng khu vực”, bà Hương phân tích.
Có thể thấy, việc sáp nhập địa giới hành chính sẽ mở ra nhiều cơ hội trong tương lai. Song, trong ngắn hạn, không ít doanh nghiệp bày tỏ sự lo lắng việc sáp nhập các tỉnh, thành phố trong năm nay sẽ ảnh hưởng đáng kể đến tiến độ hoàn thiện các thủ tục pháp lý dự án.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện Tổng công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn (Saigonres Group) cho hay, trong quá trình thực hiện việc sáp nhập, các cơ quan hành chính nhà nước sẽ cần nhiều thời gian cho công tác sắp xếp, ổn định lại cơ cấu tổ chức và nhân sự. Việc này có thể ảnh hưởng đến quá trình tiếp nhận, giải quyết các thủ tục pháp lý cho các dự án tại các địa phương mà Công ty đã và đang triển khai.
Bên cạnh đó, bảng giá đất mới dự kiến tăng cao cũng sẽ khiến chi phí đầu tư bị đội lên, từ đó tác động trực tiếp tới đầu ra sản phẩm tại các dự án. Đó là chưa kể, thủ tục chuẩn bị đầu tư dự án hiện hữu còn đang chờ các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn áp dụng các sắc luật mới.
Tổng giám đốc một doanh nghiệp đang hợp tác phát triển một dự án tại Bà Rịa - Vũng Tàu cũng chia sẻ rằng, việc sáp nhập Bình Dương vào TP.HCM nghe qua thì đáng mừng, vì từ dự án tỉnh lẻ bỗng dưng trở thành dự án của một siêu đô thị.
Tuy nhiên, điều khiến ông lo lắng là dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện thủ tục, giờ các cơ quan hành chính địa phương tập trung vào việc sắp xếp lại bộ máy sẽ lại khiến việc phê duyệt hồ sơ bị kéo dài.
“Hiện tại, dự án đã được duyệt quy hoạch 1/500 và các thủ tục khác, chỉ chờ công đoạn xác định được tiền sử dụng đất sẽ triển khai việc kinh doanh. Tuy nhiên, khi Bà Rịa - Vũng Tàu và TP.HCM thực hiện việc sáp nhập thì không biết việc giải quyết các thủ tục sắp tới của dự án sẽ ra sao, vì liên quan đến các cơ quan hành chính, công tác xác định giá đất…”, vị tổng giám đốc trên lo lắng.
Ở góc độ thị trường, ông Đinh Minh Tuấn cho biết, đà tăng giá đất chỉ mới ghi nhận ở lượng tin rao, cụ thể hơn là mức tăng kỳ vọng từ bên bán, không hoàn toàn là mức giá được giao dịch trên thực tế.
Theo ông Tuấn, có 3 yếu tố quyết định sự tăng giá bất động sản bền vững tại một địa phương là đầu tư công, nền tảng kinh tế địa phương và tỷ lệ xuất, nhập cư, còn nếu chỉ tăng dựa trên thông tin sáp nhập địa giới hành chính trong thời gian ngắn thì không loại trừ khả năng là tăng ảo. Bởi vậy, đầu tư theo sóng tin đồn nguy cơ gặp rủi ro là rất lớn, đặc biệt với những nhà đầu tư mới tham gia thị trường hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính cao.
Nhà đầu tư không nên thuần túy dựa trên kỳ vọng sáp nhập các tỉnh, thành phố
Việc sáp nhập địa giới hành chính không có tác động trực tiếp đến cán cân cung - cầu trên thị trường bất động sản trong ngắn hạn. Nguồn cung và cầu vẫn chưa thay đổi đáng kể. Tác động chủ yếu là về mặt tâm lý với kỳ vọng rằng, các khu vực mới sáp nhập sẽ được hưởng lợi.
Trong dài hạn, điều này có thể mang lại những tác động tích cực. Khi các khu vực được quy hoạch và phát triển hạ tầng đồng bộ sẽ mở ra nhiều quỹ đất mới, giúp giải phóng nguồn cung bất động sản, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền, từ đó có thể cải thiện đáng kể tình trạng thiếu hụt nguồn cung tại TP.HCM hiện nay.
