TP.HCM hiện có hàng trăm dự án nhà ở bị “tắc” do nguồn gốc đất. Ảnh: Lê Toàn.
Cởi trói dự án vướng đất ở
Suốt một thời gian dài, thị trường nhà ở lâm vào cảnh “đói cung”, đây là nguyên nhân chính khiến giá nhà không ngừng tăng cao. Một trong những nút thắt lớn nhất khiến nguồn cung thị trường khó cải thiện đến từ việc nhiều dự án không thể triển khai do vướng về nguồn gốc đất.
Trên thực tế, nhiều đơn vị phát triển dự án đã thực hiện xong phần quan trọng là gom đất, nhưng không nhận được chứng nhận đầu tư do diện tích đất lập quy hoạch không có diện tích đất ở.
Cụ thể, hình thức phát triển dự án phổ biến thời gian qua là chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 127 - Luật Đất Đai 2024, nhà đầu tư phải có toàn bộ hoặc một phần “đất ở” mới được chấp thuận nhà đầu tư, không thông qua đấu giá, đấu thầu.
Điều này có nghĩa, ngay cả khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất, nhưng nếu trên đất đó không có “đất ở” thì không được chấp thuận là nhà đầu tư, cho dù dự án phù hợp với các loại quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình kế hoạch phát triển nhà ở... Quy định này khiến việc triển khai dự án gặp khó khăn.
Mặc dù Nghị quyết số 171/2024/QH15 (được Quốc hội thông qua ngày 30/11/2024, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/4/2025 và thực hiện trong 5 năm) về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, nhưng phải đến khi Nghị định số 75/2025/NĐ-CP được ban hành (ngày 1/4/2025) mới khiến việc triển khai dự án được xem là có nhiều thuận lợi hơn.
Theo Ths. Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý dự án, bám theo tinh thần Nghị quyết 18 của Đảng về hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý, sử dụng đất, Luật Đất đai 2024 triệt để nguyên tắc giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu - là những phương thức cạnh tranh sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường. Tuy nhiên, để áp dụng cơ chế đấu giá, đấu thầu, trước tiên Nhà nước phải thu hồi đất (do đa số diện tích đất đã có người sử dụng), qua đó Nhà nước toàn quyền quyết định mức giá bồi thường.
Như vậy, việc áp dụng cơ chế thị trường khi giao đất thông qua đấu giá, đấu thầu (ở “đầu ra”) sẽ luôn gắn liền với quan hệ thu hồi đất bằng quyết định hành chính (ở “đầu vào”) - là quan hệ có tính chất phi thị trường do người dân không được quyền thỏa thuận, cho nên “nguyên tắc thị trường” trong điều tiết, phân bổ nguồn lực đất đai chưa thực sự đạt được.
Bởi vậy, Nghị quyết 171/2024 mở ra cánh cửa cho phép nhà đầu tư tự thỏa thuận với người có đất để nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo cơ chế “thuận mua - vừa bán” sẽ làm hài hòa lợi ích cả 3 bên: Doanh nghiệp (có được đất), người dân (được đền bù thỏa đáng) và Nhà nước (không phải thu hồi đất, giảm công việc phải làm, mà vẫn thu được tiền đất, thuế, phí, lệ phí…).
Nghị quyết 171/2024 và Nghị định 75/2025 đã “làm đầy khoảng trống pháp luật đất đai”, bổ sung đầy đủ các phương thức tiếp cận, sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Cơ chế dân sự dựa trên nền tảng bình đẳng về địa vị pháp lý, bình đẳng về quyền và nghĩa vụ, tự do thỏa thuận… luôn là lựa chọn tốt nhất và cần khuyến khích áp dụng.
Trong khi đó, Nghị định 75/2025 quy định chi tiết thi hành Khoản 1 - Điều 1; Khoản 2, Khoản 3 - Điều 3; Khoản 2, Khoản 3 - Điều 4 và Điều 5 của Nghị quyết 171/2024.
