Không nên bắt buộc tất cả hợp đồng giao dịch bất động sản phải công chứng

Đại biểu Quốc hội Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hoá) phát biểu ở hội trường sáng 11/4 (Ảnh: Quốc hội)

Sáng 11/4, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ Nhất - Quốc hội khoá XVI, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng.

Cân nhắc quy định giao dịch đặt cọc mua bán bất động sản phải công chứng

Dự thảo Luật đã bổ sung quy định giao dịch đặt cọc để mua bán bất động sản thuộc thẩm quyền công chứng của công chứng viên.

Phát biểu thảo luận về nội dung này, đại biểu Quốc hội Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hoá) cho rằng, đây là nội dung cần phải báo cáo rõ trước Quốc hội.

Bởi theo khoản 1 Điều 3 của dự thảo Luật thì: "Giao dịch phải công chứng là giao dịch được luật quy định phải công chứng, bao gồm giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, phân chia di sản, góp vốn, thế chấp có đối tượng là bất động sản..."

"Đối với các giao dịch được quy định tại khoản 1 Điều này mà luật chuyên ngành không quy định phải công chứng thì thực hiện theo luật chuyên ngành đó”.

Trong khi đó, đại biểu viện dẫn, theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản hiện hành thì hợp đồng mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn bất động sản, nhà ở bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Còn hợp đồng đặt cọc giao dịch bất động sản và nhà ở hiện nay không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.

Như vậy, theo đại biểu, nếu coi giao dịch đặt cọc để mua bán bất động sản là một phần không tách rời của giao dịch mua bán bất động sản thì mới phải thực hiện công chứng.

Đại biểu đoàn Thanh Hoá phân tích thêm, nhiều người cho rằng hợp đồng đặt cọc được công chứng sẽ là tối ưu, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên; song thực tế cho thấy không ít trường hợp người bán gặp rắc rối vì những hợp đồng đặt cọc được công chứng này.

Theo đó, Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định, nếu bên mua không thực hiện nghĩa vụ như cam kết trong hợp đồng đặt cọc thì bên bán có quyền bán cho người khác và cho đến nay không có văn bản quy phạm pháp luật nào cấm bên bán không được thực hiện quyền này.

Tuy nhiên, với trường hợp nói trên, thực tế xảy ra tình huống là không thể thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất khi bên bán muốn bán cho người khác mà không phải là người đã đặt cọc trong trường hợp hợp đồng đặt cọc đã được công chứng.

Lý do vì hợp đồng đặt cọc đã được công chứng nhưng chưa được hủy bỏ vì có thể phát sinh tranh chấp. Tòa án chỉ tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc công chứng đó có vi phạm pháp luật.

"Do đó, nếu không có căn cứ đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vi phạm pháp luật thì rõ ràng văn bản công chứng này vẫn còn có hiệu lực cho đến khi các bên cùng yêu cầu hủy hợp đồng công chứng", ông phân tích và cho rằng điều này thực sự sẽ gây bất lợi cho bên bán nếu bên mua vi phạm điều khoản hợp đồng giao dịch đặt cọc và chưa yêu cầu huỷ hợp đồng đó.

Đại biểu nêu thực tế, không ít trường hợp bên mua lợi dụng điều này để buộc bên bán phải trả tiền cọc, thậm chí còn yêu cầu đưa thêm một khoản tiền khác mới chấp nhận thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng đặt cọc. Vì vậy, đại biểu đề nghị cân nhắc không quy định nội dung này trong dự thảo luật.

Về quy định hạn chế công chứng ngoài trụ sở, chỉ cho phép công chứng giao dịch bất động sản tại địa phương nơi có tài sản, đại biểu Lê Thanh Hoàn cho rằng nếu giữ nguyên quy định này và chỉ quy định lộ trình trong tương lai với quá nhiều điều kiện (sau khi cơ sở dữ liệu công chứng được vận hành và các cơ sở dữ liệu liên quan được cơ quan chủ quản cơ sở dữ liệu công bố) thì không chỉ đang thiết kế một quy phạm kỹ thuật mà đang tiếp tục cấu trúc dịch vụ công chứng theo hướng khép kín và tiềm ẩn nguy cơ lợi ích nhóm.

"Công chứng, dù mang tính chất dịch vụ công, nhưng đã được xã hội hóa. Điều đó có nghĩa là phải có cạnh tranh về chất lượng dịch vụ, người dân phải có quyền lựa chọn, phải có động lực để nâng cao chất lượng dịch vụ", ông nói.