Tuy vậy, nhà đầu tư không nên thuần túy dựa trên kỳ vọng về việc sáp nhập các tỉnh, thành phố, mà cần tập trung vào các yếu tố cơ bản như vị trí, tiềm năng của dự án và nhu cầu thị trường. Việc sáp nhập chỉ là một yếu tố tâm lý, không nên là động lực chính cho các quyết định đầu tư.
Tóm lại, việc sáp nhập địa giới hành chính có thể mang lại những tác động tích cực cho thị trường bất động sản trong dài hạn, đặc biệt là thông qua cải thiện nguồn cung nhà ở giá vừa túi tiền. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, tác động chủ yếu là về mặt tâm lý. Các nhà đầu tư cần tập trung vào các yếu tố cơ bản của thị trường, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng về việc sáp nhập.
Mở rộng địa giới hành chính cho phép TP.HCM mở rộng không gian kinh tế - xã hội rộng lớn và đa dạng
Với quy mô sau sáp nhập, có thể nói, TP.HCM là một đại đô thị lớn nhất thế giới, lớn hơn các đại đô thị trên thế giới như Thượng Hải, Tokyo, Moscow...
Tất nhiên, trong quá trình thực hiện sáp nhập, thời gian đầu sẽ gặp khó khăn về công tác quản lý, nhưng khi hoàn thiện sẽ trở thành vùng kinh tế năng động nhất và mạnh nhất cả nước, bởi sự hợp nhất này mở ra không gian phát triển rộng lớn, đa dạng, khơi thông nguồn lực, mang lại nhiều động lực phát triển mạnh mẽ,
Xét ở góc độ đô thị học, thực tế là TP.HCM hiện nay có nhiều điểm được coi là lợi thế cạnh tranh đã hết giá trị như nhân công giá rẻ, giao thông thuận tiện, đặc biệt là quỹ đất lớn giá phải chăng gần như đã cạn kiệt.
Chính vì thế, việc mở rộng địa giới hành chính từ 2.100 km2 lên gần 6.800 km2 cho phép TP.HCM mở rộng không gian kinh tế - xã hội rộng lớn và đa dạng.
Việc hợp nhất sẽ làm gia tăng sức mạnh và vị thế của TP.HCM, hình thành nên 3 vùng kinh tế với 3 thế mạnh khác nhau, tạo ra tốc độ đô thị hóa nhanh chóng và nhu cầu nhà ở tăng mạnh, kéo theo đó là cơ hội lớn cho thị trường bất động sản.
Một bước khai mở cho giai đoạn phát triển mang tính lịch sử
Việc sáp nhập các tỉnh, thành phố và điều chỉnh đơn vị hành chính không phải là yếu tố sẽ ngay lập tức tạo ra một làn sóng phát triển bùng nổ. Tuy nhiên, tôi tin rằng, nếu được triển khai một cách bài bản, theo đúng các quy định pháp luật, quá trình sáp nhập này hoàn toàn có thể tạo ra những động lực phát triển rất mạnh mẽ.
Sự sáp nhập sẽ giúp cộng hưởng các lợi thế riêng biệt của từng địa phương, thay vì để mỗi địa phương phát triển rời rạc với nguồn lực hạn chế như hiện nay. Ví dụ, nếu TP.HCM được kết nối chặt chẽ hơn với Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương, trong đó Bình Dương là một đô thị thông minh mang tầm quốc tế, còn Bà Rịa - Vũng Tàu là trung tâm trung chuyển hàng hải lớn, lại có thêm vùng Cần Giờ đảm bảo về yếu tố tài nguyên nước, thì tổng thể khu vực này sẽ tạo ra một sức mạnh phát triển vượt bậc nhờ vào sự phối hợp và cộng hưởng. Chính sự kết nối này mới là yếu tố tạo ra động lực tăng trưởng thực sự, như một bước khai mở cho một giai đoạn phát triển mang tính lịch sử.
