“Hiệu ứng vệ tinh” từ những nhà máy mới

Một nhà máy, nhiều lớp nhu cầu

Ba dự án sản xuất mới với tổng vốn hơn 600 tỷ đồng đang lần lượt triển khai tại Khu công nghiệp Prodezi, Tây Ninh. Quy mô đất trực tiếp sử dụng không quá lớn, nhưng phía sau những nhà máy này là một lớp nhu cầu khác đang dần hình thành.

Trong đó, Nhà máy sản xuất sợi Leachan Vietnam của nhà đầu tư Singapore có vốn hơn 500 tỷ đồng, triển khai trên diện tích hơn 3,5 ha.

Công ty cổ phần Đầu tư và Sản xuất Top Asia chi gần 70 tỷ đồng xây dựng nhà máy sản xuất nhựa polycarbonate, trong khi một nhà đầu tư Việt Nam triển khai nhà máy hương liệu, gia vị… với vốn khoảng 40 tỷ đồng.

Đại diện Prodezi cho biết, từ cuối tháng 8/2026 đến nay, các dự án lần lượt hoàn thành những bước thủ tục đầu tư, ký hợp đồng thuê đất và nhận bàn giao mặt bằng. Khi đi vào hoạt động, các nhà máy được kỳ vọng bổ sung năng lực sản xuất tại khu vực, đồng thời mở ra thêm cơ hội kết nối với khách hàng, nhà cung cấp và đối tác dịch vụ trong từng chuỗi ngành.

Sự hiện diện của các nhà máy mới sẽ kéo theo nhu cầu về nguyên vật liệu phụ trợ, bao bì, kho vận, bảo trì, nhân lực và dịch vụ kỹ thuật. Do vậy, thay vì chỉ mở rộng số lượng dự án, Prodezi định hướng sử dụng nhu cầu thực tế của doanh nghiệp làm cơ sở thu hút và kết nối các nhà cung cấp phù hợp.

Trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, đây gọi là “hiệu ứng vệ tinh”, tức là một dự án sản xuất trực tiếp sử dụng vài héc-ta đất, nhưng có thể kéo theo nhu cầu lớn hơn về kho xưởng, logistics, doanh nghiệp phụ trợ và các loại hình dịch vụ phục vụ sản xuất.

Câu chuyện tại Prodezi chỉ là một lát cắt của xu hướng rộng hơn. Khi Việt Nam tiếp tục đón các dự án sản xuất mới, đặc biệt trong những ngành có chuỗi cung ứng dài, tác động đối với bất động sản công nghiệp không chỉ được đo bằng diện tích đất, mà còn là nhà đầu tư cấp một trực tiếp thuê.

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam đang chuyển dần sang giai đoạn trưởng thành.

Trong thập kỷ qua, diện tích đất khu công nghiệp tăng hơn 80%, trong khi nguồn cung bất động sản công nghiệp xây sẵn tăng trên 130%. Sau giai đoạn mở rộng mạnh về số lượng, trọng tâm của thị trường chuyển sang chất lượng hạ tầng, hiệu quả vận hành và tính bền vững.

Bà Chương Quốc Đoan - Phó giám đốc Bộ phận Tư vấn cho thuê - Công nghiệp và Văn phòng, Cushman & Wakefield Việt Nam đánh giá, thị trường ngày càng chuyên môn hóa sâu hơn và khả năng cạnh tranh cũng trở nên khác biệt hơn. Sự thay đổi này diễn ra cùng lúc với tiêu chí lựa chọn địa điểm của doanh nghiệp sản xuất ngày càng mở rộng.

Ông Will Trần, Giám đốc Kinh doanh công nghiệp và văn phòng, JLL Việt Nam cho biết, khoảng một thập kỷ trước, chi phí cạnh tranh là một trong những lý do chính để nhà sản xuất lựa chọn Việt Nam. Hiện nay, yếu tố này vẫn quan trọng, nhưng không còn là yếu tố quyết định.

Thay vào đó, doanh nghiệp quan tâm nhiều hơn tới khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng, khả năng tiếp cận thị trường, chất lượng hạ tầng và tiềm năng phát triển dài hạn.

Nhà đầu tư cũng có xu hướng nhìn toàn bộ hệ sinh thái sản xuất, thay vì đánh giá từng khu công nghiệp hay địa phương riêng lẻ. Chính sự thay đổi trong cách lựa chọn địa điểm khiến mạng lưới doanh nghiệp xung quanh một nhà máy trở thành một phần của giá trị bất động sản công nghiệp.

Xây dựng hệ sinh thái chuỗi cung ứng

“Hiệu ứng vệ tinh” càng trở nên đáng chú ý khi thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chuyển sang giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng, thay vì chỉ mở rộng nguồn cung.

