Các cơ chế, chính sách về đất đai, nhà ở có nhiều thay đổi theo hướng tích cực. Ảnh: Dũng Minh.
Tăng minh bạch thị trường
Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan vẫn đang là thông tin thu hút sự chú ý của các thành viên thị trường.
Bà Đỗ Thị Thu Giang - Giám đốc toàn quốc Bộ phận Tư vấn, Savills Việt Nam cho hay, những bất cập trong cơ chế định giá và tài chính đất đai là một trong những điểm nghẽn trong quá trình thực thi pháp luật đất đai thời gian qua.
Việc xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn thiếu cơ sở dữ liệu đầy đủ và minh bạch, có thể dẫn đến chênh lệch giữa giá trị thực và mức giá hình thành trên thị trường, đồng thời tạo áp lực tài chính đối với nhà đầu tư.
Theo bà Giang, một trong những yếu tố quan trọng là phân định rõ vai trò giữa Trung ương và địa phương. Trung ương xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát; trong khi địa phương quyết định giá đất dựa trên điều kiện và dữ liệu thực tế.
“Việc quyết định giá đất cần dựa trên phương pháp khoa học và hệ thống dữ liệu có khả năng kết nối giữa các lĩnh vực như thuế, công chứng và ngân hàng. Khi dữ liệu thị trường đầy đủ và minh bạch hơn, khả năng thao túng hoặc hình thành giá ảo cũng sẽ được hạn chế”, bà Giang nói và cho biết thêm, bên cạnh cơ chế định giá, chính sách tài chính đất đai cần hướng tới sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Khi được thiết kế phù hợp, các công cụ tài chính và thuế có thể góp phần hạn chế tình trạng đất bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng, đồng thời khuyến khích nguồn lực đất đai được khai thác hiệu quả hơn.
Từ góc độ thị trường bất động sản, bà Giang nhận định, những định hướng tại Nghị quyết số 21-NQ/TW có thể thúc đẩy thị trường theo hướng minh bạch và hiệu quả hơn, trong đó giá trị của bất động sản ngày càng gắn với khả năng khai thác và sử dụng thực tế.
Ba yếu tố đáng chú ý gồm hạn chế phân lô, bán nền tại các đô thị lớn; tăng chi phí đối với việc nắm giữ đất không đưa vào sử dụng; tăng tính minh bạch của giá đất, giao dịch thông qua việc kết nối dữ liệu đất đai, quy hoạch, thuế, ngân hàng, công chứng và bất động sản.
Theo bà Giang, điều này không có nghĩa hoạt động phân lô, bán nền hay nắm giữ đất chờ tăng giá sẽ biến mất, nhưng dư địa của mô hình này có thể dần thu hẹp khi chi phí nắm giữ tăng và thông tin thị trường trở nên minh bạch hơn.
“Về dài hạn, giá trị sẽ ngày càng nằm ở khả năng phát triển và khai thác đất đai hiệu quả, thay vì chỉ nắm giữ tài sản và kỳ vọng vào mức tăng giá. Điều này có thể thúc đẩy thị trường chuyển dịch sang những dự án tạo ra sản phẩm, dòng tiền và giá trị sử dụng thực”, bà Giang nói và cho rằng, nếu được triển khai đồng bộ, việc xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai thống nhất cùng với cơ chế định giá minh bạch và các chính sách hạn chế đầu cơ sẽ tạo nền tảng cho một thị trường bất động sản chuyên nghiệp hơn, trong đó năng lực phát triển và khai thác tài sản trở thành yếu tố ngày càng quan trọng.
Giải phóng nguồn lực
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc cấp cao kiêm Trưởng Bộ phận Tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam cũng nhấn mạnh, sự thay đổi về chính sách, đặc biệt là sửa đổi bộ ba Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chính là “bước ngoặt” tái định hình toàn bộ cuộc chơi. Các điều chỉnh này đang tạo ra những tác động mang tính thanh lọc, giúp chuyển dịch thị trường từ trạng thái đầu cơ sang giá trị thực và dễ dự báo hơn.