Mặt khác, dự thảo Luật cho phép công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản không phụ thuộc vào nơi có bất động sản... cho thấy có sự mâu thuẫn về lập luận do chưa liên thông được cơ sở dữ liệu.

Từ đó, đại biểu đề nghị mở rộng phạm vi công chứng ngoài trụ sở để cho phép thực hiện khi người dân có nhu cầu, gắn với điều kiện bảo đảm an toàn pháp lý thay vì hạn chế hành chính; đồng thời thực hiện ngay quy định này khi Luật có hiệu lực.

Không nên bắt buộc tất cả hợp đồng bất động sản phải công chứng

Nêu ý kiến thảo luận, đại biểu Nguyễn Minh Tuấn (đoàn Phú Thọ, Giám đốc Công an tỉnh Phú Thọ), cho biết, người dân hiện rất quan tâm đến hoạt động công chứng trong giao dịch bất động sản bởi vì vẫn còn nhiều vướng mắc.

Đại biểu Nguyễn Minh Tuấn, Giám đốc Công an tỉnh Phú Thọ

Nhấn mạnh, việc sửa đổi luật cần hướng tới mục tiêu tạo thuận lợi, nâng cao hiệu quả các giao dịch, đại biểu cho rằng không nên quy định cứng theo hướng bắt buộc tất cả hợp đồng bất động sản phải công chứng.

Thay vào đó, cần thiết kế cơ chế linh hoạt hơn, có thể khuyến khích hoặc không khuyến khích tùy từng trường hợp, để người dân được quyền lựa chọn trên cơ sở nhu cầu thực tế.

Một vấn đề quan trọng cần làm rõ, theo ông Tuấn, bản chất của công chứng là công chứng về hình thức hay về nội dung?

Ông đặt vấn đề: Công chứng có chịu trách nhiệm trong các giao dịch nghi ngờ liên quan đến sai phạm không? Ví dụ như tình trạng trốn thuế trong các giao dịch bất động sản này thì công chứng có chịu trách nhiệm hay không?

Từ đó, đại biểu đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu kỹ, nếu công chứng không gắn với trách nhiệm trong việc phát hiện, ngăn chặn sai phạm thì không nhất thiết phải bắt buộc.

"Khi đó, người dân có thể chỉ cần ký hợp đồng theo mẫu do Nhà nước hướng dẫn, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế và có chứng từ nộp thuế là đủ", ông nói.

Phạm vi bắt buộc công chứng phải được xác định rõ ngay trong luật

Cũng đóng góp ý kiến về phạm vi giao dịch phải công chứng, đại biểu Nguyễn Đại Thắng (đoàn Hưng Yên) cho biết, tại khoản 1 Điều 3 dự thảo Luật quy định, ngoài các giao dịch cụ thể còn bao gồm "các giao dịch khác có tính chất quan trọng, đòi hỏi điều kiện tham gia giao dịch chặt chẽ và mức độ an toàn pháp lý cao".

Đại biểu Nguyễn Đại Thắng (đoàn Hưng Yên)

Theo đại biểu, quy định như trong dự thảo luật còn mang tính khái quát, định tính, chưa được lượng hóa bằng các tiêu chí pháp lý cụ thể.

Điều này có thể dẫn đến việc mở rộng tùy nghi phạm vi công chứng, phát sinh cách hiểu và áp dụng không thống nhất giữa các địa phương, từ đó làm giảm tính rõ ràng, minh bạch của pháp luật.

"Về bản chất, công chứng là thiết chế phòng ngừa tranh chấp, rủi ro, do đó phạm vi bắt buộc công chứng phải được xác định rõ ngay trong luật", ông Thắng cho hay.

Dẫn kinh nghiệm của các nước theo hệ thống công chứng châu Âu như Pháp, Đức, Ý, Tây Ban Nha cho thấy phạm vi này thường được quy định rất chặt chẽ, gắn với từng loại giao dịch cụ thể như: bất động sản, thừa kế, doanh nghiệp, qua đó bảo đảm tính ổn định và thống nhất trong áp dụng pháp luật.

Vì vậy, đại biểu đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo nghiên cứu lược bỏ quy định mang tính định tính nêu trên hoặc quy định cụ thể trong dự thảo Luật để bảo đảm tính thống nhất trong tổ chức triển khai thực hiện.

Minh Minh

Chia sẻ

Chia sẻ