Rút lui lặng lẽ
Dạo một vòng thị trường địa ốc phía Nam những ngày đầu tháng 7/2026, nhiều tuyến phố, khu vực từng là nơi các doanh nghiệp môi giới bất động sản hoạt động xôm tụ nay trở nên vắng vẻ. Nhiều văn phòng công ty môi giới trong tình trạng “cửa đóng then cài”, bảng hiệu được gỡ xuống.
Đường Trần Thị Vững, phường Dĩ An, TP.HCM, trước đây được biết đến là khu vực “tập kết” của hàng chục doanh nghiệp môi giới chuyên phân phối đất nền vùng ven hiện chỉ còn vài doanh nghiệp hoạt động cầm chừng. Khu vực đường Trần Não, Song Hành thuộc phường An Khánh, TP.HCM cũng trở nên lặng lẽ hơn khi nhiều doanh nghiệp không còn hoạt động.
Tại các khu vực vùng ven, đặc biệt là xung quanh các khu đô thị lớn ở Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai), phường Phú Mỹ, Châu Đức (TP.HCM) hay Phan Thiết, Bảo Lộc của tỉnh Lâm Đồng… vắng bóng các doanh nghiệp và nhân viên môi giới.
Theo ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Techcom Real, hàng loạt doanh nghiệp môi giới phải đối mặt với tình trạng cạn kiệt dòng tiền do doanh thu từ hoa hồng giao dịch gần như chạm đáy, trong khi các khoản chi phí cứng như thuê mặt bằng văn phòng, lương nhân sự cốt lõi và chi phí vận hành vẫn phải duy trì.
“Đã qua rồi cái thời nhà nhà, người người đua nhau mở công ty môi giới”, ông Lộc nhận xét và cho biết thêm, việc đóng cửa các sàn giao dịch vùng ven là hệ quả tất yếu khi làn sóng đầu cơ đất nền tỉnh, đất nông nghiệp phân lô bán nền bị mất thanh khoản.
Để sinh tồn, các doanh nghiệp này buộc phải thực hiện các biện pháp khẩn cấp như thu hẹp quy mô hoạt động, trả lại mặt bằng lớn để chuyển về các văn phòng nhỏ hơn, cắt giảm chi nhánh ở các tỉnh vùng ven hoặc thậm chí tuyên bố giải thể, phá sản.
Sự co cụm, hay rút khỏi thị trường không chỉ diễn ra ở các doanh nghiệp môi giới nhỏ lẻ mà còn lan rộng sang cả những đơn vị phân phối lớn từng chiếm lĩnh thị phần môi giới tại các đại đô thị. Tổng giám đốc một doanh nghiệp môi giới lớn tại TP.HCM cho biết, tính từ đầu năm 2026 đến nay, doanh nghiệp này đã giảm 50% nhân sự môi giới, từ 200 nhân sự xuống còn 100 và khả năng sẽ còn giảm tiếp.
Theo vị này, việc số lượng nhân viên giảm mạnh trong thời gian qua không hoàn toàn do Công ty sa thải, mà nhiều nhân viên không bán được hàng, không có thu nhập đã tự nghỉ việc, chuyển sang nghề khác.
Báo cáo tình hình kinh tế nửa đầu năm của Cục Thống kê (Bộ Tài chính) cho biết, số lượng doanh nghiệp bất động sản rút lui khỏi thị trường có xu hướng tăng mạnh.
6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận 1.463 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, trong khi cùng kỳ năm trước con số này hơn 660 đơn vị. Trung bình mỗi tháng, có 243 doanh nghiệp bất động sản đóng cửa.
Số lượng doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản quay lại hoạt động cũng giảm mạnh, với hơn 2.400 đơn vị, giảm 12% so với cùng kỳ năm trước. Đà rút lui của doanh nghiệp địa ốc tăng trong bối cảnh sức mua trên thị trường giảm mạnh, tâm lý người mua nhà thận trọng khi lãi suất vay mua nhà neo ở mức cao.
Số liệu của hãng dịch vụ bất động sản OneHousing cũng chỉ ra, thanh khoản thị trường bất động sản có dấu hiệu chậm lại trong nửa đầu năm nay. Tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án sơ cấp đạt khoảng 50 - 60%, giảm mạnh so với mức trên 80% trong cùng kỳ năm trước.
Lý giải về sự rời bỏ thị trường của nhiều công ty môi giới cũng như nhân viên môi giới địa ốc, nhiều chuyên gia cho rằng, có nhiều nguyên nhân, trong đó sự mất thanh khoản kéo dài khiến nhiều môi giới không trụ được phải chuyển đổi nghề.
