Sóng ngầm của hạ tầng
Quốc lộ 13 - tuyến đường kết nối từ Bình Thạnh với khu vực Đông Bắc của tỉnh Bình Dương cũ, được xem là con đường huyết mạch kết nối TP.HCM với Bình Dương, nhưng hàng chục năm qua trở thành nỗi ám ảnh của người đi đường do tình trạng xuống cấp và nhiều đoạn, tuyến bị “thắt cổ chai”.
Dự án nâng cấp Quốc lộ 13 không thể triển khai sau nhiều lần “nâng lên, đặt xuống” do gặp nhiều vướng mắc. Cách đây vài năm, giá bất động sản quanh trục quốc lộ này gần như “bất động”, thậm chí một số dự án miệt mài chào bán với giá thấp hơn so với mặt bằng chung mà vẫn ế khách với lý do đi lại khó khăn.
Tuy nhiên, từ sau thời điểm sáp nhập thêm Bình Dương cùng với việc TP.HCM chính thức ấn định thời gian khởi công dự án nâng cấp tuyến Quốc lộ 13, các dự án dọc tuyến đường này như “bừng tỉnh”, giá nhà đất tăng chóng mặt.
Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, đoạn từ ngã từ Bình Phước đến TP. Thủ Dầu Một thuộc tỉnh Bình Dương cũ có đến hàng chục dự án căn hộ đang mọc lên. Vài năm trước, nhiều dự án tung sản phẩm ra thị trường với tầm giá từ 20-25 triệu đồng/m2, nhưng nay đều trên 40 triệu đồng/m2. Dự án nào càng gần với trung TP.HCM thì giá càng cao, dao động quanh ngưỡng 60-80 triệu đồng/m2.
Cá biệt, có một số dự án căn hộ đang lên kế hoạch mở bán với mức giá vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Đơn cử, dự án căn hộ cao cấp Diamond Sky Vạn Phúc - dự án thành phần trong Khu đô thị Vạn Phúc, dự kiến chào bán ra thị trường với mức giá từ 130-150 triệu đồng/m2.
Theo kế hoạch được TP.HCM thông qua, đoạn Quốc lộ 13 từ cầu Bình Triệu đến ranh Bình Dương sẽ được mở rộng lên 60 m với quy mô 10 làn xe, tổng vốn đầu tư hơn 21.000 tỷ đồng. Dự án dự kiến bổ sung tuyến đường trên cao dài khoảng 3,2 km nhằm giảm áp lực giao thông cửa ngõ Đông Bắc Thành phố.
Việc mở rộng Quốc lộ 13 được kỳ vọng gia tăng khả năng kết nối giữa TP.HCM với Bình Dương cũ - nơi tập trung 29 khu công nghiệp đang hoạt động với tỷ lệ lấp đầy cao. Đây cũng là khu vực ghi nhận nhu cầu di chuyển cao từ người dân, người lao động trong các khu công nghiệp và hoạt động logistics liên vùng.
Không chỉ hưởng lợi từ hạ tầng đường bộ, khu Đông Bắc TP.HCM còn nằm trong định hướng phát triển mạng lưới metro và các tuyến vành đai liên kết vùng. Theo Ban Quản lý đường sắt đô thị TP.HCM (MAUR), tuyến metro 3B được quy hoạch đi dọc Quốc lộ 13 đến khu vực Hiệp Bình Phước cũ.
Ông Dương Minh Tiến - Phó tổng giám đốc Công ty Bất động sản DKRS cho hay, hiện mặt bằng giá căn hộ quanh trục Quốc lộ 13 đã tăng cao so với cách đây vài năm.
Tuyến đường này đang hưởng lợi từ nhiều yếu tố mang tính cấu trúc như mở rộng hạ tầng giao thông, kết nối ngày càng mạnh với TP.HCM, quá trình đô thị hóa liền mạch giữa Bình Dương và TP.HCM (cũ), cùng sự dịch chuyển dân số và lực lượng chuyên gia ra các đô thị giáp ranh, nhu cầu nhà ở thực tăng lên. Đây là những yếu tố có thể giúp mặt bằng giá bất động sản được định giá lại trong dài hạn.
Ngoài Quốc lộ 13, dọc theo một số tuyến hạ tầng đã và đang hoàn thiện như metro số 1 hay trục đường Vành đai 2, đoạn từ Võ Chí Công đến cầu Gò Dưa thuộc TP. Thủ Đức cũ, nhu cầu tìm kiếm bất động sản khu vực này tiếp tục gia tăng, đồng thời giá cũng neo cao.
Ông La Cẩm Nam - Tổng giám đốc Công ty Bất động sản An Phúc Lộc nhìn nhận, bức tranh chung của thị trường bất động sản phía Nam đang khá trầm lắng, một phần do dòng tiền đầu tư chững lại trước xu hướng lãi suất tăng.
