Nhà kho, nhà xưởng xây sẵn là phân khúc được ưu tiên nhờ tính sẵn sàng và linh hoạt trong vận hành. Ảnh: Thành Nguyễn.
Năng lực vận hành, hệ sinh thái dịch vụ được đề cao
Câu nói “vị trí, vị trí và vị trí” từng luôn đúng với bất động sản nói chung, bao gồm cả phân khúc bất động sản công nghiệp. Nhưng với sự thay đổi trong các lĩnh vực đầu tư, vị trí không còn giữ vai trò chi phối nhiều như trước.
Cùng với quy mô và mức độ phức tạp ngày càng tăng của các dự án, tiêu chí lựa chọn địa điểm cũng đang thay đổi. Bên cạnh chi phí đất và khả năng kết nối, nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến mức độ sẵn sàng của hạ tầng, khả năng tiếp cận nguồn nhân lực và các điều kiện cần thiết để đưa nhà máy vào hoạt động.
Ông John Campbell - Giám đốc Bộ phận Dịch vụ bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam cho hay, thị trường đang chứng kiến sự chuyển dịch từ mô hình phát triển khu công nghiệp dựa trên quỹ đất sang chú trọng năng lực vận hành và hệ sinh thái dịch vụ.
Đây sẽ là yếu tố quan trọng định hình sức cạnh tranh của bất động sản công nghiệp Việt Nam trong giai đoạn tiếp theo. Đối với những nhà đầu tư có kế hoạch sản xuất dài hạn, lựa chọn địa điểm không đơn thuần là tìm kiếm quỹ đất phù hợp.
Khả năng tiếp cận nguồn điện với công suất được xác nhận, tiến độ đấu nối hạ tầng, thời gian hoàn tất thủ tục và mức độ sẵn sàng đưa nhà máy vào hoạt động đều có thể ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí và hiệu quả đầu tư.
“Nhà đầu tư không còn chỉ lựa chọn một lô đất, mà còn là sự chắc chắn trong vận hành”, ông John Campbell nói và chia sẻ thêm, có 3 nhóm yếu tố ngày càng có ý nghĩa trong quá trình thẩm định địa điểm đầu tư: Một là, tiến độ triển khai và khả năng bảo đảm thực hiện, bao gồm nguồn điện, thời gian đấu nối và các mốc phê duyệt; hai là, hệ sinh thái vận hành từ nguồn nhân lực có kỹ năng, mạng lưới nhà cung cấp, kết nối cảng biển, sân bay… đến hạ tầng số, dịch vụ cho người lao động, khả năng hỗ trợ của đơn vị phát triển khu công nghiệp; ba là, mức độ sẵn sàng cho nhu cầu tương lai, bao gồm khả năng mở rộng, định hướng năng lượng và hạ tầng đáp ứng các hoạt động sản xuất có yêu cầu cao hơn về công nghệ, điện năng.
Sự thay đổi này phản ánh yêu cầu thẩm định dự án ngày càng toàn diện của các nhà đầu tư. Một địa điểm có chi phí cạnh tranh nhưng thiếu công suất điện, chưa bảo đảm tiến độ triển khai hoặc hạn chế khả năng mở rộng có thể tạo ra những chi phí phát sinh đáng kể trong quá trình vận hành.
“Quỹ đất giúp khu công nghiệp được đưa vào danh sách cân nhắc, nhưng chính sự chắc chắn trong vận hành mới là yếu tố giúp khu công nghiệp giành được quyết định đầu tư”, ông John Campbell nhấn mạnh.
Khi các doanh nghiệp sản xuất ngày càng chú trọng hiệu quả vận hành, vai trò của các nhà phát triển khu công nghiệp cũng cần được nhìn nhận theo hướng rộng hơn: Thay vì tập trung chủ yếu vào việc cung cấp đất, cần xây dựng một nền tảng có khả năng hỗ trợ khách thuê trong suốt vòng đời hoạt động, từ triển khai nhà máy đến vận hành và mở rộng sản xuất.
Điều này đòi hỏi sự kết hợp giữa hạ tầng tiện ích đáng tin cậy, nhà xưởng xây sẵn hoặc có thể tùy chỉnh, kết nối logistics hiệu quả, hạ tầng số, giải pháp về nhân lực và đội ngũ quản lý có khả năng xử lý vấn đề nhanh chóng.
Giá trị của các dịch vụ này không nằm ở số lượng tiện ích được giới thiệu, mà là mức độ giúp khách thuê giảm rủi ro, chi phí và thời gian triển khai.
Theo đại diện Savills, các khu công nghiệp thành công sẽ không còn chỉ xem mình là đơn vị cho thuê đất, mà cần vận hành như những nền tảng công nghiệp. Sự chuyển dịch này cũng mở ra yêu cầu mới trong cách đánh giá hiệu quả phát triển khu công nghiệp.
Bên cạnh tỷ lệ lấp đầy, các chỉ số như thời gian đưa nhà máy vào hoạt động, độ tin cậy của hệ thống tiện ích, tỷ lệ khách thuê tiếp tục hoạt động hoặc mở rộng, cùng thời gian phản hồi và xử lý yêu cầu dịch vụ… sẽ ngày càng hữu ích trong việc phản ánh chất lượng vận hành thực tế.
Về dài hạn, lợi thế cạnh tranh sẽ thuộc về những khu công nghiệp có khả năng giúp doanh nghiệp thiết lập hoạt động thuận lợi hơn, duy trì hiệu quả ổn định và mở rộng quy mô khi nhu cầu sản xuất thay đổi.
