Hàng nghìn công trình nhà ở cũ tại Hà Nội và TP.HCM cần được cải tạo, xây mới.
Vì sao ì ạch?
Cải tạo chung cư cũ là chính sách lớn, với “mục tiêu kép” là chỉnh trang đô thị, tạo thêm nguồn cung nhà ở, khai thác hiệu quả quỹ đất, giải bài toán an cư cho người dân và thu hút nguồn lực tư nhân vào phát triển hạ tầng nhà ở, thế nhưng kết quả thực hiện vẫn còn nhiều hạn chế, dù chủ trương đã có từ lâu.
Theo thống kê, đến năm 2020, Hà Nội có 1.579 chung cư cũ; TP.HCM (địa giới cũ trước ngày 1/7/2025) có khoảng 474 công trình; Hải Phòng và Nghệ An lần lượt có 205 và 22 công trình.
Trong số 1.579 chung cư cũ của Hà Nội, phần lớn được xây dựng trong giai đoạn 1960-1990, có 137 công trình cấp B, 200 công trình cấp C và 7 công trình cấp D - cấp độ nguy hiểm nhất, buộc phải di dời để xây dựng lại. Theo Đề án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ của Hà Nội, từ năm 2005 đến năm 2020, Thành phố mới hoàn thành 19 dự án, tương đương khoảng 1,2%.
Tại TP.HCM, trong 474 chung cư xây trước năm 1975, có 332 công trình cấp B, 116 cấp C và 16 cấp D. Thành phố đã cải tạo, sửa chữa 237 chung cư, song đến cuối năm 2025 mới có 4 chung cư hoàn thành xây mới, tương đương khoảng 0,84%.
Thực tế triển khai cho thấy, các dự án cùng lúc vướng quy hoạch, thủ tục, giải phóng mặt bằng và sự đồng thuận của người dân, trong khi doanh nghiệp không dễ cân đối hiệu quả đầu tư.
Đơn cử, tại chung cư 350 Hoàng Văn Thụ - TP.HCM, dự án được giao cho Công ty cổ phần Đức Khải Tân Bình từ năm 2010. Chủ đầu tư đã bồi thường cho 137 hộ dân, bố trí tạm cư cho 20 hộ và tháo dỡ toàn bộ chung cư, nhưng đến nay mặt bằng vẫn là bãi đất trống do còn vướng bồi thường bổ sung.
Hay tại chung cư 155-157 Bùi Viện, khoảng 100 hộ dân đã di dời đến nơi tạm cư hơn 6 năm, nhưng dự án xây mới vẫn chưa tìm được nhà đầu tư. Trong khi đó, chung cư Phạm Thế Hiển với 448 căn hộ đã hết niên hạn sử dụng và xuống cấp nghiêm trọng, nhưng chưa thể triển khai di dời, cải tạo.
Tại Hà Nội, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Bất động sản G6 cho biết, ông từng mất 3 năm theo đuổi dự án cải tạo các tòa A12, A13, A14, A15 của Khu tập thể Đại học Kinh tế quốc dân, nhưng phải dừng lại do không đạt được thỏa thuận với người dân trước các yêu cầu căn hộ mới có chất lượng tốt hơn, diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích đang sử dụng; riêng các hộ tầng 1 còn yêu cầu tính giá trị mặt bằng kinh doanh vào phương án đền bù…
“Yêu cầu tỷ lệ 75% dân đồng thuận theo quy định hiện hành là không khả thi, tôi đã thỏa thuận được hơn 40% nhưng đành bỏ cuộc”, ông Quê cho hay.
Tại phiên thảo luận về dự án Luật Xây dựng (sửa đổi) tháng 11/2025, ông Nguyễn Phi Thường, khi đó là Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội nhấn mạnh 3 nhóm vấn đề lớn đang cản trở cải tạo chung cư cũ là quy hoạch về mật độ, tầng cao, dân số; giải phóng mặt bằng và bảo đảm quyền lợi người dân.