Theo ông Nguyễn Tuấn Anh - Phó tổng giám đốc KN Holdings, nhu cầu của khách thuê hiện đã thay đổi đáng kể, họ không chỉ cần một khu đất để xây dựng nhà máy, mà còn muốn một hệ sinh thái có khả năng đồng hành trong suốt vòng đời dự án.

Khi cạnh tranh bằng giá thuê hay quỹ đất không còn đủ tạo khác biệt, khả năng kéo một dự án thành cả chuỗi dự án sẽ quyết định nhiều hơn giá trị của một khu công nghiệp.

Thực tế, nhà đầu tư hiện không lựa chọn địa điểm dựa trên một yếu tố riêng lẻ, mà xem xét môi trường họ sẽ vận hành trong 20-30 năm. Với các ngành như bán dẫn, điện tử, trung tâm dữ liệu hay công nghệ sinh học, chỉ vị trí tốt và quỹ đất sạch là chưa đủ, nhà đầu tư còn đồng thời đánh giá nguồn điện, logistics, nhân lực kỹ thuật, mạng lưới nhà cung cấp, cơ sở đào tạo và khả năng mở rộng trong dài hạn.

Vì vậy, cuộc cạnh tranh không chỉ diễn ra giữa các khu công nghiệp. Ở cấp độ vùng, lợi thế phụ thuộc vào khả năng kết nối khu công nghiệp với sân bay, cảng biển, cao tốc, đô thị, trường đại học và mạng lưới doanh nghiệp phụ trợ.

“Một khu công nghiệp tốt có thể thu hút một nhà máy, nhưng một hệ sinh thái vùng đủ mạnh mới có thể kéo theo cả chuỗi cung ứng”, ông Tuấn Anh nói và nhấn mạnh, điều này đặc biệt quan trọng với những ngành có mạng lưới nhà cung cấp nhiều tầng. Khi một doanh nghiệp sản xuất lớn lựa chọn địa điểm, các nhà cung cấp nguyên vật liệu, linh kiện, bao bì, kho vận hay dịch vụ kỹ thuật có thêm lý do để đặt cơ sở gần khách hàng.

Ở chiều ngược lại, khi mạng lưới doanh nghiệp phụ trợ đã đủ lớn, chính hệ sinh thái này lại trở thành lợi thế để thu hút những nhà máy tiếp theo. Nguồn cầu bất động sản công nghiệp vì vậy có khả năng tự mở rộng theo chuỗi, thay vì chỉ tăng tương ứng với từng dự án FDI mới.

Bà Trang Lê - Tổng giám đốc JLL Việt Nam đánh giá, mô hình hệ sinh thái công nghiệp theo ngành nghề là một hướng đáng chú ý.

Trong đó, các doanh nghiệp thuộc một ngành hoặc một chuỗi cung ứng được tập trung tại cùng khu vực, bao gồm nhà cung cấp đầu vào, doanh nghiệp sản xuất, lắp ráp và các đơn vị ở những công đoạn tiếp theo.

Khi nằm gần nhau, doanh nghiệp có thể rút ngắn thời gian vận chuyển, giao nhận nguyên vật liệu và phối hợp giữa các công đoạn sản xuất. Các doanh nghiệp trong cùng khu vực vừa có thể là khách hàng, vừa trở thành đối tác của nhau.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Tiến - Phó chủ tịch phụ trách chuyên môn Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIREA) cho rằng, các tập đoàn công nghệ và sản xuất thế hệ mới không còn chỉ tìm kiếm nơi có chi phí sản xuất thấp, mà quan tâm nhiều hơn đến sản xuất thông minh và mở rộng bền vững.

Lợi thế về chi phí lao động và vị trí địa lý vẫn còn giá trị, nhưng không còn là yếu tố quyết định sức cạnh tranh, mà ngày càng phụ thuộc vào năng lượng, hạ tầng số, nhân lực kỹ thuật, khả năng tham gia sâu vào chuỗi cung ứng và mức độ đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững.

Do vậy, các nhà phát triển bất động sản công nghiệp cần chuyển từ vai trò cung cấp quỹ đất sang kiến tạo hệ sinh thái, chủ động xây dựng cụm ngành, kết nối nhà cung ứng và hỗ trợ khách thuê phát triển dài hạn.

Đây có thể là bước chuyển đáng chú ý của thị trường trong giai đoạn tới. Khi cạnh tranh bằng giá thuê hay quỹ đất không còn đủ tạo khác biệt, khả năng kéo một dự án thành cả chuỗi dự án sẽ quyết định nhiều hơn giá trị của một khu công nghiệp.

Trọng Tín