Ưu tiên tính sẵn sàng
Theo các chuyên gia, việc lựa chọn địa điểm công nghiệp tại Việt Nam đang trở nên phức tạp và đòi hỏi nhiều cân nhắc hơn.
Bên cạnh những yếu tố nền tảng như vị trí và chi phí, các nhà sản xuất thuộc phân khúc giá trị cao ngày càng chú trọng đến nguồn điện ổn định, chất lượng hạ tầng, khả năng tiếp cận lao động có kỹ năng, hiệu quả vận hành, thời gian đưa cơ sở vào hoạt động và tính bền vững.
Thay vì tập trung chủ yếu vào cung cấp đất, các nhà phát triển khu công nghiệp cần xây dựng một nền tảng có khả năng hỗ trợ khách thuê trong suốt vòng đời hoạt động, từ triển khai nhà máy đến vận hành và mở rộng sản xuất.
Khi Việt Nam tiếp tục thu hút đầu tư vào các ngành công nghệ cao, các khu công nghiệp sẽ cần phát triển vượt ra ngoài vai trò cung cấp mặt bằng đơn thuần, hướng tới xây dựng những hệ sinh thái công nghiệp có khả năng thích ứng, vận hành hiệu quả và phát triển bền vững, đáp ứng nhu cầu tăng trưởng dài hạn của doanh nghiệp.
Theo nghiên cứu của Hiệp hội Quản lý cơ sở quốc tế (IFMA), khoảng 60-80% tổng chi phí trong vòng đời công trình phát sinh trong giai đoạn vận hành. Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng của công tác bảo trì hiệu quả, quản lý tài nguyên và hoạch định tài sản dài hạn.
Ông Matthew Jackson - Tổng giám đốc khu vực miền Bắc Việt Nam, Tập đoàn LŌ-GOI cho biết, phát triển công nghiệp và logistics bền vững phải mang lại giá trị thiết thực cho các doanh nghiệp hoạt động trong cơ sở của mình. LŌ-GOI tập trung phát triển không gian công nghiệp hiện đại, đáp ứng yêu cầu vận hành của khách thuê, đồng thời tích hợp các yếu tố môi trường vào quá trình phát triển và quản lý dài hạn.
Khu công nghiệp LŌ-GOI Yên Phong tại Bắc Ninh là một ví dụ về việc kết hợp phát triển công nghiệp bền vững với hoạt động quản lý vận hành có hệ thống.
Dự án có quy mô 12,1 ha, với tổng diện tích cho thuê khoảng 115.499 m2, đạt chứng nhận LEED Gold BD+C, tích hợp Hệ thống Quản lý tòa nhà (BMS) cùng ứng dụng giám sát chuyên biệt.
Còn theo bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội, làn sóng đầu tư toàn cầu vào trí tuệ nhân tạo (AI), trung tâm dữ liệu, bán dẫn và các ngành công nghệ cao được kỳ vọng tiếp tục thúc đẩy mạnh mẽ nguồn vốn FDI vào Việt Nam.
Các doanh nghiệp trong lĩnh vực điện tử, bán dẫn cùng hệ sinh thái nhà cung cấp và doanh nghiệp hỗ trợ dự báo sẽ đẩy mạnh mở rộng sản xuất trong những năm tới, tạo động lực quan trọng cho nhu cầu bất động sản công nghiệp.
Tuy nhiên, để nâng cao khả năng thu hút các dự án giá trị gia tăng cao, Việt Nam cần tiếp tục tăng cường năng lực hạ tầng điện, logistics và giao thông, đồng thời phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao và hoàn thiện các điều kiện hỗ trợ cho ngành công nghệ tiên tiến.
Nhìn vào mức độ hấp thụ nguồn cung thời gian qua, có thể thấy rõ việc các nhà đầu tư đề cao yếu tố vận hành ra sao.
Lấy ví dụ với thị trường khu công nghiệp phía Bắc, quý III/2026 ghi nhận diện tích hấp thụ mới cao kỷ lục đối với phân khúc nhà xưởng xây sẵn. Với khoảng 0,5 triệu m2 diện tích hấp thụ ghi nhận trong quý, tỷ lệ lấp đầy trung bình các dự án nhà xưởng xây sẵn tại các thị trường công nghiệp cấp I tăng 4 điểm phần trăm theo quý, lên ngưỡng 90,2%.
Sự mở rộng của các nhà sản xuất điện tử trong làn sóng đầu tư vào AI và các trung tâm dữ liệu là động lực quan trọng dẫn tới bứt phá của thị trường nhà xưởng xây sẵn trong quý vừa qua.
Đối với nhà kho xây sẵn, tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 89,2% - tăng 3,9 điểm phần trăm so với quý trước đó. Khách thuê chủ yếu vẫn là các công ty logistics/3PL phục vụ khách sản xuất và các công ty thực phẩm thuê kho để lưu trữ hàng hóa cuối năm.
Nhà kho, nhà xưởng xây sẵn thường được phát triển ngay trong các khu công nghiệp và đặc biệt, với ưu điểm linh hoạt (giúp nhà đầu tư dễ dàng điều chỉnh quy mô) và sẵn sàng (nhà đầu tư có thể vận hành dây chuyền, nhà máy gần như ngay lập tức) nhờ hệ thống dịch vụ, tiện ích đồng bộ… đã trở thành lựa chọn ưu tiên của nhiều nhà sản xuất trong nước cũng như quốc tế hiện nay.
