Quỹ đất lớn chỉ thực sự tạo ra giá trị khi được chuyển hóa thành dòng tiền thông qua hoạt động triển khai dự án và bán hàng
Quỹ đất lớn nhưng dòng tiền hạn hẹp
Nửa đầu năm 2026, Công ty cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (mã TDC) đạt doanh thu 783,6 tỷ đồng, tăng 24,1% so với cùng kỳ, nhưng lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 11,6 tỷ đồng, giảm 82,9% và mới hoàn thành 4% kế hoạch năm. Đáng lưu ý, dòng tiền kinh doanh tiếp tục âm 126,9 tỷ đồng, nối tiếp mức âm 185,6 tỷ đồng của năm 2025.
Đến cuối quý II, TDC có 61,3 tỷ đồng tiền mặt, trong khi dư nợ vay 1.368,4 tỷ đồng, tương đương 77,9% vốn chủ sở hữu. Phần lớn tài sản vẫn nằm ở các khoản phải thu (riêng phải thu ngắn hạn là 1.756,6 tỷ đồng, chiếm 41,8% tổng tài sản) và chi phí đầu tư dở dang (chi phí sản xuất - kinh doanh tài sản dở dang dài hạn 1.568,3 tỷ đồng, tương đương 37,3% tổng tài sản), khiến khả năng chuyển hóa tài sản thành tiền mặt còn hạn chế trong bối cảnh thị trường tiêu thụ chậm.
Tại Công ty cổ phần Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (Becamex IJC), nửa đầu năm, doanh thu đạt 488,8 tỷ đồng, tăng 50,4%; lợi nhuận sau thuế đạt 190,4 tỷ đồng, tăng 33,2% và hoàn thành hơn 35% kế hoạch năm. Tuy nhiên, dòng tiền kinh doanh vẫn âm 493,4 tỷ đồng, đánh dấu năm thứ ba liên tiếp ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm. Cuối quý II, Becamex IJC có 1.292,1 tỷ đồng tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn, trong khi dư nợ vay ở mức 1.686,9 tỷ đồng, tương đương 21,3% vốn chủ sở hữu. Doanh nghiệp đang phát triển 12 dự án với quỹ đất thành phẩm hơn 54 ha tại TP.HCM.
Bên cạnh phát triển bất động sản dân cư, Becamex IJC còn mở rộng sang lĩnh vực hạ tầng với kế hoạch đầu tư rất lớn. Riêng năm 2026, doanh nghiệp dự kiến đầu tư gần 1.981 tỷ đồng góp vốn vào các công ty, đồng thời triển khai nhiều dự án giao thông và bất động sản; tổng kế hoạch đầu tư giai đoạn 2025-2030 lên tới 13.262 tỷ đồng. Quy mô đầu tư lớn trong khi dòng tiền nhiều năm liên tiếp thâm hụt khiến áp lực huy động vốn ngày càng hiện hữu.
Thách thức chuyển hóa tài sản thành dòng tiền
Tại Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (mã QCG), doanh thu nửa đầu năm giảm 66,7%, xuống 80,8 tỷ đồng, nhưng lợi nhuận sau thuế tăng hơn 17 lần, lên 182,7 tỷ đồng, chủ yếu nhờ khoản thu nhập khác từ chuyển nhượng dự án thủy điện. Cuối quý II, doanh nghiệp có 147,7 tỷ đồng tiền và đầu tư tài chính, nhưng dư nợ vay vẫn còn 587,9 tỷ đồng cùng nghĩa vụ thanh toán 1.582,8 tỷ đồng để nhận lại dự án Phước Kiển.
Trong khi đó, Công ty cổ phần Đầu tư LDG tiếp tục lỗ 41,4 tỷ đồng trong nửa đầu năm, nâng lỗ lũy kế lên 1.293,8 tỷ đồng, tương đương hơn 50% vốn điều lệ. Dòng tiền kinh doanh âm tới 1.593,3 tỷ đồng, tiền mặt chỉ còn 1,1 tỷ đồng, trong khi dư nợ vay đạt 734,3 tỷ đồng và nợ quá hạn lên tới 790,6 tỷ đồng.
Những con số trên cho thấy thách thức lớn nhất của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay không còn nằm ở quy mô quỹ đất hay giá trị tài sản trên sổ sách, mà ở khả năng chuyển hóa các nguồn lực đó thành dòng tiền thực. Trong bối cảnh thanh khoản thị trường chưa cải thiện rõ rệt, chi phí vốn vẫn ở mức cao và nhu cầu đầu tư lớn, dòng tiền sẽ tiếp tục là thước đo quan trọng phản ánh sức khỏe tài chính của doanh nghiệp. Những chủ đầu tư sở hữu quỹ đất lớn nhưng chưa chuyển hóa được thành dòng tiền sẽ còn chịu áp lực huy động vốn, trong khi các doanh nghiệp duy trì được dòng tiền ổn định sẽ có nhiều lợi thế hơn khi thị trường bước vào chu kỳ phục hồi.
