Các ông lớn kho vận quốc tế đều đã đặt chân đến Việt Nam.
Đua nhau “đánh chiếm” thị phần
Năm 2023, quy mô cung ứng của ngành kho vận hiện đại Việt Nam gần 3,9 triệu m2 sàn; tốc độ tăng trưởng hàng năm giai đoạn 2020 - 2023 lên tới 23%... Đó là những con số đáng chú ý vừa được FiinGroup ghi nhận trong báo cáo “Kho vận Việt Nam: Sự mở rộng mạnh mẽ của các nhà đầu tư nước ngoài”.
Trong số này, 75% thị phần cho thuê đang nằm trong tay các nhà đầu tư nước ngoài. Hoạt động tích cực nhất trên thị trường là các nhà đầu tư ngoại như Mapletree, SLP, JD Property, Gemadept và Transimex.
Trong đó, ba “đại gia” ngoại Mapletree, BW Industrial và SLP đã chiếm đến 46% thị phần tính theo diện tích, đóng góp tổng cộng gần 1,79 triệu m2 sàn, theo FiinGroup.
Hiện tại, Mapletree là ông lớn dẫn đầu với 922.000 m2 sàn, gần gấp đôi đối thủ ngay sau là BW Industrial. Ông lớn Singapore đang tích cực mở rộng quy mô tại Việt Nam với các trung tâm logistics lớn ở Bắc Ninh, Hưng Yên và Bình Dương, mỗi trung tâm có 12 - 24 kho. Đáng chú ý là dự án khoảng 198.000 m2 ở Bắc Ninh dự kiến hoàn thành vào năm 2025.
Trong khi đó, BW Industrial và NPL Logistics được FiinGroup gọi là hai “ngôi sao đang lên” trên thị trường kho bãi hiện đại Việt Nam, với 22 dự án nhà kho mới ở cả miền Bắc và miền Nam giai đoạn 2020 - 2022. Dự kiến trong năm 2026, BW Industrial sẽ đưa vào hoạt động dự án lớn cung ứng 243.000 m2 kho bãi tại Đồng Nai.
Cùng với sự tích cực của các nhà đầu tư ngoại, một số nhà phát triển khu công nghiệp cũng tích cực tham gia vào thị trường nhà xưởng và kho xây sẵn.
Đầu tháng 4/2024, Công ty KCN Việt Nam khởi công dự án nhà xưởng và nhà kho xây sẵn tại Khu công nghiệp Thuận Thành III - Phân khu B, tỉnh Bắc Ninh. Với quy mô 14 ha, dự án đầu tiên của KCN Việt Nam tại Bắc Ninh dự kiến cung cấp cho thị trường hơn 90.000 m2 diện tích sàn kho, xưởng cho thuê.
Dự án được kỳ vọng sẽ thu hút những nhà đầu tư từ các nhóm ngành tiềm năng như công nghiệp công nghệ cao, công nghệ sạch, điện tử, công nghiệp nhẹ, chế biến thực phẩm, công nghiệp phụ trợ…
Ngoài dự án này, dự kiến trong quý III/2024, KCN Việt Nam cũng hoàn thành và đưa vào hoạt động giai đoạn 2 của dự án nhà xưởng, nhà kho xây sẵn tại Khu công nghiệp Phú An Thạnh, xã An Thạnh, huyện Bến Lức, tỉnh Long An. Dự án này được khởi công vào tháng 1 cùng năm, kỳ vọng bổ sung thêm 45.000 m2 diện tích sàn cho thuê nhà xưởng, nhà kho xây sẵn ra thị trường.
Tương tự, Tổng công ty IDICO đang triển khai dự án nhà xưởng, nhà kho tại Khu công nghiệp Nhơn Trạch I và Khu công nghiệp Hựu Thạnh với tổng diện tích lần lượt là 8,28 ha và 9,6 ha. Trong đó, giai đoạn 1 của các dự án đã hoàn thiện và cho thuê, và đang tiến hành các thủ tục để xây dựng giai đoạn 2.
IDICO cũng có kế hoạch triển khai mảng nhà xưởng, nhà kho xây sẵn tại Khu công nghiệp Phú Mỹ II và Khu công nghiệp Cầu Nghìn với diện tích lần lượt là 10 ha và 4 ha. Doanh nghiệp đặt mục tiêu đến cuối năm 2026 hoàn thành 1 triệu m2 kho xưởng xây sẵn cho thuê nhằm đa dạng hóa tệp khách hàng và nguồn thu, đồng thời tích lũy tài sản và mang lại dòng tiền đều đặn trong tương lai.
Theo đánh giá của FiinGroup, các nhà đầu tư trong nước đang chiếm 25% thị phần kho vận tại Việt Nam, trong đó phần lớn đến từ các doanh nghiệp ICD ST, NPL Logistics và Gemadept, sở hữu lần lượt 172.000 m2, 126.000 m2 và 114.000 m2.
Khối nội cũng có cơ hội “phản công”
Dù khối ngoại đang dẫn đầu, song theo FiinGroup, nếu các doanh nghiệp ngoại có lợi thế về tài chính và am hiểu lĩnh vực logistics, thì khối nội lại sở hữu hệ sinh thái toàn diện gồm logistics, cảng biển và hệ thống vận tải.
Đơn vị nghiên cứu cho biết hiện nay, các nhà đầu tư trong và ngoài nước đang tích cực phát triển cơ sở hạ tầng logistics, đặc biệt là các kho hàng hiện đại để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của các nhà sản xuất, chuỗi bán lẻ hiện đại... FiinGroup ước tính có 25 dự án kho vận sẽ triển khai từ nay đến 2027 với tổng diện tích cho thuê 1,87 triệu m2, tốc độ tăng trưởng hàng năm ở mức 7% trong giai đoạn này.
