Chi phí đầu vào cao tạo áp lực lên lãi vay
Chị Hoàng My (TP.HCM) kể, đầu năm nay, chị có ý định vay mua căn hộ cũ tại Vinhomes Grand Park, nhưng do lãi vay tăng mạnh từ 6,5%/năm lên gần 14%/năm nên đành từ bỏ ý định này và tiếp tục ở nhà thuê.
Trên thị trường, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà hiện tăng 2-3%/năm so với thời điểm đầu năm, dao động từ 9-14%/năm, thậm chí có nơi còn lên đến 15%/năm (cả với khối ngân hàng tư nhân và ngân hàng quốc doanh). Nguyên nhân được các ngân hàng giải thích là do chi phí đầu vào tăng mạnh. Tuy thanh khoản không còn “căng” như giai đoạn trước Tết Nguyên đán, nhưng chênh lệch giữa huy động và cho vay vẫn rất lớn. Theo Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), dù lãi suất huy động đã tăng mạnh ở nhiều ngân hàng ngay từ những tháng đầu năm (từ 1-3%/năm ở các kỳ hạn từ 6 tháng đến trung hạn), song tăng trưởng huy động vẫn “hụt hơi” hơn 2 triệu tỷ đồng so với tăng trưởng cho vay trong 4 tháng đầu năm.
Một chuyên gia tài chính cho rằng, mặt bằng lãi suất tiết kiệm sẽ khó quay đầu giảm trong nửa đầu năm nay do nhiều yếu tố cộng hưởng. Trước tiên là hệ quả của thực trạng dư nợ tín dụng tăng nhanh hơn huy động vốn diễn ra trong thời gian dài. Năm 2025, tín dụng tăng 20%, khiến tỷ lệ cho vay trên huy động (LDR) tăng đồng loạt tại các ngân hàng, trong đó nhiều nơi vượt ngưỡng 100%, buộc các ngân hàng phải đi vay liên ngân hàng hoặc phát hành giấy tờ có giá để bù đắp thanh khoản.
Nếu tính theo quy định của Ngân hàng Nhà nước (gồm nguồn vốn từ tổ chức tín dụng và giấy tờ có giá), tỷ lệ LDR của các ngân hàng vẫn duy trì dưới hoặc tiệm cận mức trần 85%. Tuy nhiên, từ đầu năm 2026 cho đến thời điểm 15/5/2026 khi Thông tư 08 /2026/TT-NHNN có hiệu lực, toàn bộ tiền gửi Kho bạc Nhà nước bị loại trừ khỏi cách tính LDR, khiến tỷ lệ này tại các ngân hàng quốc doanh tăng lên, dẫn đến phải tái cơ cấu danh mục huy động, đẩy mạnh hút tiền gửi từ dân cư, từ đó tạo áp lực lên mặt bằng lãi suất huy động, nhất là kỳ hạn trung và dài hạn. Thêm vào đó, giá vàng tăng cao khiến nhiều người rút tiền ra khỏi ngân hàng để mua, nên việc thu hút tiền gửi của các ngân hàng khó khăn hơn trước.
Để thu hẹp khoảng cách này, lãi suất huy động nhiều khả năng chỉ giảm trong ngắn hạn sau cam kết với Ngân hàng Nhà nước và sẽ tiếp tục đi lên trong thời gian tới, trước khi tỷ lệ LDR được kiểm soát tốt hơn, giúp lãi suất tìm được điểm cân bằng. Hiện mặt bằng lãi suất tiết kiệm vẫn duy trì quanh mức 7 - 8%/năm.
Không chỉ lãi suất cao, mà chủ trương kiểm soát chặt tín dụng bất động sản năm nay cũng là rào cản đối với ngân hàng cung ứng vốn và người vay mua nhà. Đại diện một ngân hàng quốc doanh cho hay, động thái tăng lãi suất cho vay mua nhà một phần nhằm theo định hướng chính sách. Hạn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản năm nay hạn chế, nên việc tăng lãi suất cho vay lĩnh vực này nhằm “nắn” dòng tín dụng, ưu tiên dòng vốn vào các lĩnh vực sản xuất - kinh doanh.
Ông Lưu Trung Thái, Chủ tịch Hội đồng quản trị MB cho biết, lĩnh vực có mức độ rủi ro cao sẽ không thể áp dụng lãi suất thấp, song nhìn tổng thể, mặt bằng lãi suất của nền kinh tế cần được giữ ở mức hợp lý để kích thích đầu tư, tiêu dùng.
Một con số đáng chú ý khác được TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia tài chính đưa ra, đó là chỉ số tích lũy thu nhập để mua nhà tại Việt Nam. Trong giai đoạn 2019-2024, giá bất động sản đã tăng 59%. Riêng năm 2025, mức tăng dao động từ 10- 30% tùy phân khúc. Nếu như năm 2025, một hộ gia đình cần 26 năm thu nhập để mua được một căn hộ thì sang năm 2026, con số này tăng lên 30 năm - cao gấp đôi so với bình quân thế giới (15,3 năm) và cao hơn cả Trung Quốc (21 năm). Giá nhà neo cao, vượt quá khả năng tài chính của người mua là lý do chính khiến tín dụng cho vay mua nhà tăng chậm (chỉ 14%).