Theo ông Thường, nếu vừa phải đáp ứng quyền lợi cư dân, vừa bảo đảm giao thông, hạ tầng kỹ thuật và công trình công cộng, nhưng lại bị giới hạn về tầng cao, mật độ và dân số thì việc triển khai gần như bất khả thi.
“Cánh cửa” pháp lý mở dần
Hà Nội đặt mục tiêu đến năm 2035 cơ bản hoàn thành cải tạo chung cư cũ. TP.HCM cũng đặt kế hoạch đến năm 2035 cải tạo hoặc xây mới toàn bộ chung cư cũ trước năm 1975 và các công trình hư hỏng nặng giai đoạn 1975-1994.
Để thúc đẩy quá trình này, chính sách đang chuyển dần từ tư duy “gỡ từng vướng mắc” sang xây dựng một cơ chế “chia sẻ lợi ích” đủ khả thi để Nhà nước, người dân và doanh nghiệp cùng tham gia. Qua đó, mục tiêu hẹp ban đầu là cải tạo hàng nghìn chung cư cũ trở thành mục tiêu lớn hơn: Xây dựng một thị trường đầu tư đô thị có thể vận hành được.
Một đề xuất khác là khôi phục cơ chế BT tại dự thảo Luật Nhà ở 2023 cho cải tạo chung cư cũ cũng đang được doanh nghiệp quan tâm. Theo hướng này, nhà đầu tư bỏ vốn xây dựng lại công trình, bàn giao cho Nhà nước và được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng.
Một thay đổi quan trọng là Luật Nhà ở 2023 dành riêng một chương cho cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, được hướng dẫn bởi Nghị định 98/2024/NĐ-CP.
Cùng với Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các quy định mới tạo hành lang đồng bộ hơn từ tiếp cận đất đai, lựa chọn chủ đầu tư… đến phát triển và kinh doanh sản phẩm của dự án.
Ý nghĩa lớn nhất không nằm ở từng quy định riêng lẻ, mà là việc đất đai - quy hoạch - đầu tư - kinh doanh có cơ sở để kết nối thành một bài toán tài chính. Nếu chỉ coi cải tạo chung cư cũ là nhiệm vụ an sinh, nguồn lực chủ yếu vẫn phải dựa vào ngân sách. Nhưng nếu giá trị đất và giá trị phát triển mới được tổ chức hợp lý, khu vực tư nhân có thể trở thành nguồn lực quan trọng cho quá trình tái thiết đô thị.
Với Hà Nội, Luật Thủ đô 2024 và Nghị quyết 258/2025/QH15 tiếp tục mở thêm các cơ chế đặc thù về quy hoạch, đất đai, đầu tư, xây dựng và tài chính, trong đó có các quy định liên quan đến dự án xây dựng lại nhà chung cư phải phá dỡ.
Đây là bước dịch chuyển quan trọng, bởi chung cư cũ không còn được nhìn đơn thuần như những tòa nhà cần phá đi xây lại, mà được đặt trong bài toán tổ chức lại không gian đô thị và khai thác hiệu quả quỹ đất.
Một số cơ chế mới cũng hướng tới giảm sự phụ thuộc vào sự đồng thuận tuyệt đối của cư dân, chuẩn hóa chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tạo điều kiện bố trí quỹ tái định cư ngoài phạm vi dự án trong những trường hợp phù hợp.
Ở cấp địa phương, Hà Nội đã ban hành các nghị quyết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. TP.HCM cũng ban hành chính sách ưu đãi, hỗ trợ chủ đầu tư tham gia cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Những thay đổi này nhằm giảm bớt các biến số khiến doanh nghiệp khó tính toán hiệu quả dự án.
Đáng chú ý, tại kỳ họp không thường lệ lần thứ nhất, Quốc hội khóa XVI trong tháng 8/2026, Chính phủ trình sửa đổi đồng thời các luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản và được Quốc hội cho ý kiến lần đầu.