Nhà kho, nhà xưởng đang được đánh giá là phân khúc hấp dẫn tại Việt Nam, được thúc đẩy bởi các hoạt động thương mại mạnh mẽ, sản xuất và bán lẻ.
Ông Trương Khắc Nguyên Minh, Phó tổng giám đốc KCN Việt Nam cho rằng, điểm tích cực ở mảng bất động sản công nghiệp vẫn tăng trưởng tốt khi dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng tăng ổn định, đặc biệt là các nhà đầu tư quốc tế khổng lồ và các dự án quy mô lớn. Vấn đề còn lại là làm thế nào để duy trì lợi thế này và tận dụng cơ hội này để thu hút vốn đầu tư vững chắc.
Trong làn sóng đón dòng vốn đầu tư mới, ông Minh đặc biệt quan tâm đến các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Đây là nhóm khách hàng quan trọng đi cùng các doanh nghiệp FDI lớn. Nhóm khách hàng này thường không yêu cầu diện tích kho bãi lớn nhưng lại có đầy đủ các dịch vụ hỗ trợ vận hành đi kèm.
Các nhà phát triển bất động sản công nghiệp được yêu cầu phải linh hoạt trong giải pháp sản phẩm, dịch vụ hỗ trợ cho nhóm khách hàng này. Nhà xưởng, nhà kho xây sẵn là một trong những phân khúc đáp ứng được yêu cầu đó.
Theo đánh giá của hãng nghiên cứu JLL Vietnam, tỷ lệ hấp thụ ròng tích cực của phân khúc kho xưởng xây sẵn xuất phát từ sự gia tăng nhu cầu nội địa.
Ngoài ra, những đơn đặt hàng xây dựng nhà kho theo yêu cầu cũng là động lực giúp cân bằng cung - cầu trên thị trường kho vận. Tương tự, CBRE Việt Nam cũng cho rằng, nhu cầu thuê xưởng và kho tăng từ đầu năm 2024 nhờ vào sự phát triển của các ngành công nghệ cao và thương mại điện tử.
Trong đó, các diễn biến tích cực của thị trường miền Bắc đến từ việc một số nhà sản xuất ở lĩnh vực công nghệ cao như sản xuất vật liệu bán dẫn, công nghệ động cơ tiếp tục mở rộng tại Việt Nam thông qua việc thuê xưởng sản xuất như VDL (Hà Lan), Tecnotion (Hà Lan)…
Còn tại miền Nam, nhu cầu về kho xưởng xây sẵn đến từ các nhà sản xuất ở lĩnh vực công nghệ cao, năng lượng tái tạo, bên cạnh sự mở rộng của các công ty thuộc lĩnh vực thương mại điện tử như JiaWei (Đài Loan, Trung Quốc), Shopee (Singapore)…
CBRE đánh giá khi lĩnh vực sản xuất và hậu cần phát triển, các sản phẩm công nghiệp trở nên ngày càng đa dạng, bao gồm nhà máy xây sẵn, nhà kho, cơ sở đa tầng, cơ sở kết hợp, tòa nhà được kiểm soát nhiệt độ và xây dựng phù hợp nhu cầu. Người thuê có nhiều lựa chọn hơn và không còn bị ràng buộc với thời hạn thuê đất 50 năm như thông lệ.
Tuy nhiên, để tạo sức hút với khách thuê, các công ty tư vấn đưa ra khuyến nghị, các nhà phát triển khu công nghiệp, nhà xưởng cần mang tới các dịch vụ có giá trị gia tăng cao đi kèm các ưu đãi như dịch vụ gia nhập thị trường, hỗ trợ nhân sự, pháp lý, dịch vụ quản lý, công nghệ kỹ thuật…
Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam lần thứ 4 năm 2024 do Báo Đầu tư tổ chức dưới sự bảo trợ của Bộ Kế hoạch và Đầu tư và sự phối hợp của Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIREA), sẽ diễn ra tại Khách sạn Mai House Saigon, TP.HCM vào thứ Ba (30/7/2024).
Với chủ đề “Xanh hóa đón sóng đầu tư mới”, Diễn đàn sẽ tập trung đánh giá triển vọng và những thách thức mới đối với thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam; thảo luận chuyên sâu các vấn đề liên quan chuyển đổi xanh trong các KCN, hướng tới xây dựng các KCN xanh, KCN sinh thái để thu hút các dự án đầu tư mới, nhất là những dự án công nghệ cao, quy mô lớn từ các tập đoàn toàn cầu.
Trong khuôn khổ Diễn đàn, Báo Đầu tư cũng sẽ phối hợp với VIREA tổ chức Cuộc bình chọn “Vì tương lai xanh” (VIPF Green Future Awards). Việc bình chọn nhằm cổ vũ, vinh danh những chủ đầu tư có chiến lược phát triển các KCN sinh thái, KCN xanh, cũng như các nhà đầu tư thứ cấp thuê đất trong các KCN có chiến lược phát triển xanh, sử dụng năng lượng sạch, hạ tầng cơ sở bền vững, quản lý nguồn nước thông minh và tài nguyên trong hệ sinh thái, góp phần thúc đẩy xu hướng phát triển bền vững. Hạn chót nhận hồ sơ đăng ký là 10/7/2024.
Thông tin chi tiết về Diễn đàn và Cuộc bình chọn, vui lòng xem tại địa chỉ: https://vipf.vir.com.vn/
