Là người nghiên cứu rất sâu về thị trường bất động sản, ông đã chỉ ra rằng, thị trường đều tăng trưởng rất mạnh sau mỗi lần sửa Luật Đất đai. Với lần sửa đổi này, ông nhìn nhận triển vọng của thị trường như thế nào?
Luật Đất đai lần đầu tiên được sửa đổi vào năm 1993, sau đó được sửa đổi vào năm 2003, 2013. Đáng ra Luật Đất đai hiện hành dự kiến được thông qua vào năm 2023, nhưng Quốc hội cần thêm thời gian để nghiên cứu, nên đã được thông qua vào đầu năm 2024. Theo nghiên cứu của tôi, cứ mỗi lần sửa Luật Đất đai, thị trường bất động sản bước vào chu kỳ phát triển rực rỡ.
Lần này, ngoài tính chu kỳ 10 năm, bên cạnh Luật Đất đai, Quốc hội đã sửa đổi, bổ sung hàng loạt luật liên quan như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng..., góp phần tăng cường hiệu quả quản lý nhà nước, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất, khơi thông nguồn lực phát triển.
Thực tế cho thấy, đất đai vẫn là một trong những lĩnh vực dễ phát sinh khiếu nại, tố cáo, thất thoát, lãng phí, tham nhũng, tiêu cực và lợi ích nhóm. Một số cơ chế, chính sách về quy hoạch, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, tái định cư, giá đất, tài chính đất đai... đã trở thành điểm nghẽn cản trở mục tiêu tăng trưởng 2 con số.
Đảng và Nhà nước đặc biệt quan tâm đến lĩnh vực đất đai. Chỉ trong vòng 4 năm, Trung ương ban hành liên tiếp 2 nghị quyết là Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 và Nghị quyết 21-NQ/TW năm 2026. Đồng thời, Quốc hội cũng nhanh chóng sửa Luật Đất đai chỉ trong vòng 2 năm. Mục đích chung là khơi thông “điểm nghẽn”, đưa đất đai trở thành nguồn lực cho phát triển, góp phần thực hiện thành công mục tiêu tăng trưởng 2 con số.
| |
Thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ nhờ hiệu ứng từ hàng loạt quyết sách mới được ban hành. Ảnh: Đức Thanh |
Sau lần sửa Luật Đất đai này, đâu sẽ là những động lực thực sự tạo nên chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản khi mà quy luật 10 năm không còn nữa?
Chắc chắn thị trường bất động sản sẽ tăng tốc mạnh mẽ, bởi Luật Đất đai sửa đổi phải bám sát vào tinh thần đổi mới của Nghị quyết 21-NQ/TW. Nghị quyết này có thể ví như cuộc cách mạng về quản lý đất đai, khẳng định Nhà nước thực hiện quyền của đại diện chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất; quyết định giá đất; quyết định chính sách và thực hiện điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra...
Thị trường bất động sản phát triển còn nhờ hiệu ứng từ hàng loạt quyết sách mới được ban hành, trong đó có nghị quyết về doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà nước, khu vực doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài - 3 trụ cột của nền kinh tế. Khi cơ chế, chính sách về đầu tư, kinh doanh thuận lợi, mọi khó khăn, vướng mắc, rào cản được tháo gỡ thì hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh phát triển kéo theo nhu cầu bất động sản gia tăng.
Ngoài ra, hàng ngàn công trình, dự án cả công lẫn tư bị ngưng trệ, không triển khai được và nguyên nhân đầu tiên được nhắc đến trong mọi báo cáo, tổng kết là vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng. Khi vướng mắc này được tháo gỡ theo tinh thần Nghị quyết 21-NQ/TW, chắc chắn các công trình, dự án đầu tư kết cấu hạ tầng kinh tế, xã hội, nhất là giao thông vào guồng, thị trường bất động sản cũng mặc nhiên phát triển.
Theo ông, ngách thị trường nào sẽ phát triển mạnh mẽ nhất trong thời gian tới?
Đó là nhà ở cho thuê, bởi Nghị quyết 21-NQ/TW khẳng định, Nhà nước bố trí quỹ đất và có cơ chế ưu đãi khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê với giá phù hợp, đáp ứng nhu cầu nơi ở của nhân dân. Nhà nước có chính sách ưu đãi trong giao đất, cho thuê đất để khuyến khích thu hút khu vực tư nhân tham gia phát triển thị trường nhà ở cho thuê. Nhà nước có chính sách hợp lý về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất sản xuất, kinh doanh, đất phát triển nhà ở cho thuê. Các chính sách này sẽ được luật hóa trong Luật Đất đai sửa đổi đang được Quốc hội thảo luận.
Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã chỉ đạo, từ nay đến năm 2030, nhà ở cho thuê phải được xác định là trụ cột chiến lược. Theo Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm, trong thời kỳ phát triển mới, tiếp cận nhà ở an toàn phù hợp với khả năng chi trả phải được coi là quyền cơ bản của người dân và thước đo của tiến bộ xã hội. Nhà ở phải là một bộ phận ổn định của cấu trúc đô thị, nông thôn, an sinh xã hội, an ninh đô thị, năng suất lao động và sự lành mạnh của thị trường bất động sản.
Với chỉ đạo trên của người đứng đầu Đảng và Nhà nước, từ nay đến năm 2030, nhà ở để bán vẫn cần thiết, nhưng nhà ở cho thuê được xác định là trụ cột chiến lược, nhất là tại các đô thị lớn, khu công nghiệp, vùng nhập cư lao động và các địa bàn có giá nhà vượt xa mặt bằng thu nhập của người dân.
Khi người dân đã an cư với nhà ở cho thuê, không phải tích sản, chắt bóp, vay mượn để mua nhà, thì sẽ đầu tư vào các kênh khác, đầu tư cho đời sống vật chất, tinh thần, học tập, khám chữa bệnh, vui chơi, giải trí..., sẽ kéo theo hàng loạt thị trường hàng hóa, dịch vụ phát triển, thúc đẩy hoạt động sản xuất, kinh doanh, tăng trưởng kinh tế.
Nghị quyết 21-NQ/TW không đề cập trực tiếp đến việc đánh thuế đối với hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhiều nhà, đất. Theo ông, chính sách thuế đối với bất động sản thời gian tới sẽ được đặt ra như thế nào?
Nghị quyết 18-NQ/TW yêu cầu quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Đảng đã khẳng định, nhiều quan điểm, mục tiêu cơ bản của Nghị quyết 18-NQ/TW còn nguyên giá trị, tiếp tục được kế thừa. Nghĩa là dù không được nhắc lại trong Nghị quyết 21-NQ/TW, nhưng tôi tin rằng, Bộ Tài chính sẽ sớm khởi động việc xây dựng Luật Thuế bất động sản để thực thi yêu cầu này.
Quan điểm của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm được nhân dân đồng tình ủng hộ là cần quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Nhà nước kiến tạo, quy hoạch, điều tiết thuế và tín dụng, bảo đảm công bằng, kiểm soát chống đầu cơ nhà ở.
Không nhắc lại việc đánh thuế đối với hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhiều nhà đất, nhưng Nghị quyết 21-NQ/TW tập trung khắc phục tình trạng bỏ hoang đất. Để thực hiện chỉ đạo này, các cơ quan quản lý nhà nước sẽ tập trung nghiên cứu xây dựng chính sách tài chính, thuế với lộ trình phù hợp, để tập trung khắc phục tình trạng bỏ hoang đất, chậm đưa đất vào sử dụng, đầu cơ đất, găm giữ đất làm méo mó thị trường, đẩy giá đất, giá nhà vượt xa nhu cầu ở thật và khả năng chi trả của người dân.
Khi có chính sách điều tiết địa tô chênh lệch đối với thặng dư trong kinh doanh bất động sản và chính sách thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, nhà ở, chung cư không đưa vào sử dụng, chắc chắn sẽ hạn chế đầu cơ, tích sản, phát huy hiệu quả đất đai, chống lãng phí.
Theo ông, để vừa hạn chế đầu cơ, chống lãng phí đất đai, vừa không làm giảm động lực đầu tư, chính sách thuế bất động sản cần được thiết kế như thế nào?
Thuế đánh vào bất động sản là một trong những sắc thuế tiến bộ nhất của hệ thống thuế trên thế giới. Tất cả các quốc gia phát triển, muốn phát triển đều có sắc thuế bất động sản. Sắc thuế này không chỉ đóng góp vào ngân sách nhà nước, bảo đảm sự bình đẳng trong sử dụng tài nguyên đất đai, mà quan trọng hơn là góp phần quyết định việc khai thác, sử dụng tài nguyên đất đai hiệu quả, tránh lãng phí và bảo đảm sự công bằng trong xã hội.
Thuế đánh vào bất động sản dựa trên nguyên tắc, nguồn lực đất đai là tài nguyên hữu hạn dù nó tư nhân hóa hay thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, nên ai sử dụng nhiều tài nguyên thì phải đóng thuế nhiều, ai chiếm hữu tài nguyên mà không sử dụng thì phải nộp với mức thuế rất cao là lẽ đương nhiên. Nhà nước sẽ sử dụng nguồn thu này để phát triển nhà ở cho thuê, tạo ra công bằng trong xã hội.