Khi hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và quy hoạch được hoàn thiện, một trong những tác động tích cực là giảm dần tình trạng dự án kéo dài do vướng pháp lý, qua đó bổ sung nguồn cung cho thị trường.
Đặc biệt, việc điều chỉnh các quy định về quy hoạch đô thị và nông thôn trong năm 2026 cho thấy định hướng tăng tính linh hoạt trong lập và điều chỉnh quy hoạch.
Việc định danh bất động sản cùng xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và bất động sản cũng sẽ giúp thông tin giao dịch minh bạch, cập nhật hơn. Từ đó, tâm lý người mua chuyển từ “sợ bỏ lỡ” sang “thẩm định kỹ hơn”.
Khi nguồn cung sản phẩm và thông tin minh bạch hơn, người mua sẽ quan tâm nhiều hơn đến pháp lý, giá trị thực, khả năng sử dụng, hạ tầng, dòng tiền và thanh khoản, thay vì chỉ nhìn vào kỳ vọng tăng giá.
Trong một động thái liên quan, đánh giá cao Nghị quyết số 10-NQ/TW ngày 8/6/2026 của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, ông Will Trần - Giám đốc Kinh doanh Công nghiệp và Văn phòng tại Việt Nam, Công ty Tư vấn Bất động sản toàn cầu Jones Lang Lasalle (JLL) cho rằng, đây là bước chuyển lớn trong thúc đẩy thu hút vốn FDI cho nền kinh tế nói chung, lĩnh vực bất động sản nói riêng. Trong đó, điểm được đánh giá cao nhất là sự chuyển hướng rõ ràng từ lượng sang chất.
Việc ưu tiên công nghệ cao, năng lượng xanh, công nghiệp hỗ trợ, thay vì chạy theo số lượng dự án là hướng đi đúng đắn. Các cam kết về cải cách hành chính - đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian cấp phép, một cửa điện tử - đều được hoan nghênh.
Phần đầu tư hạ tầng và nâng cao chất lượng nhân lực được đánh giá rất cao. Các đối tác từ Đông Bắc Á nhấn mạnh, nếu Việt Nam thực hiện tốt 2 yếu tố này thì lợi thế cạnh tranh sẽ vượt xa các quốc gia cùng khu vực.
“Tuy vậy, điều kiện tiên quyết là phải triển khai hiệu quả, chứ không chỉ dừng ở kế hoạch, cho nên 12-18 tháng tới là giai đoạn quyết định. Các địa phương sẽ phải chứng minh khả năng chuyển đổi cam kết thành hành động”, ông Will Trần nhấn mạnh.
Cùng góc nhìn, theo đại diện Avison Young Việt Nam, những định hướng chính sách gần đây, từ thời hạn sử dụng chung cư, thuế theo thời gian nắm giữ... đến khung pháp lý nhà cho thuê, đều cho thấy mục tiêu ngày càng rõ là đưa thị trường gần hơn với nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng. Về dài hạn, đây là hướng đi tích cực.
Các chính sách mới góp phần hạn chế đầu cơ ngắn hạn, thúc đẩy sử dụng tài sản hiệu quả hơn, đồng thời tạo cơ sở để xử lý chung cư cũ và thúc đẩy quá trình tái thiết đô thị.
Cùng với nhiều chính sách điều tiết, đảm bảo lĩnh vực bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, mới đây, Chính phủ cũng đã kiện toàn Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản.
Đây là tổ chức phối hợp liên ngành, có chức năng giúp Thủ tướng Chính phủ nghiên cứu, chỉ đạo, phối hợp giải quyết những vấn đề quan trọng, liên ngành, vượt quá thẩm quyền giải quyết của một bộ, ngành hoặc địa phương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước.