PGS. TS. Nguyễn Hữu Huân, Đại học Kinh tế TP.HCM nhận định, các công cụ điều tiết tín dụng hiện nay về cơ bản đủ hãm tốc rủi ro “bong bóng”, nhưng chưa đủ để triệt tiêu hoàn toàn nguy cơ dòng vốn giá rẻ chảy vào bất động sản, nhất là khi kỳ vọng giá vẫn ở mức cao và các kênh đầu tư thay thế chưa thật hấp dẫn. Khi tâm lý “giá nhà chỉ có đi lên” còn tồn tại, thị trường luôn tìm đường đi vòng: Chuyển mục đích khoản vay, vay qua doanh nghiệp “sân sau”, tăng tín dụng tiêu dùng có tài sản đảm bảo, huy động trái phiếu… Bởi vậy, hiệu quả kiểm soát “bong bóng” bất động sản không chỉ phụ thuộc vào “siết - nới” tín dụng, mà còn là kỷ luật thẩm định, chất lượng giám sát theo rủi ro của ngân hàng.
Cần đặt trong tổng thể điều tiết chính sách vĩ mô
Theo định hướng điều hành room tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, tăng trưởng tín dụng bất động sản trong năm 2026 không được vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của từng tổ chức tín dụng. Nhà điều hành sẽ theo dõi, đánh giá tăng trưởng tín dụng, nhất là với bất động sản; trường hợp không tuân thủ chỉ đạo sẽ bị trừ room. Do đó, các ngân hàng có tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản cao nhiều khả năng sẽ chủ động “giãn nhịp”, tái cơ cấu danh mục, chuyển hướng sang các lĩnh vực khác và tăng cường giám sát theo mức độ rủi ro, kiểm soát vốn.
Như vậy, nếu một ngân hàng tăng trưởng tín dụng tổng thể 10%, thì mảng bất động sản chỉ được tăng tối đa 10%. Điều này tạo ra một điểm tắc rất lớn cho các dự án và nhu cầu mua nhà. Room tín dụng giờ đây được xem như một loại tài nguyên khan hiếm mà ngân hàng phải chắt chiu, cân đối kỹ lưỡng vào những phân khúc thực sự hiệu quả, thay vì dồn mạnh vào nhà đất như trước.
Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh trong bối cảnh tín dụng thắt chặt và lãi suất cao, dòng vốn ngân hàng cần ưu tiên chảy vào các dự án có pháp lý rõ ràng, phục vụ nhu cầu thực, thay vì các dự án mang tính đầu cơ. Người mua nhà để ở cần chuẩn bị tâm lý cho một giai đoạn mà chi phí vốn sẽ là rào cản lớn nhất, đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng về dòng tiền và khả năng chi trả trong dài hạn, tránh rủi ro nợ xấu.
TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế - tài chính cho hay, trên thế giới, lĩnh vực bất động sản được ví như “bà đỡ” của nền kinh tế. Khảo sát tại 16 nước châu Âu cho thấy, tỷ lệ cho vay mua nhà, mua ô tô chiếm đến 70% tổng dư nợ tiêu dùng, thể hiện vai trò rất lớn của bất động sản. Còn ở Việt Nam, nhiều người chưa có cái nhìn thiện cảm với lĩnh vực này, dù có giá trị gia tăng rất cao. Bất động sản có thể có những rủi ro mang tính chu kỳ, nhưng về dài hạn sẽ an toàn vì nó gắn chặt với hoạt động của các ngân hàng. Chưa kể, đây là ngành đóng góp vào GDP lớn nhất và vững chắc nhất. Vì vậy, cần tiếp tục có các chính sách hỗ trợ vốn cho thị trường này hoạt động hiệu quả.
“Cần kiểm soát thị trường bất động sản bằng tốc độ tăng giá, chứ không phải bằng room tín dụng, đồng thời có những cơ chế ưu đãi như các ngành, lĩnh vực quan trọng khác”, ông Nghĩa nhấn mạnh.
Cùng góc nhìn, TS. Huỳnh Thanh Điền, Trường Đại học Nguyễn Tất Thành cho rằng, điều hành tín dụng bất động sản cần đặt trong tổng thể điều tiết chính sách vĩ mô, trong đó quan trọng nhất là tính ổn định, bởi vậy phải điều tiết cả 3 kênh tài khóa, tiền tệ và tín dụng. Trong đó, riêng với thị trường bất động sản, không chỉ phụ thuộc vào chính sách tín dụng, mà chủ đạo là chính sách tài khóa. Chính sách tài khóa có thể kiểm soát, hạn chế đầu cơ thì khi đó, chính sách tiền tệ không cần phải lo “siết, mở”. Cuối cùng, chỉ cần đảm bảo hài hòa giữa “tiền và hàng”, cân đối cung - cầu, thị trường sẽ ổn định.
“Khi dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản thì cần ưu tiên phát triển dự án để gia tăng nguồn cung, kế đến là dành vốn cho người mua nhà. Khi cung - cầu trở nên cân bằng, giá nhà sẽ không còn tăng nóng cũng như lo ngại bong bóng”, ông Điền nói.