Khu công nghiệp phải tính cả bài toán vận hành
Bà Nguyễn Trâm Anh, Quản lý dự án Quốc gia Chương trình khu công nghiệp sinh thái toàn cầu (GEIPP) tại Việt Nam chia sẻ trong Diễn đàn Bất động sản Công nghiệp Việt Nam 2026 (VIPF 2026) rằng, nhà phát triển hạ tầng có thể chuyển từ vai trò cung cấp mặt bằng sang tổ chức cả hệ sinh thái vận hành.
“Người kiến trúc sư trưởng cho sự phát triển khu công nghiệp không ai khác chính là nhà phát triển hạ tầng khu công nghiệp. Họ là người tổ chức không gian sản xuất và cuộc sống trong khu công nghiệp ngay từ ban đầu”, bà Trâm Anh nói.
Theo bà, nhà phát triển có thể đứng ra kết nối và cung cấp các dịch vụ tích hợp như cấp điện, cấp nước, xử lý nước thải tận nhà xưởng hay tư vấn cộng sinh công nghiệp. Họ không chỉ mở ra các nguồn doanh thu dịch vụ mới ngoài tiền thuê đất, mà quan trọng nhất là giữ chân được doanh nghiệp lâu dài.
Nếu cách tiếp cận này được triển khai, sản phẩm mà nhà phát triển khu công nghiệp cung cấp cho khách thuê sẽ không còn chỉ là quyền sử dụng đất và hạ tầng cơ bản. Đó có thể là một hệ thống dịch vụ giúp doanh nghiệp đưa nhà máy vào vận hành nhanh hơn, giảm phần việc phải tự đầu tư và đáp ứng các yêu cầu ngày càng cao về môi trường.
Ông Trần Nhật Ninh, Phó tổng giám đốc CTCP Nhựa Thiếu niên Tiền Phong đã chỉ ra một loạt khoản đầu tư mà nhà máy hiện phải tự giải quyết, đó là đầu tư hệ thống xử lý nước thải sơ bộ, đường ống cấp nước nội bộ, đường dây trung thế, trạm biến áp và máy phát điện dự phòng.
Theo ông Ninh, nếu những hạng mục này được tích hợp ngay từ đầu, doanh nghiệp có thể giảm chi phí đầu tư ban đầu, rút ngắn thời gian đưa nhà máy vào vận hành và tối ưu chi phí vận hành, bảo trì dài hạn.
Nhưng vấn đề không chỉ nằm ở những hạng mục hạ tầng có thể nhìn thấy bằng vốn đầu tư.
“Chúng ta đang thiếu dữ liệu và thiếu sự liên kết, chia sẻ thông tin giữa các nhà sản xuất trong khu công nghiệp về dòng nguyên liệu đầu vào và phế liệu, chất thải đầu ra”, ông Ninh nói.
Khi doanh nghiệp phải tự tìm kiếm đối tác, tự đầu tư hệ thống phụ trợ và tự kết nối từng mắt xích, chi phí của cả hệ sinh thái có thể cao hơn so với một mô hình được thiết kế đồng bộ từ đầu. Ngược lại, nếu nhà phát triển đứng ra tổ chức các dịch vụ này, một phần chi phí có thể được chuyển từ khoản đầu tư riêng của từng doanh nghiệp sang chi phí dịch vụ chung.
 |
Các chuyên gia chia sẻ tại VIPF 2026 (Ảnh: Lê Toàn) |
Bài toán xanh không chỉ là tiền
Ông Prescott Gaylord, Giám đốc Phát triển bền vững khối Kho vận châu Á - Thái Bình Dương của DSV cho rằng, chi phí không nhất thiết là rào cản đối với thiết kế sinh thái nếu các yêu cầu được tính ngay từ đầu.
Từ kinh nghiệm tại Mỹ, ông cho biết khi các nhà phát triển được hỏi liệu đạt chứng nhận LEED có làm tăng ngân sách hay không, hầu hết các nhà phát triển đều trả lời họ hoàn toàn có thể xây dựng đúng diện tích với chuẩn LEED mà không tốn thêm chi phí.
Nhưng khi được hỏi vì sao không đề xuất chuẩn LEED ngay từ đầu, câu trả lời là: “Vì trước đây chưa từng có ai yêu cầu”.
Theo ông, rào cản của thiết kế sinh thái không phải là chi phí, mà là việc chúng ta không tư duy sinh thái ngay từ đầu.
Còn với khách thuê, câu chuyện không dừng ở việc “không tốn thêm”. Giá trị của đầu tư xanh phải được nhìn ở phần chi phí và thời gian mà doanh nghiệp có thể tiết kiệm.
Ông Phạm Đăng An, Phó tổng giám đốc Vũ Phong Energy Group nhận định, phát triển bền vững không nhất thiết đắt hơn, nhưng cần đo bằng CAPEX khách thuê tiết kiệm được và số tháng nhà máy vận hành sớm hơn, thay vì chỉ nhìn vào những báo cáo hay chứng nhận.
Ông An đồng thời cho rằng, nhà phát triển khu công nghiệp cần đóng vai trò “kiến trúc sư”, để khách thuê không phải làm việc với từng nhà cung cấp riêng lẻ. Theo ông, rào cản lớn nhất của cộng sinh công nghiệp không nằm ở công nghệ mà ở thể chế. Nếu sử dụng chất thải của doanh nghiệp này làm đầu vào cho doanh nghiệp khác vẫn kéo theo việc phải thực hiện lại các thủ tục môi trường, chi phí và thời gian có thể trở thành lực cản đối với chính hoạt động tuần hoàn.
Đây là điểm đáng chú ý khi nhìn vào bài toán cộng sinh công nghiệp.
Ông Đào Nguyên Khánh, Trưởng bộ phận Phát triển bền vững và Truyền thông doanh nghiệp INSEE Việt Nam khẳng định, nhà quy hoạch cần hiểu chuỗi giá trị giữa các ngành để bố trí các nhà máy có thể hỗ trợ lẫn nhau.
Tại khu vực Thị Vải, INSEE từng phải nhập xỉ thép từ Nhật Bản hoặc mua từ Hòa Phát tại Quảng Ngãi. Khi có nhà cung cấp xỉ thép tại khu công nghiệp Mỹ Xuân, cách nhà máy chưa đầy 10 km, doanh nghiệp có nguồn cung tin cậy hơn, giảm chi phí vận hành và giảm phát thải từ vận tải.
Ông Khánh đề xuất xây dựng các Cơ sở thu hồi tài nguyên (MRF) trong hoặc tại khu vực giáp ranh giữa 2-3 khu công nghiệp, làm nơi tập trung và phân loại chất thải công nghiệp trước khi cung cấp từng dòng vật chất cho các nhà máy có nhu cầu.
Theo ông, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng tham gia nếu Nhà nước có quy hoạch và cấp phép rõ ràng. Ngược lại, nếu không tính từ đầu, các nhà máy đã lỡ đặt vị trí sẽ tốn rất nhiều chi phí logistics để kết nối tuần hoàn sau này.
Như vậy, tiền không phải điểm nghẽn duy nhất. Một hệ thống cộng sinh muốn vận hành cần đồng thời có quy hoạch, hạ tầng, dữ liệu, cơ chế pháp lý và một đầu mối tổ chức. Khi đó, nhà phát triển không nên chỉ chờ khách thuê yêu cầu mới đầu tư, mà cần chủ động đi trước nhu cầu, đồng thời có thêm nguồn thu từ dịch vụ và công cụ để giữ chân khách thuê ở lại lâu dài.