Đối tượng áp dụng bao gồm cơ quan nhà nước; tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản thực hiện quyền và nghĩa vụ theo quy định tại Khoản 2 - Điều 2 nghị quyết này.
“Giải phóng” nguồn cung
Theo Ths. Nguyễn Văn Đỉnh, phạm vi áp dụng cho trường hợp doanh nghiệp, tổ chức đang có quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất tại Nghị định số 75/2025 đã mở rộng hơn khi cho phép áp dụng với cả trường hợp tổ chức sử dụng đất do mua tài sản, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất.
Sự mở rộng này là hợp lý bởi điều kiện để tổ chức được nhận quyền sử dụng đất rất chặt chẽ, bao gồm điều kiện khu đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, trong khi thực tiễn rất sinh động.
Chẳng hạn, trong trường hợp nhà đầu tư đề xuất thỏa thuận về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên khu đất rộng 10 ha, gồm 100 thửa đất, mà chỉ cần một vài thửa không được cấp giấy chứng nhận, việc cho phép áp dụng với cả trường hợp tổ chức mua tài sản trên đất (qua đó được Nhà nước thu hồi đất của bên bán tài sản để giao cho bên mua) sẽ tháo gỡ các vướng mắc có thể nảy sinh.
Để đảm bảo tổng diện tích đất ở trong các dự án thí điểm không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch theo quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021-2030 nêu tại Điều 4 - Nghị quyết 171/2024, Nghị định 75/2025 đề ra thủ tục thông báo đăng ký nhu cầu thực hiện dự án thí điểm để tổ chức có nhu cầu nộp hồ sơ, qua đó bảo đảm tính công khai, minh bạch và có xét đến thứ tự ưu tiên, trong đó tổ chức đang có quyền sử dụng đất được ưu tiên hơn tổ chức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất; dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư cũng được ưu tiên hơn dự án chưa được chấp thuận. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm đồng thời với việc thông qua danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất (để đảm bảo tỷ lệ đất ở trong các dự án thí điểm không vượt quá 30% như đã nêu trên).
“Về tổng thể, Nghị định 75/2025 ban hành kịp thời, có hiệu lực đồng thời với Nghị quyết 171/2024 kỳ vọng sẽ tháo gỡ được vướng mắc cho các dự án nhà ở mà nhà đầu tư đang sử dụng đất hoặc đã ‘mua gom’ đất, phù hợp với quy hoạch làm nhà ở thương mại nhưng chưa thể thực hiện do thiếu đất ở”, ông Đỉnh nói.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, Nghị quyết 171/2024 và Nghị định 75/2025 đã “làm đầy khoảng trống pháp luật đất đai”, bổ sung đầy đủ các phương thức tiếp cận, sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
Từ sau ngày 1/4/2025, trong thời gian thí điểm thực hiện Nghị quyết 171/2024, nhà đầu tư được phép “thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” hoặc “đang có quyền sử dụng đất” đối với các loại “đất khác không phải là đất ở”, bao gồm đất nông nghiệp, “đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch để “thực hiện dự án nhà ở thương mại”.
Ông Châu cho hay, chỉ riêng tại TP.HCM, bước tiến pháp lý này sẽ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho 343 khu đất của hơn 300 doanh nghiệp với tổng diện tích đất lên đến 1.913 ha. Trên phạm vi cả nước, sẽ có khoảng 5.000 ha là dự án nhà ở sẽ được tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong 5 năm tới.
“Với 343 dự án nhà ở thương mại được gỡ vướng tại TP.HCM, có thể sẽ bổ sung thêm 216.000 căn nhà cho thị trường trong 3-10 năm tới. Trên phạm vi cả nước, với quy mô đất sạch vào khoảng 5.000 ha được sử dụng, thị trường sẽ có thêm khoảng 650.000 căn nhà trong cùng thời gian này”, ông Châu thông tin.