Tuy vậy, những người có nhu cầu ở thực hoặc có dòng tiền nhàn rỗi vẫn tìm kiếm các bất động sản quanh các trục giao thông quan trọng để mua sử dụng hoặc cho thuê, đặc biệt là khu vực phía Đông TP.HCM.
Đâu là “vùng trũng”?
Nghị quyết số 09-NQ/TW ngày 19/5/2026 của Bộ Chính trị về xây dựng và phát triển TP.HCM trong kỷ nguyên mới đã đặt ra một nhiệm vụ mang tính “kỳ tích”: Thành phố phải tạo bước đột phá về kết cấu hạ tầng, trọng tâm là hoàn thành khoảng 200 km đường sắt đô thị (metro) vào năm 2030. Đây là bệ phóng chiến lược nhằm đưa TP.HCM trở thành trung tâm kinh tế, tài chính và đổi mới sáng tạo của châu Á vào năm 2045.
| |
Quốc lộ 13 chuẩn bị mở rộng. Ảnh: Lê Toàn. |
Để hiện thực hóa mục tiêu chiến lược này, trong giai đoạn 2025-2030, TP.HCM phấn đấu hoàn thành 6 tuyến metro trọng điểm với tổng chiều dài khoảng 187 km gồm Bến Thành - Cần Giờ; Bến Thành - Tham Lương; Bến Thành - Thủ Thiêm; Thủ Thiêm - Long Thành; Thành phố mới Bình Dương - Suối Tiên; sân bay Tân Sơn Nhất - Phú Hữu.
Sự khởi động của hệ thống hạ tầng kết nối này sẽ tác động mạnh đến thị trường bất động sản, trong đó điểm nhấn quan trọng là sự hình thành mô hình phát triển đô thị dựa trên hệ thống giao thông công cộng (TOD).
Theo phân tích của giới chuyên môn, năm 2026 được xem là thời điểm bùng nổ trong chiến lược phát triển hạ tầng giai đoạn này. Hệ thống hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện mở ra không gian phát triển đa chiều cho các lĩnh vực logistics, du lịch và bất động sản.
Nhìn vào “thế trận” tại phía Nam hiện nay, từ chiến lược phát triển hạ tầng đến tiềm năng tăng trưởng đều cho thấy, phía Đông TP.HCM và khu vực Đông Nam Bộ có nhiều lợi thế tăng tốc trong kỷ nguyên mới. Đó là lợi thế về thời gian di chuyển được rút ngắn kích thích nhu cầu lưu trú, thương mại và dịch vụ.
Trong khi đó, hệ thống đường cao tốc, sân bay và cảng biển khu vực phía Đông Nam TP.HCM (Vũng Tàu cũ) được dự báo sẽ duy trì tăng trưởng du lịch 10-12%/năm trong giai đoạn 2025-2030. Đây là nền tảng quan trọng tạo ra nguồn cầu dài hạn cho bất động sản, đặc biệt là bất động sản nghỉ dưỡng và logistics.
Tại một hội thảo với chủ để “cơ hội cho bất động sản vệ tinh” được tổ chức tại TP.HCM mới đây, nhiều chuyên gia cũng khẳng định, năm 2026 và giai đoạn tiếp theo, bất động sản vệ tinh sẽ có sự bùng nổ.
Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, quỹ đất phát triển nhà ở tại khu vực trung tâm TP.HCM không còn nhiều, trong khi giá nhà đất tăng mạnh thì nhu cầu nhà ở của người có thu nhập tầm trung tại các khu vực vệ tinh liền kề TP.HCM tăng lên là xu hướng tất yếu.
“Yếu tố để nhận diện cho xu hướng này có thể quan sát được, đó là hệ thống hạ tầng giao thông sẽ dẫn dắt thị trường vệ tinh quanh các thành phố lớn. Nơi nào có hạ tầng kết nối càng tốt thì nơi đó bất động sản phát triển càng mạnh”, ông Thắng nói và cho rằng, hiện lợi thế này tập trung tại các khu vực lân cận TP.HCM, đặc biệt là phía Đông Nam Thành phố.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) phân tích, sự phát triển về hạ tầng kéo theo dòng vốn đầu tư dịch chuyển về vùng lân cận, giúp “giải cứu” TP.HCM khỏi áp lực gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa nhanh.
“Thực tế, trong chiến lược phát triển của TP.HCM lâu nay xác định sẽ phát triển các khu đô thị vệ tinh theo mục tiêu phát triển đô thị đa trung tâm, mang tính vùng không gian đô thị, vượt ra ngoài ranh giới hành chính. Trong đó, các khu vực như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ)… sẽ dần hình thành nên những trung tâm đô thị mới trong xu thế giãn dân”, ông Châu nói.