Thêm nữa, các chính sách quản lý nhà nước ngày càng chặt chẽ hơn, việc sửa đổi các bộ luật cốt lõi như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đã tạo ra một khung khổ pháp lý minh bạch hơn, tiêu chuẩn hóa hoạt động của người hành nghề môi giới.
Việc bắt buộc người hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, phải giao dịch thông qua hệ thống sàn giao dịch minh bạch và tuân thủ các quy định về phòng chống rửa tiền đã thu hẹp không gian hoạt động của những môi giới tự do.
Sự thanh lọc tự nhiên
Nhìn vào con số hơn 1.450 doanh nghiệp địa ốc rút lui khỏi thị trường trong 6 tháng đầu năm 2026, nhiều chuyên gia cho rằng, đây là con số chỉ phản ánh bề nổi của thị trường, thực tế có thể cao hơn, trong đó phần lớn là các doanh nghiệp chuyên về môi giới.
Đây được xem là giai đoạn thanh lọc khốc liệt trong hoạt động môi giới bất động sản. Thanh khoản thị trường sụt giảm, nhiều doanh nghiệp môi giới từ đầu năm đến nay không bán được sản phẩm nào, buộc họ phải tinh giản bộ máy và cắt giảm chi phí như không trả lương cứng, chỉ trả hoa hồng khi nhân viên môi giới thành công, khiến một bộ phận lớn môi giới không bán được hàng tự nhiên rời khỏi thị trường.
| |
Những doanh nghiệp môi giới còn trụ lại được sau cuộc thanh lọc này là những đơn vị có năng lực tài chính vững mạnh, có uy tín. Ảnh: Tăng Triển. |
Bà Võ Nhật Liễu, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn và Phát triển dự án BrandLift Asia cho rằng, trong bối cảnh thanh khoản thị trường bất động sản gặp khó khăn, nhiều công ty môi giới không còn khả năng duy trì hoạt động.
Trong chuỗi phân phối bất động sản, các sàn môi giới không đơn thuần là đơn vị bán hàng, mà họ còn là nhà đầu tư của cả hệ thống phân phối. Trước khi có doanh thu, họ phải gồng mình để lo các khoản định phí từ khâu tuyển người, thuê văn phòng, duy trì đội ngũ vận hành, marketing… Quy mô càng lớn, chi phí càng cao và chỉ cần nhiều tháng liền không bán được sản phẩm là không còn khả năng trụ lại.
Theo ông Nguyễn Thanh Sang, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Sg Holdings, trong suốt nhiều năm, thị trường môi giới bất động sản phát triển theo chiều rộng với tốc độ phi mã nhưng thiếu sự kiểm soát chặt chẽ về chất lượng nhân sự.
Sự dễ dãi của thị trường trong các chu kỳ sốt đất ảo đã tạo ra một lượng lớn môi giới thiếu kiến thức chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp, thậm chí có thể tiếp tay cho các chiêu trò “thổi giá”, “tạo sóng” để lừa nhà đầu tư non kinh nghiệm.
“Đã qua rồi cái thời ai cũng có thể làm môi giới bất động sản và kiếm tiền dễ dãi. Thị trường đang bước vào cuộc thanh lọc khốc liệt. Khách hàng ngày càng trở nên thông thái hơn, cẩn trọng hơn và thay đổi hoàn toàn khẩu vị đầu tư, họ không còn dễ dãi tin tưởng vào những lời quảng cáo có cánh hay những cam kết lợi nhuận phi thực tế từ các môi giới tay ngang”, ông Sang nhấn mạnh.
CEO Bất động sản Sg Holdings cho rằng, những doanh nghiệp môi giới còn trụ lại được sau cuộc thanh lọc này là những đơn vị thực sự có năng lực tài chính vững mạnh, quản trị rủi ro tốt, có chiến lược kinh doanh bài bản và đặt uy tín, sự minh bạch lên hàng đầu.
Họ không còn chạy theo số lượng giao dịch bằng mọi giá mà tập trung vào chất lượng dịch vụ, chăm sóc khách hàng dài hạn và phân phối những sản phẩm bất động sản có giá trị thực, pháp lý minh bạch và nhu cầu ở thực cao.
Tương tự, những cá nhân môi giới kiên trì trụ lại với nghề cũng chính là những người có bản lĩnh, không ngừng trau dồi tri thức, nâng cao kỹ năng mềm, cập nhật liên tục các quy định pháp luật mới và xây dựng thương hiệu cá nhân dựa trên sự chân thành và chuyên nghiệp.