Nếu được thông qua tại kỳ họp tới, các quy định mới có thể tiếp tục tác động đến bài toán cải tạo chung cư cũ, trong đó có cơ chế về giá đất, niên hạn sử dụng chung cư và nghiên cứu bổ sung hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) cho dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Chia sẻ giá trị quỹ đất, tạo động lực đầu tư
Dù hành lang pháp lý đang được hoàn thiện, nhưng để biến hàng nghìn chung cư cũ thành dự án thực tế, vấn đề cốt lõi vẫn là hiệu quả tài chính.
Khác với dự án nhà ở thương mại thông thường, nhà đầu tư cải tạo chung cư cũ phải bỏ nguồn vốn lớn ngay từ đầu để giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, bố trí tạm cư, tái định cư, xây dựng lại công trình và đầu tư hạ tầng.
Trong khi đó, phần diện tích thương mại, dịch vụ và nhà ở có thể phát triển thêm lại phụ thuộc vào quy hoạch, tầng cao, mật độ, dân số và khả năng đáp ứng của hạ tầng khu vực.
Từ thực tế này, ông Nguyễn Phi Thường từng đề xuất cho phép Chủ tịch UBND thành phố quyết định tăng một số chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc về tầng cao, dân số và cập nhật vào kỳ điều chỉnh quy hoạch gần nhất; đồng thời, nghiên cứu cơ chế liên thông thủ tục từ bước chấp thuận chủ trương đầu tư để rút ngắn thời gian triển khai.
Ông Nguyễn Anh Quê cho rằng, chính sách cần bảo đảm lợi ích đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tham gia, chẳng hạn cho phép tăng tầng, mật độ hợp lý hoặc bố trí quỹ đất đối ứng với những dự án không thể tạo đủ hiệu quả từ việc phát triển thêm diện tích.
Một đề xuất khác là khôi phục cơ chế BT tại dự thảo Luật Nhà ở 2023 cho cải tạo chung cư cũ cũng đang được doanh nghiệp quan tâm. Theo hướng này, nhà đầu tư bỏ vốn xây dựng lại công trình, bàn giao cho Nhà nước và được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng.
Cơ chế BT từng được quy định tại Nghị định 101/2015/NĐ-CP, nhưng không còn là hình thức đối tác công - tư (PPP) được áp dụng cho các dự án mới sau khi khung pháp lý về PPP, tài sản công và đất đai thay đổi. Việc đưa cơ chế BT trở lại, nếu được lựa chọn, cũng đặt ra yêu cầu phải thiết kế cơ chế kiểm soát chặt chẽ giá trị công trình và quỹ đất thanh toán, tránh lặp lại những bất cập trước đây.
Về quy hoạch, KTS. Phạm Thanh Tùng – Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam từng đề xuất, thay vì giữ nguyên nhiều tòa nhà thấp tầng, có thể nghiên cứu tập trung mật độ xây dựng vào một số công trình cao tầng để giải phóng quỹ đất cho công viên, trường học và công trình công cộng, với điều kiện hạ tầng được bảo đảm. Như vậy, câu chuyện không đơn thuần là “cho xây cao hơn”, mà là tái cấu trúc toàn bộ không gian và phân bổ lại giá trị quỹ đất hiện hữu.
Ở góc độ nguồn lực, ông Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần mở thêm các kênh huy động vốn, trong đó có trái phiếu chính phủ hoặc trái phiếu chính quyền địa phương, đồng thời nâng cao vai trò của Nhà nước và chính quyền đô thị để tăng tính khả thi, bền vững của dự án.
Sau hơn 2 thập kỷ triển khai chậm chạp, cải tạo chung cư cũ đang đứng trước một giai đoạn chính sách mới. Nhưng để các “nút thắt” thực sự được tháo gỡ, pháp luật không chỉ cần giải quyết bài toán quyền lợi của cư dân, mà còn phải tạo được một mô hình đầu tư đủ minh bạch, đủ khả thi và đủ hấp dẫn để doanh nghiệp bỏ vốn. Khi đó, nguồn lực tư nhân mới có thể trở thành động lực cho một quá trình tái thiết đô thị trên quy mô lớn.
