Điểm mới tại dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi
Trong quá trình hoàn thiện dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung nhiều quy định mới nhằm hoàn thiện cơ chế giao dịch, tăng tính minh bạch và xử lý những vướng mắc phát sinh trên thị trường bất động sản. Một trong những nội dung đáng chú ý là mở rộng nhóm hợp đồng kinh doanh bất động sản được phép chuyển nhượng.
Theo dự thảo mới nhất được đăng tải trên Cổng thông tin phục vụ lấy ý kiến xây dựng pháp luật của Quốc hội, tại Điều 37 của Dự thảo quy định nhóm hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng. Trong đó, ngoài một số trường hợp đã được pháp luật hiện hành ghi nhận, dự thảo bổ sung các loại hợp đồng liên quan đến nhà ở có sẵn chưa có Giấy chứng nhận và phần diện tích sàn xây dựng.
Đây là thay đổi có ý nghĩa đáng chú ý bởi trên thực tế, không ít người đã ký hợp đồng mua bất động sản, đã thanh toán một phần hoặc phần lớn giá trị hợp đồng nhưng tài sản chưa được cấp Giấy chứng nhận. Khi có nhu cầu chuyển nhượng lại, giao dịch có thể gặp những giới hạn nhất định do cơ chế pháp lý về chuyển nhượng hợp đồng chưa bao phủ đầy đủ các trường hợp.
Dự thảo đang tiếp cận theo hướng mở rộng phạm vi chuyển nhượng, nhưng đồng thời đặt ra những điều kiện và cơ chế kiểm soát để bảo đảm quyền lợi của các bên.
5 nhóm hợp đồng được đề xuất bổ sung
Thứ nhất, hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn nhưng nhà ở có sẵn chưa có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trên thực tế, việc một căn nhà đã hoàn thành, được đưa vào sử dụng nhưng chưa hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận có thể tạo ra khoảng trống trong giao dịch thứ cấp. Người mua ban đầu có thể muốn chuyển nhượng hợp đồng cho người khác, nhưng việc chuyển nhượng cần có cơ sở pháp lý rõ ràng để xác định quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng và chủ đầu tư.
Nếu quy định được thông qua, người mua ban đầu trong những trường hợp thuộc phạm vi điều chỉnh có thêm một cơ chế pháp lý để chuyển giao vị trí hợp đồng cho người mua tiếp theo.
Thứ hai: hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ kết hợp văn phòng, nhà thương mại liền kề hình thành trong tương lai.
Đây là nhóm tài sản có đặc thù khác với nhà ở thông thường. Các sản phẩm như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng hay căn hộ kết hợp văn phòng thường gắn với mục đích sử dụng, công năng và thời hạn sử dụng đất theo hồ sơ pháp lý của dự án. Việc đưa nhóm hợp đồng này vào cơ chế chuyển nhượng nếu được luật hóa sẽ tạo thêm cơ sở cho giao dịch thứ cấp đối với những sản phẩm bất động sản này.
Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa mọi sản phẩm condotel, biệt thự nghỉ dưỡng hay officetel trên thị trường đương nhiên được chuyển nhượng hợp đồng. Điều kiện pháp lý của từng bất động sản, dự án, loại đất, mục đích sử dụng và nội dung hợp đồng vẫn phải được xác định theo quy định của pháp luật có liên quan.
Thứ ba: hợp đồng mua bán căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ kết hợp văn phòng, nhà thương mại liền kề có sẵn nhưng nhà có mục đích lưu trú có sẵn chưa có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điểm đáng chú ý ở đây là dự thảo không chỉ đề cập bất động sản hình thành trong tương lai mà còn tính đến nhóm tài sản đã hình thành nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận. Đây là sự mở rộng đáng kể về mặt phạm vi.
Thứ tư là hợp đồng mua bán phần diện tích sàn trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Thứ năm là hợp đồng mua bán phần diện tích sàn trong công trình xây dựng có sẵn nhưng chưa có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
Như vậy, điểm đáng chú ý không chỉ nằm ở việc “thêm loại hợp đồng”, mà còn nằm ở việc dự thảo đang mở rộng cơ chế chuyển nhượng đối với cả bất động sản hình thành trong tương lai và bất động sản đã hình thành nhưng chưa hoàn tất thủ tục cấp Giấy chứng nhận.
Điều 37. Chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản
1. Các hợp đồng kinh doanh bất động sản thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản bao gồm:
a) Mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Mua bán nhà ở có sẵn nhưng nhà ở có sẵn chưa có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Thuê mua công trình xây dựng có sẵn;
d) Mua bán phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai;
đ) Mua bán phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn chưa có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
(Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi)